每經編輯 林東岳    

每經實習記者 林東岳 發自上海

受到各路開發商爭奪的杭州市場，曾經是全國樓市的風向標之一，十余年間房價一路飆升，曾被戲言為“二線的城市，一線的房價”，2009年杭州土地出讓金一度超過北京上海，位列全國第一。

然而，從2013年下半年開始，銀行對房地產業開始收緊信貸，加上限購令等政策實施，杭州房地產市場開始全面降溫，“入冬”速度遠超預期。盡管2014年杭州取消了限購政策，從第四季度開始，政府出臺了一系列“救市”政策，杭州樓市低迷的情況卻一直沒有得到改變。

杭州樓市的低迷，讓那些在樓市火爆時期高價拿地的企業陷入尷尬。當初拿地時樓板價較高，商品房建成之后，樓市卻一路下行，開盤時間如何安排，成了房企的難題。中華企業的御品灣項目正在遭遇著這樣的尷尬，原本預計3月或4月開盤的項目，至今未有動靜。

二度開盤或再度無果

從房產中介網站的最新信息來看，中華企業杭州御品灣原來預計2015年3月或4月首推1、6號樓的精裝89、196、205平米房源，精裝標準6000元/平方米，預計均價35000元/平方米。但是，《每日經濟新聞》記者致電該樓盤售樓處，對方表示，具體的開盤時間尚未接到通知。

記者了解到，這已經不是御品灣項目第一次宣布推盤了。去年3月，中企御品灣曾公告要于去年5、6月開盤，當時預計每平米均價在35000~40000元。杭州昔日“地王”要推盤入市的消息一度紛紛揚揚，但在去年杭州樓市持續下行的環境下，項目面市時間推遲到去年7月，后又推遲至12月，最終這個項目未能面世。

今年年初，中華企業發布了預虧公告，原因是兩個樓盤計提了資產減值準備，杭州御品灣項目正是其中之一。本以為計提減值后，這個項目可以順利入市，但沒想到，開發商對入市的時間節點還是糾結不止。

據了解，目前該樓盤定價在35000元/平米左右。杭州雙贏機構總經理章慧芳在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從杭州市場的現狀來看，35000元左右的價格選擇空間非常大，消費者可以選到位置更好的樓盤。御品灣項目位于錢江新城相對偏僻的位置，靠近城東新城，錢江新城部分高端樓盤價格超過30000元/平米，但是城東新城房價普遍在20000元/平米左右，盡管是曾經的“地王”，現在看來區位并非最佳，因此御品灣項目的定價非常尷尬。

進入2015年，在降息等諸多政策利好刺激下，杭州樓市回暖預期增強，其中2月的成交更是創下歷年新高。章慧芳表示，杭州樓市其實一直在這樣的漲漲跌跌周期中，年后這波短期的回暖趨勢，對高端樓盤帶來的利好相對有限。

章慧芳分析認為，企業推遲開盤，一來是為了繼續蓄客，開盤后可以迅速去化，二來則是期望樓市可以有所回暖，房價能有所提振。但是如果幾度宣布開盤卻未能開盤，消費者很可能感到疲憊，時間拖得太久，就有可能被遺忘。

不過，御品灣的售樓人員告訴記者，因為這個項目今年年底會交房，因此今年肯定會開盤，但是具體時間尚未接到通知。

樓板價高昂是“致命傷”

據悉，2009年中華企業以28.1億元的總價拿下了杭州章家壩宅地，樓面價格高達1.82萬元/平方米，該地塊總用地面積6.17萬平方米，規劃總建筑面積22.29萬平方米，項目容積率為2.5。

章慧芳表示，當時的杭州樓市行情火爆，進軍杭州的開發商很多，很多企業出于對未來樓市行情的看好，不惜高價買地，如果開發周期短、迅速推盤入市的話，由于前兩年杭州錢江新城在售樓盤并不多，也許還有盈利機會，但是如果開發周期較長的話，隨著杭州樓市的下行，也就錯過了入市的最佳時機。

中華企業從拿地到初次傳出推盤的消息已經四年多，盡管其中有企業自身的戰略考量，但是從入市時間來看，最佳的開盤時機或許已經錯過。與御品灣同屬一個版塊的德信錢江府目前銷售價是從2萬元/平米起，而御品灣1.82萬元/平方米的樓板價已經與之相差無幾，盡管御品灣是精裝房，但是35000元/平方米的售價還是比較高，銷售難度可想而知。

對開發商而言，在樓市火爆時期急于拿地，甚至不惜付出高價，但是市場行情急轉直下，對市場預期不再樂觀，很有可能遭遇尷尬。章慧芳表示，杭州屬于比較典型的城市，屬于全國樓市的風向標，房價起伏相對較大，因此沒有及時開盤的企業都有可能遭遇中華企業這樣的境遇。

但是，如果一直“捂盤”，也未必明智。章慧芳認為，遲遲不推盤入市，往往導致宣傳策略執行不果斷，影響了知名度，財務費用也會繼續上升，盡管賬面價值沒有減損，實際上是在“暗虧”。

記者就御品灣具體開盤時間致電中華企業方面，但是對方表示不便回應。事實上，此前因為上述項目的市場價值低于賬面價值，中華企業曾在報表中對這一項目作存貨減值處理，并間接導致了公司去年末的虧損，但公司方面一直表示，虧損僅是賬面的，并沒有真正虧損，但如果上述項目按市場目前價格銷售，卻極可能造成事實虧損。對于曾因業績欠佳，受中小股東炮轟的管理層來說，無疑不愿意看到這樣一個局面。

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