每經編輯 盧曦    

每經記者 盧曦 發自上海

英國瑪莎百貨一次性關閉了上海大區5家門店，雖有公司本身運營的問題，但也給商業地產界帶來又一個壞消息。由于瑪莎這5家百貨占地較大，它們的撤退立即打擊了其所在商場的出租率，空置率陡然上升。

國內商業地產供應量過剩的情況愈演愈烈，招商變得越發困難，餐飲業成為購物中心的人氣支柱。客流雖然得到提升，毛利率卻不理想，那些從服裝店轉型的餐飲店，一筆新的投資少不了。體驗式業態正在大面積“接管”購物中心。

“大媽百貨”撤退

3月初，英國瑪莎百貨宣布，計劃2015年8月前關閉上海大區的5家門店，包括上海江橋萬達店、常州萬達店、常州吾悅廣場店、無錫萬達店、江陰萬達店，公司表示將翻新上海南京西路旗艦店。

瑪莎百貨2008年進入中國市場，始終不溫不火?，斏谥袊陀《榷荚庥鏊敛环膯栴}，比如照搬英國服裝號碼無法適應中國人體型等，由于服裝款式保守，在中國曾被戲稱為“大媽百貨”。

第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮認為，瑪莎百貨采用的是自有品牌商業模式，和國內常見的百貨業態有所不同，在英國之外的多個市場發展得都不算順利。

RET睿意德董事索珊指出，中國內資百貨公司多以聯營為主，外資百貨更習慣采用自營模式。數據顯示，大型連鎖百貨2014年以來已經和明確將要關店的數量達到38家，其中，關店數量最多的百貨品牌為百盛百貨、馬莎百貨，各為5家，關店現象最嚴重的城市分別為北京、杭州、常州和青島。

商場空置率攀升

外資百貨的關店潮給商場帶來打擊，空置率和租金水平數據承受壓力。

高力國際數據顯示，2014年第四季度，上海非核心區域商鋪平均租金環比下跌6.7%至人民幣29.7元每天每平方米。整體而言，上海中高端購物中心首層物業平均固定租金環比下跌5.0%。

朱兆榮告訴《每日經濟新聞》記者，商業地產方面，供應量過剩的情況目前比較嚴重，未來商場空置率還將出現上升，電商沖擊是其中的一個原因。

高緯環球研究報告以上海虹橋南豐城為例，其南區改造完成于去年第四季度，改造后，大幅增加了體驗式消費業態的比例，僅餐飲業態占比就已高達32%，服裝零售業態的比例降至30%。

在服裝類業態撤出趨勢加劇的同時，一些購物中心走上“全面餐飲”的道路。一位港資大型房地產公司內部人士告訴記者，在設計時定位為綜合性的商場，如果要提升餐飲比例，將遇到不少挑戰。例如，餐飲店需要廚房，就需要搭設原本不存在的煤氣管道。物資的進出補給、衛生、排氣、水電都需要重新考慮，并不是每個購物中心都能很輕易地提升餐飲比例的。

毛利率權衡

衛民不動產蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，以上海日月光中心為例，開業之初人氣并不旺，但在大幅度引進餐飲業態后，經營狀況有了顯著改善。該購物中心還有進一步加強餐飲商戶的打算，只是此類業態毛利率偏低的問題，同樣給購物中心帶來困擾。

朱兆榮告訴記者，以往購物中心的餐飲比例約為15%~20%，近年來上升至30%乃至40%。購物中心要加強餐飲，意味著一筆新增的投資。在美國，餐飲業態的毛利率為50%左右，中國的水平是70%~80%，隨著工人工資等成本的上升，中國的餐飲業毛利率水平還在下滑。

體驗式業態的擴張在購物中心已經顯而易見。樂高等玩具品牌都在商場增加了體驗、玩耍的空間，一些化妝品牌也擴大了空間，供美容護理、化妝體驗。

   “電影院、瑜伽館都在增加，服裝以外的業態比例大幅度上升。”朱兆榮說，他認為這樣的變化也意味著新的機遇。

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