邦地產 2015-03-08 14:36:46
3月6日,SOHO中國發布年報稱,SOHO中國擁有現金125億元,凈資產負債率僅為19%。這是SOHO近幾年來的罕見低負債。
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記者:王杰
3月6日,SOHO中國發布年報稱,SOHO中國擁有現金125億元,凈資產負債率僅為19%。
這是SOHO近幾年來的罕見低負債。
不謀而合的是,在復星昆仲新年酒會上,復星集團副董事長兼CEO梁信軍表示,目前是全世界的去杠桿化。前期加過的杠桿這兩年要去掉。未來三五年后,我們還將看到去房地產杠桿。梁信軍的觀點,得到了很多房企老板的認可。
在這樣的背景下,潘石屹主動降低SOHO負債率,顯然符合眼下的大趨勢。
不過,新城控股高級副總裁歐陽捷對邦地產表示,資產負債率太低也不見得是好事,做投資要用杠桿,不負債也就沒有杠桿了,發展速度也就相對減慢了。
在歐陽捷看來,負債率多少是最合適的模式,很難用準確的數據去框定。他說,企業最合適的狀態,是負債和經營管理水平是相當的,負債率可以高,但一定要保障現金流的充裕。
凈負債率下降和營業額下跌的關系
3月6日,SOHO中國發布年報稱,2014年公司營業額約為人民幣60.98億元,較2013年約146.21億元,下跌58%。SOHO中國表示,營業額的下降主要因公司業務模式從“開發銷售”向“開發自持”轉變所致。
與此相對應的是SOHO盈利能力的下降。期內SOHO中國毛利潤約為30.78億元,同比下跌約62%;毛利率為50%,同比下降5個百分點;除稅前溢利約為66.89億元,同比下跌46%,公司解釋稱,主要由于公司業務模式轉變以致銷售物業減少所致。
截至目前,SOHO中國擁有現金125億元,凈資產負債率僅為19%,資金量較為充裕。
在歐陽捷看來,純持有型物業,主要靠租金收益來覆蓋貸款的成本,再覆蓋其經營成本。而持有型物業資金回籠較慢、較少,所以要求負債率要比較低。“持有型物業一般講的是公允價值,比如一處商業房產,每年的評估值可能上漲5%,公允價值變了,等于資產升值,資產負債率也就相對下降了。”
中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受邦地產采訪時表示,對于SOHO中國來說,只要不再拿地或者加大并購,資金支出就會下降,負債率也相應降低,SOHO中國這已經不是向快速開發的路子上走了,如果是傳統的開發企業,負債率就不太一致;如果往持有型路線走的話,對標就應該是一些港企,負債肯定要達到“20%~30%”這種水平。
其實,今年多位開發商人士曾表示,在2015年要降低負債率,去迎接地產新常態。
甚至有開發企業為避風險,主動在去年年底裁員。
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