每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

2015年，萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶對(duì)自己的人生做出了全新的選擇：創(chuàng)業(yè)，懷著夢(mèng)想再度出發(fā)。

邦地產(chǎn)獲悉，他選擇自主創(chuàng)業(yè)，試圖打造中國(guó)版的WeWork，這讓創(chuàng)業(yè)辦公社區(qū)這一新穎的商業(yè)模式浮出水面。

去年12月，位于美國(guó)、主打辦公場(chǎng)地租賃服務(wù)的WeWork宣布完成一筆3.55億美元的融資，公司由此估值高達(dá)50億美元，這足以顯示資本對(duì)該商業(yè)模式的看好。巧的是，SOHO中國(guó)于今年1月宣布推出短期租賃辦公空間SOHO3Q，而去年獲得著名天使投資人雷軍投資的YOU+國(guó)際青年公寓也將于今年內(nèi)在四個(gè)一線城市推出YOU+國(guó)際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，創(chuàng)業(yè)辦公社區(qū)這一新的創(chuàng)業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)漸露鋒芒。

這個(gè)被戲稱為“另類房產(chǎn)中介”的商業(yè)模式，到底隱藏著怎樣的魔力？

“二房東”有了融資功能

從商業(yè)模式來(lái)看，WeWork的做法是先用折扣價(jià)格租下整層寫字樓，然后分拆成單獨(dú)的辦公空間，再租給愿意挨著辦公的創(chuàng)業(yè)型公司。單從這一點(diǎn)來(lái)看，WeWork與所謂的“二房東模式”并無(wú)區(qū)別。

但50億美元的超高估值表明，投資人并不認(rèn)為WeWork是一家單純的房地產(chǎn)中介。除了辦公場(chǎng)地，WeWork還可以為這些創(chuàng)業(yè)型公司提供辦公家具、協(xié)作服務(wù)等，甚至成為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的孵化器，這才是最為資本看重的地方。

在國(guó)內(nèi)，為創(chuàng)業(yè)者提供低成本辦公場(chǎng)所最有名的莫過(guò)于車庫(kù)咖啡。2011年，投行出身的蘇菂率先開(kāi)辟了創(chuàng)業(yè)者和投資者的聚集辦公場(chǎng)地--車庫(kù)咖啡，每個(gè)創(chuàng)業(yè)者只需每天點(diǎn)一杯咖啡，就可以在這里享用一天的免費(fèi)開(kāi)放式辦公環(huán)境。據(jù)蘇菂說(shuō)，3年間有400多個(gè)項(xiàng)目在車庫(kù)咖啡獲得投資，成功IPO的有3個(gè)項(xiàng)目。2014年，蘇菂以聯(lián)合創(chuàng)始人的身份加入YOU+國(guó)際青年社區(qū)，意在打造整合了辦公室與公寓為一體的YOU+國(guó)際創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

YOU+國(guó)際青年社區(qū)創(chuàng)始人劉洋向邦地產(chǎn)表示，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展，創(chuàng)業(yè)者隊(duì)伍正在不斷壯大。近年來(lái)政府也陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)支持創(chuàng)業(yè)，李克強(qiáng)總理在2015年政府工作報(bào)告中，再次提出要推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新。可以預(yù)見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)業(yè)辦公室的需求將出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。

國(guó)內(nèi)到底有多少創(chuàng)業(yè)群體？具體數(shù)字難以統(tǒng)計(jì)。但根據(jù)騰訊開(kāi)放平臺(tái)于去年11月公布的數(shù)據(jù)，僅該平臺(tái)的創(chuàng)業(yè)者人數(shù)就已達(dá)500萬(wàn)，同比增長(zhǎng)400%，其中二、三線城市創(chuàng)業(yè)者增長(zhǎng)率超過(guò)200%，超過(guò)50%的創(chuàng)業(yè)者在25歲以下。

“不僅是創(chuàng)業(yè)者增多，天使投資者也在增多，他們也在思考如何能提高效率找到好的投資項(xiàng)目。”劉洋向記者表示，建立創(chuàng)業(yè)社區(qū)的目的不止是為創(chuàng)業(yè)者提供價(jià)廉物美的辦公環(huán)境，更大意義在于整合各類資源，為創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)所需的各種服務(wù)，甚至嫁接天使投資者，最終從單純的辦公室租賃，變?yōu)閹E（風(fēng)險(xiǎn)投資）性質(zhì)的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目孵化器。

盈利模式需要艱苦探索

盡管市場(chǎng)需求龐大，但要在其中分羹并不容易。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向邦地產(chǎn)表示，相對(duì)于美國(guó)，中國(guó)的辦公樓租賃占企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本的比例較高，這是因?yàn)閯?chuàng)業(yè)辦公場(chǎng)所往往對(duì)地點(diǎn)與交通便利性有較高要求。如果按照正常的價(jià)格，大多數(shù)青年創(chuàng)業(yè)者承受不起這一成本，這也是像雷格斯這種在美國(guó)很成功的短期租賃辦公室服務(wù)商，卻在中國(guó)無(wú)法成功的主要原因。

“如果按照互聯(lián)網(wǎng)模式去經(jīng)營(yíng)，給予青年創(chuàng)業(yè)者很優(yōu)惠的租賃價(jià)格，這意味著辦公場(chǎng)地與后續(xù)服務(wù)基本無(wú)法盈利，那么創(chuàng)業(yè)社區(qū)的盈利模式更接近于風(fēng)險(xiǎn)投資，即通過(guò)入股一個(gè)成功的項(xiàng)目獲取投資回報(bào)。”黃立沖告訴記者，但在國(guó)內(nèi)，目前PE/VC股權(quán)投資的成功率只有5%，如此低的成功率很難覆蓋創(chuàng)業(yè)社區(qū)高昂的成本投入。

一位不愿具名的房企高管也告訴記者，其實(shí)近幾年國(guó)內(nèi)出現(xiàn)過(guò)不少零散的創(chuàng)業(yè)社區(qū)，但都無(wú)法把規(guī)模做大，最大原因就是難以找到盈利點(diǎn)。在國(guó)外，所謂的創(chuàng)業(yè)孵化社區(qū)，多為政府出資補(bǔ)貼，如果完全市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)盈利的屈指可數(shù)。

“當(dāng)然，毛大慶在行業(yè)的影響力與人脈資源也許有助于他獲得較佳的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，但如果沒(méi)有政府的補(bǔ)貼支持，要實(shí)現(xiàn)盈利也并不容易。”上述人士說(shuō)。