每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂 發自成都

全國“兩會”期間，李克強總理無論是在政府工作報告里，還是其參加各地代表團談話時，都一直在強調:中西部已成為國家經濟的投資重點，尤其是西部地區，涉及了鐵路等重大基建項目。

貴州，作為西部一個多山的省份，城鎮化率至今都遠低于全國平均水平。但隨著2014年底貴廣高鐵的開通，以及貴陽多條城市軌道交通的建設，在不少媒體眼中，這個曾“被鄂爾多斯”過的貴陽樓市正在悄然生變，也成為因國家基建投資而快速崛起的典型樣本。

合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲了10.9%。不過，按當地一大型房企營銷中層的原話說，樓市存量還在高位，去庫存仍是頭等大事。

大規模建設基礎設施提高樓盤價值

2年前，邦地產記者實地調研過被媒體稱之為“第二個鄂爾多斯”的貴陽樓市。彼時，當地樓市受到“全國第一大盤”花果園、中天城投“未來方舟”等超級大盤的沖擊，僅花果園項目的體量就占了整個貴陽的5成以上。

業內人士認為，貴陽頻出超級大盤，主要是當地財政薄弱的無奈選擇，這在省會城市中并不多見。

實際上，貴陽地方財政薄弱也致使基礎建設難以跟上。國家發改委網站顯示，2012年是城市軌道交通“井噴式”獲批的一年，而貴陽在次年才趕上了這班車。

按照規劃，貴陽軌道交通網由4條線路組成，其中1號線連接了觀山湖區、老城區及小河片區，相當于拉通了貴陽老城至新城，總投資193.7億元，建設工期4年半。

綠地集團貴陽區的一位營銷中層人士向邦地產記者表示，“貴陽軌道交通開建以來，沿線樓盤賣得都很不錯，售價也比其他周邊樓盤每平方米高三五百元。”

除了市內交通改善之外，去年底，正式運營的貴廣高鐵成為拉通貴州到廣東，乃至華南地區的一條大通道。

在碧桂園貴州區域公關負責人周靈梓看來，廣東雖走在經濟發展的前沿，但在生態環境和發展后繼力上，貴州的后勁還要足一些，從華南來旅游度假的人很多，碧桂園的定位就是旅游度假產品，所以要到廣東推銷“第三居所”概念。

房企利潤率直線上升

貴州本土企業宏立城集團，曾以貼近成本價的高周轉模式，憑借花果園一個單盤闖進全國房企銷售50強。不過，隨著國家對中西部投資力度的加大，以及貴陽的城市基礎設施大幅提升，目前當地的房價早已超過當年。

周靈梓透露，貴陽花溪碧桂園項目自2013年底開盤以來，體量占貴陽別墅市場7成以上，累計銷售回款23個億，戶型主打248平方米~600平方米，銷售均價在9000元~10000元/平方米，利潤率大概有10個點。

當邦地產記者問及利潤率的高低，周靈梓很滿意地說，這種利潤率水平已經很不錯了。他們項目一期總計推出了800畝，別墅產品需要規模，又能快速去化。

實際上，與貴陽本土房企在項目前期的拿地上具有一定優勢，且主打剛需產品之外，貴陽樓市90%以上屬于外來房企。

隨著大盤消退，像萬科、保利、中鐵、碧桂園、綠地等大品牌房企加速推量，比如貴陽萬科城打出66平方米~87平方米的名校裝修房，以低容積率和高綠化率為萬科營銷賣點，搶盡當地樓市風頭。

周靈梓也表示，貴陽大盤項目面對的主要是工薪階層，容積率很高，當地市民其實不太喜歡住這種房子，而花溪碧桂園配有國際學校和幾萬方的商業街，還準備推出100萬元一套的裝修別墅，相當于一線的品質，三線的價格。

與產品結構大調整相隨的是，貴陽樓市的售價也呈現上漲勢頭。筑房網數據透露，今年前兩個月，貴陽新房售價從起初的4663元/平方米一直漲到2月底的5467元/平方米。合富輝煌研報亦顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲了10.9%。

庫存加大的隱憂

“我最近調研發現，貴陽樓市存量至少仍有1200萬方，存量很大。”負責代理策劃北大資源·夢想城的傳世（中國）地產顧問有限公司劉永坤向邦地產記者透露，雖然國家加大了基礎設施建設，能提升當地樓盤的附加值，但也使得當地的房地產開發投資量迅速增加，并帶來庫存去化的壓力。

因為沾了高鐵經濟的紅利，這個位于觀山湖區火車北站正對面的北大資源夢想城在貴陽地產界被人眼紅，而如今，也并非如外界想象那般過著好日子。

劉永坤介紹說，“高鐵開通之前，項目主打高鐵經濟牌，向投資者宣傳項目未來發展潛力等等，一直到開通那幾天，售樓部的客流量很大，很多人沒見過高鐵，都想來看看。但是后來，很多人感覺到不如預期的那樣好。來訪客戶大不如前，以前1個月銷售7000萬元~8000萬元，但現在只有2000萬元~3000萬元，業績下降了六、七成。”

據合富輝煌統計預測，2015年貴陽住宅市場供應量不會超過500萬方，銷售量同樣不會突破2014年的600萬方，持續下降趨勢明顯。

綠地集團貴陽前述營銷中層人士指出，雖然存量仍會高位運行，但在銷售上個案區別較大，位置較偏的應該快速靈活出貨。

劉永坤也認為，開發商不像以前操作大盤時，先把配套做起來再集中推盤。當前多數開發商是拿到一個預售證，不多等就開盤，做得多是“短平快”項目，比如推盤100套，成交80套，就能達到預期效果。