每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

收縮住宅供地，提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)，深圳土地市場(chǎng)格局正在發(fā)生變化。

近日，深圳市規(guī)土委公布了《2015年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》（以下簡稱《計(jì)劃》）。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與以往不同，今年的《計(jì)劃》中商住項(xiàng)目的占比大幅縮減，新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至七成。

這一變化的根源在于深圳近年的產(chǎn)業(yè)升級(jí)規(guī)劃。“十二五”之初，深圳提出緊盯六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和四大支柱產(chǎn)業(yè)，要求促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)集聚發(fā)展，到2015年累計(jì)引進(jìn)國內(nèi)外大型總部企業(yè)30個(gè)以上。

在諸如比亞迪坪山工業(yè)園、華為科技城等項(xiàng)目的簇?fù)硐拢?014年，深圳市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)GDP占比繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)將達(dá)到35.3%。

而這一系列招商背后，都需要土地的支持，需要將原有工業(yè)用地升級(jí)。深圳市規(guī)土委官員表示，深圳城市更新的主要目標(biāo)是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是前兩年做得還不夠，未來將加大對(duì)產(chǎn)業(yè)用地更新的支持力度，工改工的占比還會(huì)提升。

目前，深圳的土地供應(yīng)由存量用地和增量用地構(gòu)成。其中，近兩年的商住項(xiàng)目主要來源于存量用地，即城市更新項(xiàng)目。以2014年為例，僅1宗純商住用地走了“招拍掛”流程，以舊改方式落地的商住項(xiàng)目用地有25宗。

上述官員表示，鑒于當(dāng)前的住宅市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)商住項(xiàng)目在舊改中的占比將會(huì)下降。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹表示，深圳的住宅用地供應(yīng)量已逐年下降，如果再減少舊改項(xiàng)目中的商住項(xiàng)目比例，將進(jìn)一步推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)。長期而言，現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量項(xiàng)目利潤會(huì)提高。

今年1月深圳商品住宅成交持續(xù)回落，2月降幅更加明顯。在住宅市場(chǎng)逼近天花板的當(dāng)下，房企該如何應(yīng)對(duì)供地政策的變化？中糧地產(chǎn)深圳寶安67區(qū)更新項(xiàng)目的做法或許可以借鑒。該項(xiàng)目原為中糧地產(chǎn)的工業(yè)廠房，在這一輪更新規(guī)劃中，將被打造成滿足高科技中小企業(yè)生產(chǎn)、生活和文化需求的產(chǎn)業(yè)園。

中糧地產(chǎn)證代范步登表示，中糧地產(chǎn)希望通過此次舊改，盤活現(xiàn)有資源，在推動(dòng)原有工業(yè)園的改造升級(jí)后，加大公司的盈利面。

以深圳為例，過去很多單純的工業(yè)用地或廠房，已不能滿足新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，這些土地將被深圳市政府拿來二次開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)已由過去單純的招商引資、賣廠房模式，發(fā)展成為收取租金、介入物業(yè)運(yùn)營，以及通過產(chǎn)業(yè)聚集享受土地升值收益等。