每經編輯 每經記者 張昊    

◎每經記者 張昊

6年之后，萬億成交額再現，3478點就這樣被踩在腳下。在結構調整以及經濟轉型的強烈預期下，A股牛市脈絡日漸清晰。與此同時，利率市場化在本輪牛市初期兩次降息的背景下呈現加速推進之勢，無風險收益率下降讓理財資金必須選擇重新配置，房地產大周期向下拐點令大額資產流出成為必然。在地產跌、理財傷背景下，民間財富正加速向股票市場轉移。

資金流出房地產

過去十年，地產一直是民間大額財富主要配置對象，經濟也依靠地產黃金十年和基建投資實現騰飛。但伴隨行業供過于求、政策收緊以及經濟結構轉型，地產黃金十年蕩然無存。

《每日經濟新聞》記者注意到，平安證券研報稱，1998年取消住房實物分配以來，中國商品房市場在16年間共計完成87億平方米商品住宅銷售，人均居住面積由18平方米上升至32平方米，2010年～2014年，銷售面積平均增速由前期的23%下滑至7.8%。從總的行業需求看，2005年～2010年，年均需求約12.8億平方米，全國住宅年均銷售面積6.9億平方米，年均新開工面積8.29億平方米，均遠低于需求總量。不過，在2010年后，年均銷售和新開工面積分別為10.4億平方米和14.1億平方米，超過13.1億平方米的總需求水平，行業已不再處于供不應求階段。

平安證券認為，從大周期看，供求關系決定地產市場景氣度，貨幣政策影響的是行業短周期，當全局性供大于求來臨時，寬松的貨幣政策只會加速風險累積。

此外，從當前購房者比例看，“反生育高峰”的18～25歲購房人口已占到總購房者比例的23%，36～55歲購房人口隨著需求逐步滿足，在市場上的力量已逐步萎縮。而三四線城市多年土地大幅出讓，更讓短期庫存壓力難以緩解。

國家統計局數據顯示，截至2014年底，我國商品房待售面積已經達到6.2億平方米，2014年全年商品房銷售面積為12.1億平方米；截至2013年底，我國商品房待售面積4.9億平方米，2013年全年商品房銷售面積為13億平方米。分析人士認為，通過上述數據不難看出，當前商品房庫存壓力已遠大于2014年初的水平。

從最新銷售數據看，2015年1～2月，商品房銷售面積為8764萬平方米，同比降16.3%；銷售額5972億元，同比降15.8%；銷售均價6818元/平方米，同比升0.6%，較去年全年下降0.8%。2月百城價格指數同比、環比雙跌。“黃金十年已經過去，從趨勢看，房地產行業已走入了景氣度向下的周期，在時間跨度上或將長達10年甚至20年之久。短期一線城市房價回暖也只是階段性反彈，總體行業趨勢未來還將更冷。”一位券商行業分析師告訴《每日經濟新聞》記者，樓市趨勢性遇冷，前期投機資金必然大量撤離樓市。

華創證券宏觀策略部主管牛播坤認為，中國或已迎來房地產新開工和銷售面積增速的拐點，盡管這并不意味著未來新開工面積出現陡降，但新開工拐點到來意味著地產投資中樞的下滑、相關聯的土地財政模式逐步終結，以及房地產領域的巨量資金向其他資產的再配置。

理財產品無風險收益下降

那么，資產再配置的過程將讓資金流何處？

分析人士認為，一方面，在房地產遇到大周期性拐點的背景下，地產投資遇冷；另一方面，利率市場化加速，無風險收益下降也必將導致前期理財產品資金向其他領域再配置，其中一部分資金流向股市將是必然。

自2003年央行明確利率市場化改革以來，貸款利率已基本實現市場化，存款利率市場化也在逐步推進。2013年余額寶推出可以稱之為改革的標志性事件，由于余額寶對活期存款的高度替代性以及較高的收益率，吸引了居民存款轉移和人氣聚集，各類理財產品規模迅速擴大，最后商業銀行也加入了這場沒有硝煙的戰爭。

在此期間，各類理財產品收益率大幅提升，甚至屬于準貨幣基金的各類“寶寶”產品都一度出現超過6%的收益率。不過，2013年銀監會下發8號文，要求理財產品投資非標準資產比重不得超過35%，這意味著65%的資產必須配置在債券、股票等標準化資產上。

分析人士認為，如果把理財產品收益率與同期限銀行存款利率接軌來作為利率市場化發展的標志，以目前3%左右的一年期存款利率作為參照，再考慮1%的理財產品中間費用率，理財產品收益率下限預計在4%左右，與目前5%左右的水平相比，還有下降空間。

另一方面，《每日經濟新聞》記者注意到，在本輪牛市初期，伴隨著央行的降息、降準,利率市場化也在加速推進。2014年底，央行公布了《存款保險條例》（征求意見稿），這是在央行宣布非對稱降息之后不久公布的，這也能側面也看出金融改革加速。

李克強總理在3月15日答記者問時指出，“我們允許個案性金融風險的發生，按照市場方式進行清算。今年我們要出臺存款保險條例，而且要進一步發展多層次資本市場，降低企業資金杠桿率，可以使金融更好為企業服務。”

分析人士指出，利率市場化是一個系統工程，不僅體現為放寬利率水平，也體現在重塑新的信用環境，即打破剛性兌付，讓市場化利率水平所帶來風險由市場化手段加以吸收。另一方面，存款保險制度推出，就是明確告訴存款人：存款有風險，當固定收益率產品甚至大額銀行存款都不再100%保險時，一部分資金轉向股市也將是必然。

券商：股債雙牛將持續

民間財富對地產、以及理財產品資金配置正在向新的領域轉移，股市無疑是重點之一。

在日前展博投資董事長陳鋒的演講中，有這樣一段描述，“2014年居民新增財富的40%來自于房地產、30%以上配置于類固定收益產品，只有12%來自于股票。隨著股市收益率的上升，配置提升空間廣闊。”

興業證券表示，央行要降低社會融資成本的目的還沒有達到，同時“兩會”透露出的貨幣政策寬松基調沒有變化，所以央行的寬松仍會持續。

該券商分析道：股市漲了，老百姓愿意買股票，企業能通過IPO拿到錢；債市漲了，企業債發行利率下降，這才是降低社會融資成本。現在融資成本降下來了嗎？沒有，所以，股債還要繼續漲。

興業證券進一步分析了股市要漲的理由：因為股權類融資天生有更高的風險偏好，能夠通過估值提升來吸引融資，所以，只有股市具備了造富效應，產業資本才能投到新興產業里去，才能看到轉型。

《每日經濟新聞》記者注意到，海通證券也發布研報認為，由于人口紅利結束、利率長期趨降，未來金融資產將成為居民財富增值主力戰場，對金融資產的需求將持續膨脹，股債雙牛有望長期持續。

國金證券認為，大到地產市場價格，小到某個股票板塊的估值，資產價格的快速上漲可能引發新的資金持續跟風投入，并引發資產價格上漲預期自我實現，甚至脫離資產內在價值的變動。