每經編輯 楊羚強    

羅康瑞

每經記者 楊羚強 發自上海

針對媒體此前關于瑞安出售企業天地一期，撤離上海的報道，瑞安房地產董事局主席羅康瑞在昨日上午向上海部分媒體做一個小范圍的澄清：瑞安出售企業天地一期，僅僅是出于提升公司資金周轉考慮，并非不看好內地經濟發展前景。

他還表示，之所以選擇出售企業天地一期，是因為瑞安有一個更為宏大的想法，想把瑞安房地產針對創業年輕人開發的創智天地進一步擴大規模，使它未來逐漸成為像硅谷那樣，能為中國經濟提供源源不斷創新驅動力的強大平臺。

9%和27%的區別

過往幾年，瑞安糟糕的周轉率，一直是輿論和瑞安房地產股東議論的重心。相比于內地其他房企平均27%的資金周轉率，瑞安的周轉率只有9%。低效的資金周轉率，不僅大大增加了公司的負債壓力，也使得公司的凈資產收益率長期處于一個較低的水平。按照瑞安房地產今年已公布的業績，公司2014年的凈資產收益率只有5%左右，而保利地產的凈資產收益率達到20%以上。

羅康瑞認為，在過去的數年間，公司在項目開發中投入了過多的資金，但回收速度異常緩慢，進而影響到了對公司股東的回報，也導致公司的負債率上升。

但他又非常看好今年李克強總理工作報告所提出的鼓勵創業的內容：對大眾創業、萬眾創新的話題極為感興趣。

在此之前，瑞安曾和上海楊浦區政府聯手打造中國版“硅谷”，利用靠近楊浦區大學城的高校資源優勢，為創業企業提供了Innospace，引入了大批的天使基金，幫助這些企業逐步由小到大，起碼半數以上的創業企業通過這個平臺獲得了第一輪和第二輪融資。

上述項目目前僅有50萬平方米，而創智天地的規劃是至少達到100萬平方米。

“即使這樣，也只有硅谷的1/100，而要實現像硅谷那樣，成為國家經濟發展的引擎， 沒有規模是不夠的。”

羅康瑞說，事實上各地政府對創智天地都有濃厚興趣，瑞安的開發機會其實很多。但是，瑞安房地產目前的資金并不多。

新天地擴圍

對瑞安來說，開發中國版“硅谷”，并不是唯一需要大量資金的地方。瑞安之前在新天地的開發上也有一個宏大的想法，想把百老匯搬到新天地。但是，這個夢想同樣受困于資金。新天地本身就是當年上海的知名舊改項目，為了開發新天地，瑞安投入當時堪稱天文數字的資金來營造太平橋的人工湖和綠地。

但初時低廉的舊改成本，隨著之后房價的迅速上漲，不斷水漲船高，而且動遷進度也不斷放慢，最終嚴重拖累了瑞安資金利用效率和收益。

“一個項目開發，常常拖上七八年，甚至十幾年。”羅康瑞感嘆說，瑞安現在手上的舊改項目也同樣需要大量的資金用以完成十幾年前就已經制訂的舊改方案。

但要在上海的市中心迅速完成舊改，又談何容易。

《每日經濟新聞》記者詢問羅康瑞，為何不考慮利用境內的私募、信托等平臺來融資。羅康瑞表示，目前私募等要求的收益回報率過高，而且周期都只有三年。

但瑞安房地產開發的項目一般運營時間都需要很長，而且初始時的收益率未必能讓私募基金投資者滿意。

在這一背景下，瑞安房地產只能通過出售企業天地這樣的核心資產，換取部分資金來實現羅康瑞的一些想法和目標。

事實上，羅康瑞出面澄清此事，也許并無必要。與其他的香港房企相比，瑞安房地產和瑞安建業的主要投資都在內地，在香港的投資規模和比例都非常小。如果說，瑞安房地產是因為不看好國內經濟的發展前景而撤離，那么最后又可以撤向哪呢？

只是，要實現羅康瑞的夢想，還需要金融業和金融環境的諸多改變。當金融行業真正實現了利率市場化，以及國內企業經營的融資成本下降到合理水平后，可能才是瑞安房地產這樣以運營投資物業見長的企業的春天。