每經編輯 王婷婷    

歐陽捷

每經實習記者 王婷婷 發自成都

3月27日，新城控股旗下新城萬博置業有限公司通過拍賣方式，以5.8億底價獲得成都龍泉驛區一宗235.6畝的商住地塊，樓面價近1200元/平方米。《每日經濟新聞》記者注意到，這是主打長三角地區的上市公司新城控股，第一次進入成都拿地，也是其在西部地區的首次布局。

新城控股品牌部媒體公關經理韓海沫告訴記者，作為西部代表城市，公司將在成都開發城市綜合體項目。此次拿地在“全年商業土地儲備拓展超10幅”的計劃中，成都項目也是其“2017年40個商業綜合體”的布局項目之一。

成都業內人士指出，龍泉作為成都近郊，地理位置和地價的性價比相對不錯，但成都整體商業體量傾向飽和，企業進入需經前期切實考察，在資金等方面也要有足夠實力。

選擇潛力區域拿地

根據土地出讓條件，地塊兼容商業占比不小于25%且不大于35%。根據地塊可建面積（48萬平方米）計算，地塊上建項目商業占比不少于12萬平方米。

韓海沫回應《每日經濟新聞》記者稱，拿下這宗地塊的確是往城市綜合體方向打造。其表示，成都是西南地區的代表性城市，新城控股去年就開始在成都調研和考察。

記者上月實探地塊了解到，該宗地所處位置是龍泉驛區龍泉街道龍工北路以北，緊鄰地鐵2號線東沿線書房站，周邊已有藝錦灣、皇冠國際社區等樓盤，物業形態涉及普通住宅和豪宅產品。

但目前地塊三面規劃道路尚未修通，周邊交通配套也有待升級，區域目前的商業配套也多為傳統底商和永輝、伊藤洋華堂等商超。

不過，記者從龍泉驛區公眾信息網了解到，地塊所在區域屬于龍泉六大商圈之一的皇冠湖現代服務業聚集區，區域定位為龍泉驛區中央商務區。區域將布局奧克斯龍泉商業廣場、龍泉世豪綜合體、森悅中心、湘銀大廈等商業體，區域綜合商業體之間發展空間與競爭并存。

“龍泉驛區雖然規劃商業項目較多，但它在成都近郊區域中還算比較值得打造的。”全經聯四川分會秘書長何良栩告訴記者，新城控股試水龍泉驛區應該還是經過深思熟慮的。一方面龍泉驛的地價比主城區低很多，同時新城控股應該也瞄準著區域的潛力和商機。

何良栩也指出，由于成都商業體存在同一時間推出很多同質化產品的問題，新城控股需要通過融資渠道多樣性等方式來扛過這一段城市消化庫存的過程。

試水龍泉驛后，新城控股會否在成都進行第二次布局？

韓海沫則表示，新城控股有穩定的拓展節奏，基本上每年有8~10塊地的拿地計劃。在這次拿地之后，是否還會在成都拿地，要綜合調研結果考慮，看地塊各方面是否合適。

新城控股計劃規模取勝

“今年新城控股新增設了3個戰略投資部門專門用于商業地產的前期拿地和規劃，預計2015年商業土地儲備將拓展到10幅以上。”在今年初的媒體會上，新城控股高級副總裁歐陽捷表示。

記者從新城控股官方網站看到，除成都以外，其目前已布局了上海、常州、蘇州、無錫等14座城市。2013年至2017年集團的城市布局戰略為“1+3”，即由目前的長三角區域擴展至珠三角、環渤海和中西部地區。

“其中，商業地產方面，從2008年到目前，新城控股發展了13座‘新城吾悅’系列廣場，目標是到2017年開業15座吾悅廣場，在建25個購物中心，持有商業面積超過300萬平方米，截至2017年的商業綜合體將達40個，銷售規模超過500億元。”歐陽捷向記者指出。

在他看來，白銀時代的商業地產僅剩10年的發展空間。新城控股商業地產計劃在2030年完成全國化城市戰略布局，加速開發、搶占市場勢在必行。

目前新城控股采取的是“5高”戰略，即“高強度投資、高增長市場、高適銷產品、高資產周轉、高組織效能等”。在對全國的加速布局中，記者注意到，新城控股披露的2014年財報顯示，2014年集團累計實現合約銷售金額245.1億元，同比增長18.8%，超過全年目標，提速較明顯。

但銀行及現金等物價賬面值24.7億，減少35%。由于單位成本的增加，集團毛利率18.7%，比例偏低，且同比降低22.5%。同時，權益持有人的核心盈利7億元，同比下降26.4%。集團凈負債權益比也同比上升61.1%（為52.6%）。不過，年度資本化優先票據利息的增加，使得新城控股在2014年的融資成本凈額同比減少65.6%，為1.4億。

“房地產在未來還是要有規模取勝，有規模才有行業地位和話語權。”歐陽捷認為，凈利潤水平往下走是現在整個行業的現狀，必須要提高質量做出盈利和投資人回報。但同時，規模也然很重要。“沒有規模，排名下滑，銀行評級下滑，供應商和合作方就可能減少，政府不看重，銀行評級下滑，還有什么資本呢？”