每經編輯 白亞靜 包雨朦    

每經記者 白亞靜 實習生 包雨朦 發自深圳 上海

2014年，對于萬科而言很復雜。首次突破2000億元銷售大關，卻又首次在銷售規模上被反超。銷售回款大幅提升，現金流處于10年以來最好水平，可是，毛利率、凈資產收益率卻處于下滑態勢。3月30日央行等部委連續出臺的房貸、稅收新政，在七年來最大的政策紅包面前，標桿房企萬科，又會怎么做？

萬科總裁郁亮稱，最近出臺的系列政策只能提振市場，但已無法改變行業白銀時代趨勢。在這一大背景下，30歲的萬科，不再是青春期，不會再去爭規模第一，這時創造力最旺盛，要做好轉型：一是傳統業務要向制造業學習，如何生存發展，如何賺小錢？二是在拐點到來前，完成新業務的布局，在未來三年找到“1”，之后再探索如何從1到10、從10到100。

土地儲備：不排除從二級市場拿地

對于房企而言，不論怎樣轉型，現金和土地是關鍵。

年底一算賬，明明賺了錢，卻還要借錢分紅。這種荒誕情節并不罕見，所以日本經營之圣稻盛和夫才說，“企業經營必須以手頭的現金為基礎”。

過去一年，郁亮在多個公開場合不斷強調要抓銷售回款。

2014年，萬科銷售回款達到2090億元，銷售回款率從2013年的86%上升至90%。凈負債率從30.7%下降至5.4%，長期負債占比為67%。

與此相比，業內平均銷售回款率在60%~70%之間，凈負債率多高于40%。粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，銷售回款對于房企而言非常重要，很多房企不說，不是不重視，而是回款率太低，無法說。

邦地產記者發現，還有一組數據更能反應萬科的資金壓力情況，萬科應付供應商的（應付賬款及應付賬款）合計882億元，而銷售商品、提供勞務收到的現金為1683億元，這意味著，在不依賴融資的情況下，萬科憑借自身的銷售足以支付供應商的貨款。

在一系列數字支撐下，萬科董事會秘書譚華杰稱，這是萬科近10年最好的資金狀況。

去年底，萬科手握627億元巨款（貨幣資金），與屯糧過冬相比，這一選擇，更像是“廣積糧”策略。

郁亮稱，“錢多總比錢少好”，當行業下行時，有很多企業會想要退出，“只要我們有錢，就有機會做更多的安排”，從二級市場拿地。

在萬科管理層看來，目前，一級土地市場的情況并不正常，量縮價不減。雖然，去年下半年14個主要城市成交面積同比下降45.1%，但是第4季度平均出讓底價卻同比上漲71.9%，一線城市第4季度地價\房價比高達66%，處于世界高位。

因此，郁亮表示，若一級土地市場未有所調整，萬科將繼續去年的謹慎拿地策略，但不排除通過合作等方式從二級土地市場獲取土地。

物業服務即將市場化

在房地產領域，萬科的物業有口皆碑，也是營銷的一大利器。然而，今年萬科有意將這一利器提供給全行業分享，未來新開的非萬科品牌樓盤也有望得到來自萬科的物業服務。

譚華杰稱，萬科在轉型期有兩個關鍵詞：“三好住宅”和“城市配套服務商”。前者針對萬科的傳統業務--住宅，后者包括非住新興業務如消費地產、產業地產等。

“三好住宅”指“好房子、好服務、好社區”。其中，“好服務、好社區”將主要依賴社區物業。然而，萬科物業一直因高成本、低收益被詬病。去年以來，已有不少消息顯示，萬科內部出于成本考量，在新建小區中未選擇自家物業。

財報顯示，萬科的毛利率和全面攤薄ROE均呈下滑趨勢。毛利率從25.8%，到22.3%，再到去年的20.8%；全面攤薄ROE在跨越去年的高位后，下落至17.86%。

對此，譚華杰表示，該數據雖然在行業處于高位，但萬科方面并不滿意這一結果，未來3年將有所提升。

在此背景下，萬科物業若想接管萬科自己建的小區，將更不容易。或因此，萬科物業也被提上變革議程。

財報數據顯示，截至去年底，萬科物業服務合同管理面積1億平方米。雖然，這一數字與目前全國250億平方米的存量相比，似乎不值一提，但值得注意的是，在去年社區O2O第一股彩生活上市之前，管理面積也是1億多平方米。

譚華杰表示，萬科物業將市場化，不再只承接萬科自己的項目，肯定會結合互聯網技術，但是不是O2O可以再商量。他稱，目前萬科物業的市場占有量為0.6%，不過以其他大房企的歷史經驗來看，未來會有數量級的增長。

除此之外，在住宅業務一塊，萬科的建造成本將有望進一步降低。目前，在萬科新開工的主流產品中，預制混凝土外墻、裝配式內墻、內外墻免抹灰等三項工業化應用比例分別達到27%、100%、87%。2015年，這三個數據將分別提升至40%、100%、100%。

郁亮向邦地產記者表示，目前萬科住宅產業化的建造成本只比傳統建造成本略高，他預計今年底提升應用規模后，成本將下降，有望與傳統建造成本相當。

用低融資打通物流地產

在萬科未來十年發展的基本思路里，消費地產（度假、社區商業等）、產業地產（創業產業園、物流地產）成為新業務方向。

不過，對于國內多數地產商而言，產業地產并非是新興業務。比如，華夏幸福的主營業務即產業地產。要涉足這些領域，萬科有何優勢？

郁亮表示，他并不認可產業地產、社區商業的發展已經到頭了這一觀點，目前做的不錯的只是個案，并沒有成規模的，“還沒有看到從10到100，甚至10也沒看到”。

他以物流地產舉例稱，目前的物流地產多為舊廠房或農民房，已無法滿足需求，但是物流利潤低，必須要有低融資才能做，而萬科擁有海外融資渠道，以及其他成本較低的融資工具，這就是優勢之一。

另外，他認為新業務對人的依賴性大，所以萬科將繼續進行事業合伙人2.0乃至3.0的升級。

在今天的業績會上，萬科方面多次強調了合伙人制度的提出是萬科2014年最大的創新和變革。郁亮在回應毛大慶等高管的出走會否在外部對萬科形成同業競爭時表示：“既然我們和大慶簽的是外部合伙人的安排，也就是說大慶只不過是換了個地方，可繼續在萬科之外出謀劃策，而不是說和萬科已經沒有什么關聯了。這一點大家可以放心。”

按照郁亮的說法，萬科的外部合伙人就是那些在萬科外部繼續出謀劃策、貢獻力量的合伙人。也就是說萬科將在體制外擁有一支巨大的“外部軍團”。

據媒體公開報道，郁亮曾親自掛帥在公司內部建立了一個集團戰略創新試錯小組，功能是為地方公司把握轉型風險，評估創新業務是否可行。在有了大批外部合伙人的情況下，萬科便可以將內部的“試錯”轉交給外部的合伙人企業來完成，從而進一步轉嫁風險和降低成本。

入股徽商銀行目的何在？

2013年11月，萬科以30億港元入股徽商銀行曾被視為是萬科踩點社區金融業務的信號。

此前，董秘譚華杰曾表示，參股商業銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求，以及幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。據《央廣財經評論》的報道，郁亮也曾在內部郵件中說，投資徽商銀行是在打造萬科的社區生態服務系統。

然而近兩年過去了，萬科在社區金融領域并無大的突破和進展。

在今天的業績發布會上，譚華杰否認了打造社區金融業務的想法，并指出入股徽商銀行最重要的想法是為了發展供應鏈的融資。“我們的上游企業很多都是中小企業，當時他們的融資非常困難。當時入股徽商銀行的主要目的就是想攜手徽商銀行一起來為中小企業融資方面做一些事情。但是后來我們發現現在很多銀行都非常重視這一塊，我們上游企業的融資問題就算沒有徽商銀行也可以得到很好地解決。現在看來這個目的已經達到了。”