每經編輯 王杰    

邦地產記者 王杰

2014年，房地產行業漸呈分化之勢。這一趨勢，在2015年將繼續。由于行業利潤率持續下滑，部分企業難免要虧損，甚至出局，而那些轉型的房企，由于不確定性的存在，有一些也難免轉型失敗。面對行業十年未有之變局，房企有必要積極思考如何有效地轉型、創新和變革。邦地產記者認為，這一思考，必然不應當是閉門造車。而應廣開言路，不僅可以有去其他互聯網公司調研這樣的取經之舉，更應該深入地分析客戶，熟悉客戶。

怎么熟悉客戶？在這個流行大數據的時代，通過對海量數據的分析，總結客戶特性，顯得尤為重要。邦地產記者近日發現了一份神秘報告，恰好能為房企熟悉客戶提供重要參考。

這份來自企鵝智庫的報告，是基于189個城市+20萬用戶開展的調查，公布了一些值得掌握的購房者數據。邦地產記者特意遴選了八個數據，并請深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉和上海易居房地產研究院研究員嚴躍進進行逐一點評，看看大數據究竟如何呈現客戶特性。

房價趨勢：看跌的人多于看漲的人

一線城市調查者中，43.2%的人認為房價會下跌，比看漲的人高出8.5%；二線城市調查者中，41%的人認為房價會下跌，比看漲的人高出6.1%；三四線城市調查者中，52.2%的人認為房價會下跌，比看漲的人遠遠高出30.8%。來自各類城市的調查者，認為房價會下跌的占比更高，消費者信心明顯不振啊。

這個調查結果，還是多少出乎很熟悉市場的李宇嘉的意料。他認為，在目前的形勢下，即便是一線城市，看跌人數仍然多于看漲人數。這說明，現在大家對樓市的看法，已經不同于過去十多年。房價再漲的空間不大，已經形成共識。房地產的供求關系，也從過去的供不應求，變為現在的供需平衡或供應過剩。

在這種情況下，老百姓的資產組合里面，房屋的配置會減少。進入存量市場之后，房地產增值收益開始縮小。在市場存量比較大的情況下，一線城市也被認為市場開始下行，這是“3·30新政”之后，成交量雖然在上升，但是新政后一周的成交數據顯示，價格并沒有出現暴漲的原因。

房產信息：獲取的主要渠道是網絡

買房人對網絡信息的依賴度遠遠高于其他，超過80%的受訪者通過互聯網和移動互聯網獲取房產信息，而戶外廣告、報紙和朋友推薦這樣的傳統方式占到20%左右，在規模越小的城市，戶外廣告相對管用。但使用移動互聯網查看房產信息仍然不是主流，只有3成的調查者平時會用手機找房。而調查者普遍反映，房產網站仍存在很多需要提升的方面，特別是實用服務太少，而且信息太龐雜，這些問題在一線城市的調查者中反饋相對更多。

李宇嘉認為，過去靠掌握二手房的房產中介，優勢越來越少。互聯網成為買賣房屋獲取信息的主要渠道，主要是針對80、90后，這個群體的住房需求和之前發生了變化。之前的住房需求主要是排浪式的，而目前個性化、差異化成為主體。

在房產中介不能靠掌握房源作為壟斷信息的情況下，就要做更多的服務。提供一些互聯網不能提供的信息，比如房屋周邊的公共配套、房屋質量、物業管理、上一任業主是誰等。另外就是做好代理服務，比如擔保、按揭、過戶等。

戶型意向：一居室需求越來越小

隨著各地限購政策的放開和后續政策的逐步釋放，基本功能很難完備的一居室需求很低，不管在一線、二線以及三四線城市，一居室的需求占比都不足3%，二居、三居是需求的主力產品。相比較而言，功能完備的三居室是住宅需求的絕對主力。在三四線城市，三居室更受歡迎，占比達到了64%。

嚴躍進認為，住房庫存去化壓力的增大，使得兩居室、三居室等物業也加入了降價促銷的活動中，這個時候一居室反而沒有太多優勢。若購置一居室，可能在換房方面太折騰。而從實際情況看，部分三四線城市的房價收入比相對低，這個時候很多購房者其實還是有能力負擔三居室的。所以對于開發商來說，一味地開發小戶型，可能也是一個錯誤策略。

周邊配套：人人都愛學區房

不管是多大規模的城市住戶，有近80%的人最看重的周邊配套設施是學校。調查顯示，學區房尤其是重點中學的學區房，將成為投資熱點。超市、便利店是生活保障的重要設施，用戶對它的需求僅次于學校。

嚴躍進表示，學區房的購置熱度一直不減，在于三個因素：第一是教育資源的優勢，很多名校聚集的地方，也是優質學區房誕生的地方。第二是地段優勢，很多學區房都位于市中心，背后的土地價值凸顯會帶來學區房投資價值的上升。第三是配套優勢，學區房周邊的配套比較齊全，在租賃方面也會有很多優勢。

交通便利：比其他賣點更容易打動買家

一線城市用戶對通勤時間要求最高，93.3%的用戶愿意購買通勤時間在60分鐘以內的住房，其中有50.5%更是希望能夠在30分鐘以內，而對于二三線城市的用戶來說要求則更為合理一些，31~60分鐘的通勤時間是二三線城市大部分住戶的接受范圍。這一項數據表明，在一線城市中宣傳房產時，交通便利應該比其他賣點更容易打動買家。

嚴躍進分析，一線城市的通勤成本比較高，從這個調查數據看，93.3%的購房者難以忍受60分鐘以上的出行時間。這對物業來說會有很大的挑戰。實際上目前在乘車距離1小時之內的，都可以屬于改善型甚至高端物業的范圍了。至于30分鐘以內的，其實過于挑剔。當然，后續房企如何在一些潛在的CBD和商圈上進行項目打造，既是一個考驗，或許也是一種商機。

房產金融：產品已有一定用戶基礎

房產金融的用戶使用率和城市發展水平保持一致，大多數用戶對房產金融抱有積極態度，65%以上的用戶表示用過或者愿意嘗試使用。

嚴躍進認為，從趨勢看，房產金融產品是后續的一個研發趨勢。不過目前很多房產金融產品，之所以受熱捧，受兩個因素驅動：第一個是熟人經濟，很多認購房產金融產品的對象，多半是受親朋好友的介紹才“勉強”參與此類模式。第二是高額的回報，很多房產金融產品在做一個貼息的政策，這樣硬撐下去，能撐多久還需要檢驗。

房產裝修：78%+的人愿意嘗試互聯網家裝

作為房地產的下游產業，網絡提供的家裝服務更加豐富全面，同時價格透明，因此接受度比較高。數據顯示，78%以上的用戶愿意通過網絡了解房屋裝修信息。

嚴躍進認為，互聯網家裝后續會成為已購房群體的一個新需求。從這個統計看，貌似比例沒有預期的高。但不能排除后續對于這個市場依然有繼續挖掘的可能。后續可以重點突破的領域包括改善型購房需求等方面，這個也是各類互聯網家裝可以考慮的創新點。

智能家居：還需要培育用戶

人們認可智能家居的未來，但它需要時間和更具體的產品來打消人們對它“過于概念化”的質疑。調查發現，即便是在一二線城市，仍有20%左右的用戶表示不太了解。看來，培育用戶需要和開拓市場同步進行。

嚴躍進認為，“90后的人不買房”的論調過于荒謬。只要有人真正去體驗過智能家居，那么對于此類住房的需求勢必蹭蹭蹭地往上升。那個時候可能反而是“90后”更偏好此類智能家居及物業。很多人對于智能家居的認識還不夠，自然不會熱捧此類創新。對于房企來說，后續如何培育潛在客戶，自然是一個大的命題。