每經編輯 區家彥    

邦地產記者 區家彥

現在該買房還是買股？這是邦地產君最近經常碰到的問題。

從去年9月起，A股市場一掃過去五年的頹勢，走出了一波氣勢如虹的行情。數據清晰地顯示，從去年9月至今年4月20日，上證指數從2220點沖高至4356點，漲幅高達96%，巨大的財富效應引發中國大媽爭相入市，2007年的“全民炒股”盛況似乎再次重現。

盡管股市短期內吸金效應強勁，但在過去十年里，買房才是國人資產增值的最有效途徑，這一點幾乎沒有異議。時至今日，對于大多數普通家庭而言，擁有幾套房代表了你所擁有的資產數目的高低，以至于不少地產商高喊：就算你在股市賺了錢，到頭來還不是用來買房？！與股票相比，房子在國人資產配置中的霸主地位似乎牢不可破。

如果說，過去十年，房地產是傻子都能掙錢的年代，未來十年，房地產是否依然“錢景”無限？在股市賺了錢，就真的非買房不可嗎？

過去十年：國人“愛房”遠勝于“愛股”

將我國居民的可投資資產進行分類，主要分為實物資產和金融資產。實物資產的代表主要為房地產，金融資產則主要為股票、債券、存款、金融理財產品。

幾乎沒有爭議的是，在過去十年，以房地產為主的實物資產在我國居民資產配置中占據了大半壁江山。根據Wind與東方證券研究所的統計數據顯示，2004~2011年期間，實物資產在我國居民資產配置占比基本維持在65%以上，這其中，房地產在實物資產中的占比高達95%。與之相對，金融資產在居民總資產中的占比僅約35%，這其中，存款的比重超過20%，股票資產占比僅在1.67%~5.48%浮動。即便是2007年的股市大牛市，股票在居民總資產中的占比，也不過是房地產的十分之一。

從另一個角度來看，根據中國證券登記結算有限公司在3月份公布的統計數據顯示，今年3月持倉的A股賬戶數為5694.68萬戶，占A股有效賬戶的比重僅為38.57%，持倉市值在10萬元以下的賬戶占比高達68.57%，持倉市值在50萬以下的占比更高達92.12%，這很直觀地顯示出，即便在去年開始的大牛市里，與動輒數十萬甚至上百萬的房子相比，股票在國人資產中的占比依然很低。

與之相對的是，東方證券的研究顯示，目前美國居民的實物資產比重大約在30%~40%之間變化，金融資產比重則超過60%，這與中國的情況幾乎相反。從更長的周期來看，在1952年~2013年期間，股票在美國人總資產中的占比約為6%~14%，房地產資產占比則在24%~30%之間浮動，這足以顯示出美國人對于股票的愛好遠高于國人。

未來十年：股市“錢景”也許更佳

為什么國人“愛房”遠勝于“愛股”？這幾年來，許多專家與經濟學家對此做了深入研究，得出頗多結論，其中最重要的原因，包括適婚人口高峰與勞動人口增長所帶來的剛性需求，以及高通脹引發人們對實物資產的投資性需求。這些在過去十年里支撐房價上漲的因素，正有逆轉的跡象。

首先是人口紅利的消逝，這也許是房地產面臨的最不利因素。過去近四十年時間里，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開始，人口結構迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。2013年國家統計局在公布2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。勞動人口總量出現轉折點，這意味著買房的主力軍規模已經在減小了。

此外，根據國家統計局公布的人口出生率來看，我國人口出生率及凈增長率在1986年觸頂后快速下滑，如果將目前適婚年齡定在25~30歲，這也意味著適婚人口在2016年后將快速下跌。當勞動人口與適婚人口在未來同時出現萎縮，意味著購房的剛性需求也會出現明顯下滑。

投資需求的增長更不容樂觀。龍轅資本研究總監朱欣苑表示，過去十年，由于我國經濟高速增長，在引發資金渴求癥的同時也伴隨著高通脹，“買房抗通脹”成為國人的必選項。但隨著我國經濟增速進入“新常態”，通脹壓力大幅紓緩，國人對實物資產的需求下滑，加上我國房價在經歷了黃金十年后，部分一線城市的房價甚至比肩國際大都市，投資需求的外流趨勢無法逆轉。

而經歷了多年熊市洗禮的資本市場，如今正面臨歷史性發展機遇。

股神巴菲特曾經說過，通脹傷害股市，這是由于股票跟債券一樣，不過是市場利率的倒數（市場利率越高，股票價格越低）。在通脹期間，央行免不了持續收縮流動性，市場利率也會同步上升，最終會壓垮股市，這也是為何在1964~1981年的17年間，盡管美國的國民收入增長了373%，但道瓊斯指數在1964年12月31日是874.12點，17年后的同一天是875點，17年間幾乎沒有上漲的主要原因。同樣的道理，也很好地揭示了為什么A股市場在過去五年的高通脹期間陷入無盡的大熊市中。

但到了20世紀80年代初，由于美國通脹出現大幅下滑，引發利率水平大幅下降，盡管在1981~1998年的17年間，美國的國民收入增速放緩至177%，但美國股市卻走出十倍漲幅的超級牛市。（這也顛覆了很多國人對股市的誤解：經濟增速越高，股市上漲越快）

如果你認同巴菲特的觀點，隨著我國通脹率的下行，央行從去年下半年起的一連串降息降準行為已經表明貨幣政策的轉向，流動性的放松會帶動市場利率的下行，推動國人從實物資產轉移至金融資產，并帶動股票價格的上漲，為股市牛市奠定了基礎。

此外，國家在不遺余力地推動金融體系從間接融資轉向直接融資，也為資本市場的發展帶來歷史性發展機會。隨著股票市場注冊制的改革，市場的規范化和制度化建設更進一步，上市公司治理和信息披露機制更加完善，以及滬港通的啟動帶動A股市場與國際接軌，最終將導致股票市場的吸引力增加，居民手里的資金更多地投入股市，扭轉以往股票在人們總資產占比過低的局面。

當然，居民資產配置的轉移并不意味著房產的資產占比會大幅下跌。新城控股高級副總裁歐陽捷的看法是，房地產未來依然擁有剛性需求，以及品質改善的需求，只是數量增加的需求減弱，這意味著國人以往完全以房產為主的資產配置狀態會發生變化。

無論是本輪股市大牛市，還是余額寶、P2P的興起，都給我們帶來了很好的金融投資渠道。股市在未來十年也許會有更好的前景，股市里賺了錢也未必一定要拿去買房。

歡迎來到金融資產配置的時代。