◎李宇嘉

近日有媒體報道，北京地區(qū)各大銀行對二套房貸首付比例統(tǒng)一執(zhí)行五成；廣東省金融監(jiān)管部門日前發(fā)布的《關(guān)于在廣東貫徹落實銀發(fā)（2015）98號文有關(guān)事宜的通知》中，規(guī)定省內(nèi)除廣州外，二套房貸首付比例下調(diào)至四成；而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執(zhí)行。

也就是說，上海、廣州和深圳這三個一線城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態(tài)。但根據(jù)經(jīng)驗看，這三個城市或?qū)⒃诤罄m(xù)執(zhí)行二套房貸首付五成的政策。

如果一線城市執(zhí)行二套房貸首付五成，則意味著“3·30”二套房貸新政在實踐中貫徹了李克強總理在“兩會”上就房地產(chǎn)市場提出的“落實地方政府主體責(zé)任”，以及銀發(fā)（2015）98號文提出的“因地施策，分類指導(dǎo)”。從取消行政干預(yù)的角度看，國家希望各地都要退出限購政策，但是一線城市在人口管理、公共服務(wù)供給、環(huán)境治理上的壓力在中短期內(nèi)難以改觀，在“地方主體責(zé)任”的壓力下，繼續(xù)堅持限購是一個不得已的選擇，首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。

本次一線城市之所以實行了差別化的二套房貸政策，也是從自身樓市運行的現(xiàn)狀出發(fā)的。首先，在“3·30”新政之前，一線城市樓市回升趨勢已經(jīng)確立。2014年，盡管全國主要城市房價明顯下滑，但一線城市的房價卻逆勢上漲。百城房價顯示，一線城市的房價在2014年上漲0.58%，主流中介統(tǒng)計的二手房價格漲幅在7%~20%；根據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市房價數(shù)據(jù)，2015年以來，一線城市新房價格止跌趨勢明顯，樓市風(fēng)向標(biāo)深圳的新房價格已經(jīng)連續(xù)3個月（2014年12月~2015年2月）環(huán)比上漲。

此外，北上廣深四個城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%。再加上近期取消了“90/70”政策、營業(yè)稅免征期“5改2”，這都非常有利于需求入市，特別是剛性需求集中且規(guī)模很大的一線城市。

一線城市樓市回升，對于帶動二線、三四線和全國樓市去庫存，助推居民自住性和改善性住房需求，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長有積極貢獻(xiàn)。筆者認(rèn)為，一線城市樓市回升具有強大的外溢效應(yīng)，應(yīng)該予以鼓勵。但同時，不可忽視一線城市樓市在供求方面的獨特性，在政策刺激下可能會出現(xiàn)過快上漲的可能，這反而會傷害到剛性需求的釋放和外溢效應(yīng)的發(fā)揮。

因此，不管是北京還是廣州，近期“落地”的二套房貸政策，盡管下調(diào)了貸款的首付比例，但利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度卻再次擴(kuò)大。

筆者認(rèn)為，這樣的差別化是一個好的跡象：二套房貸利率上浮，在需求已經(jīng)很旺的情況下，有利于控制需求過旺對于價格的推動，而且也有利于控制對于廉價和稀缺信貸資源的占用，而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。

綜上所述，二套房貸在一線城市的“差異化”落地，適度降低二套房貸首付比例、提高二套房貸利率水平，有利于控制可能出現(xiàn)的過旺需求，使得房價不致快速上漲沖擊自住性、改善性住房需求的實現(xiàn)。

這樣，一線城市的樓市穩(wěn)步回升了，才能有效發(fā)揮帶動二線、三四線城市樓市“去庫存”和“促消費”，以及全國樓市的穩(wěn)定。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）