每經編輯 王婷婷    

每經記者 王婷婷 發自成都

保留大慈寺、再現四川民居，讓成都人“找回了童年”；方所掀起一場“文藝復興”，讓文藝青年不再孤單；到GUCCI、HERMES、MUJI全國旗艦店扎堆秀逼格……

成都遠洋太古里好像一直在談情懷，談品味。

不過，作為一個以盈利為目的的商業體，你怎么好意思只字不談錢？

在4月24日成都遠洋太古里正式開業的發布會上，太古地產和遠洋地產的高層還真就沒回答邦地產君關于項目收益期望和回報期的問題。

好歹，我們從遠洋地產財報中挖出這么一句話來：成都遠洋太古里項目成熟期后，計劃每年貢獻租金收入超12億人民幣。

帶著這個標桿再回頭細細打望太古里，你會發現很多神奇的東西……

顏值高，但有啥用？

成都遠洋太古里從亮相起，就逐漸有了“文藝+自拍+裝逼圣地”的綽號。

說實話，太古里的“顏值”的確高，一方面出于設計，一方面是指品牌。

邦地產記者在現場看到，項目保留了成都千年古寺大慈寺，建筑風格上著力重現四川傳統的“坡屋頂、深出檐”等特點，建筑僅30座左右，均為2~3層的低密度開放式設計，廣場、里巷、庭園、陽臺元素很多，給人開闊舒服的感覺。

“成都遠洋太古里的一大特色就是現代商業和歷史文化、人文風情的高度融合。”遠洋地產董事局主席、總裁李明告訴邦地產，完成成都遠洋太古里前后用了6年，投資近100億元，在打造時很強調注入現代商業元素的同時，持續挖掘、保留和延續原有的歷史人文風貌。

“我們許多零售商伙伴也對空間進行了升級打造和創業設計。”太古地產行政總裁白德利告訴記者，項目在品牌上，“快里”“慢里”的戶外零售理念也是創新的。

“快里”引入國際奢侈品大牌、中階品牌和小眾潮牌，“慢里”則以戶外就餐體驗、咖啡店和生活方式店鋪為主。目前的300多間零售商店中，約70個品牌是首次進入成都的（或中國西部），品牌的種類和檔次也比較齊全清楚。

在這個看臉的時代，“顏值高”有一定好處，其中最直接的便是人氣旺。

成都遠洋太古里方面向邦地產介紹，項目正式開業時的出租率超九成。

而從項目試營業情況看，主力店方面，以方所為例，試營期間單日客流在8000~20000人次。綠茶、新元素、藍蛙等餐廳，平日滿座率較好。

“高顏值”帶來豐富的人流，但面對12億的收入目標，人流要能轉換為“客流”才是賺錢的基礎。

人流拉門面，客流才賺錢

那么太古里的人流能否轉化為客流？

城市經濟支撐力、居民消費力、消費特征，是幾個必須考量的標準。

在成都，邦地產君從多家政府部門和機構看到了一些讓人眼花的數據，2014年成都經濟總量突破1萬億，國際零售品牌首次進入成都的超過190個，奢侈品門店數量全國排名第四，2012年《福布斯》已預測，成都奢侈品消費未來幾年將達到百億規模。

另外，仲量聯行發現，成都63%的消費者每月網購不會超過兩次。中高客群在商場的人流貢獻24%，但消費貢獻占77%，單次消費占比是大眾消費者的2.1倍。經過2014年的下滑期后，今年第一季度成都購物中心（首層平均租金）環比小幅回升1.2%至673.1元/月/平，部分優質購物中心業主有上調租金的意向；不過核心零售區新入市的項目租金低于區域，現有優質購物中心租金上浮空間有限。

這說明，在成都的商業綜合體和購物中心市場，消費力有足夠空間，相對而言，主打中高端客戶、能夠提供優質服務的項目，在成都的競爭機會更大。

從太古里試營業的情況看，在已知的信息中，太古里的Hollister專賣店的月營業額超過300萬元，Victoria’s Secret的VSBA概念店開業一個月，聲稱業績就近100萬。

能賺錢，但能賺足12億嗎？

有一定的空間和機會，是不是太古里就能躺著實現12億的收入目標了？如果利用與太古里一街之隔的IFS比較一下呢？

仲量聯行數據顯示，IFS2014年下半年人流比上半年增加85%，單次消費超1000元以上的中高消費占有效人流的45%，開業一年營業額增長3.5倍。九龍倉表示，2014年IFS總租金收入4億港元，預計2015年增至6億港元。

若以IFS的盈利能力為參考，相同等級的運營實現12億租金需要約5年的培育期。

從太古和遠洋地產以往經驗看，雙方打造的第一個項目北京頤提港購物商場目前出租率超95%，零售銷售額上半年增加94%。另外，三里屯太古里在去年上半年的零售銷售額增幅為23%，出租率97%，租金上漲。廣州太古匯零售銷售額增加13%，出租率99%。

實現成熟期12億租金收入的目標有理論基礎。但是注意，太古里的壓力也不小。

一方面，商業項目至少運營三年才能考慮盈虧平衡，十年以上才能考慮正現金，消費的持續性和租金增長率才是關鍵，而這不僅取決于開發商的運營能力，也取決于外部環境。

就成都遠洋太古里的外部環境而言，目前成都已開業和規劃在建的購物中心達132家，2014年底未準時開業的商業面積仍達34萬平，占總存量5%，2015年還將有近120萬的新增商業零售物業。商業地產之間競爭十分激烈。

而IFS與太古里一街之隔，二者分享成都最繁華的春熙路商圈穩定的人流、周邊高端寫字樓的消費需求，但商場也會共享彼此人流的外部性，成熟商圈內的競爭更加激烈，項目的持續優化發展，是考驗所有項目運營能否直接作用于收益的重要因素。

對這樣的壓力，太古里到底怎么看？

太古地產和遠洋地產的高層僅回答了一句話：“雙方股東對項目的前景和盈利都具有信心。”