每經記者區家彥發自廣州 據說，地產商都有一個夢中情人，而且一等就是十年，她叫“REITs”。 REITs，國人稱呼她為“房地產信托基金”，它的原理是把擁有穩定租金收益的大型物業轉變成證券，讓凝固的建筑物化身為流動性極高的金融資產，開發商可以一次性收回投入的資金，而小投資者可以通過投入少量資金，分享到房地產的租金收益與升值回報。 簡單地說，它就是一款兼容了股票與房產屬性的金融產品。 但從首個REITs——越秀房產信托基金（00405，HK，以下簡稱越秀房托）在2005年上市至今，國內REITs的發展步履蹣跚，直至今年4月末，名為“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”被受理，REITs終于有望破冰前行。 到底是什么造就了中國版REITs的“十年之癢”？它能給地產商帶來“第二春”嗎？ 美國版REITs：跑贏股市20年 要深入了解REITs，就要從REITs的發源地——美國說起。二戰以后，美國的房地產業迅猛發展，市場對房地產的投資熱情逐漸升溫。但由于房地產的單筆投資巨大，且屬于中長期投資，流動性較差，因此阻礙了小額投資者的投資需求。 為了滿足小投資者投資房地產的需求，美國國會認為唯一的途徑就是聚少成多，形成投資資金的蓄水池，房地產投資信托基金的理念因此而生。1960年，時任美國總統的艾森豪威爾簽署《房地產投資信托法案》，拉開了REITs發展的大幕。 截至2014年底，全球已有31個國家和地區推出REITs。目前，全球REITs總市值達1.46萬億美元，其中美國是REITs最大的市場，總市值達9336億美元，占全球比重逾60%。澳大利亞、日本、英國、法國、新加坡等國的REITs市值也在500億美元以上。 眼下，我們還在熱衷于爭論到底是炒股好還是買房好，如果有了REITs，那你就可以毫不猶豫地選擇她，因為她是一款兼具股票與房產屬性的投資品，而且收益率也相當可觀。 海通證券研究報告顯示，以FTSENAREIT美國房地產投資信托指數為例，該指數以所有上市交易的REITs為樣本編制而來，過去20年的年均收益率高達9.84%，高于標普500指數和羅素2000，這兩個是美國股市的重要股指。 中國版REITs：原地踏步10年 過去十年，與國內房地產發展突飛猛進相對應的是，REITs的發展在內地幾乎停滯不前。 2005年12月，國內首個REITs——越秀房托在香港聯交所正式掛牌上市，無論是496倍的香港公開發售與74倍的國際配售認購額，還是凍結資金近1000億港元，一度令人相信，REITs將迎來蓬勃發展。 REITs的成功依賴于旗下物業擁有較高的租金回報率，越秀房托之所以能嘗頭啖湯，很大程度上得益于旗下物業轉移至境外，從而避免了內地發展REITs所面臨的多重征稅等障礙，提高了租金凈回報。 好景不長。2006年7月，國家外管局、商務部、發改委等部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，嚴格限制境外公司收購內地物業，通過將商用物業轉移到境外以求降低稅費的難度大增，不少試圖模仿越秀模式的房地產公司上市計劃因此“擱淺”。 典型的如現任國內首富王健林，他的萬達廣場曾計劃于2006年以REITs形式在香港上市，最終因上述原因以失敗告終。統計顯示，從2006至今，僅有李嘉誠旗下的匯賢產業信托（87001.hk）、開元酒店信托（01275.hk）以及方興地產旗下金茂投資（06139.hk）成功在香港上市。 無怪乎，世邦魏理仕環球研究部中國區執行董事陳仲偉曾感嘆：十年前，他在一家金融機構擔任研究員時，市場都在描繪REITs的前景如何美好；十年后，他已經成為一家跨國房地產服務商的高管，市場仍然在描繪REITs的前景如何美好…… REITs破冰背后：稅收與回報率有待解決 2014年，被視之為國內REITs的破冰之年。兩款被視之為最接近REITs的不動產信托——中信啟航與中信蘇寧專項資產管理計劃成功發行，該產品最大的突破在于，可通過深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，這意味著投資者可以通過交易平臺買賣。 但由于兩款產品都屬于私募性質，交易前后投資者限制在200人以內，且轉讓門檻高達500萬以上，因此產品的流動性依然很弱，距離真正的REITs仍有一段距離。 正因如此，當鵬華前海萬科REITs正在接受證監會審批的消息流出，立刻引發高度關注。盡管目前有關這款REITs的資料少之又少，但它所采用的封閉式混合型證券投資基金模式，意味著投資者可以在股票軟件里，像買股票一樣買入鵬華前海萬科REITs的份額，流動性與國際上的REITs真正接軌。 經歷了十年之癢，國內REITs的破冰足以令開發商們興奮，因為他們無需再把大量資金長時間沉淀在地產物業里，大大降低了資金壓力。 但邦地產認為，國內REITs要實現蓬勃發展，還有兩個難關需要突破： 一，國內REITs尚需完整的法律體系支撐。由于REITs同時涉及《證券法》、《公司法》、《基金法》等相關法律，政府層面需要對REITs制定完整的法律體系，包括解決目前困擾的雙重征稅難題，給予稅收優惠，才能引導和扶持REITs的健康發展。 二，不動產租賃回報率有待提高。海通證券的研究表明，目前國內普通住宅的租金回報率不足3%，低于當前十年國債約3.5%的收益率，普通住房的REITs很難對投資者產生吸引力。在商業地產中，零售物業由于電商沖擊的影響，回報率并不樂觀，僅有一線城市中部分甲級寫字樓市場回報率能達到6%左右，初步滿足發行REITs的條件。 無論如何，國內REITs有望結束過去十年的龜速發展，進入快車道。在房地產金融化時代，它有助于推動開發商向輕資產轉型。對于老百姓而言，投資房地產的途徑也不再是單一的買房，REITs有望成為繼股票、房產、理財產品、存款之外，老百姓家里的又一項重要金融資產。