每經編輯 蔡雅蕓

5月9日，劉永好、馮侖等商界大佬空降溫州，參加由溫州市工商聯、每日經濟新聞及新希望集團聯手舉辦的2015新常態下中國商業地產發展高峰論壇。地產界著名“段子手”馮侖分享了他對互聯網思維下房地產如何創新的思考。邦地產君讀來大呼過癮，特整理于此，讓各位一睹被小鮮肉撩撥得寢食難安的房地產如何出軌。

以下為馮侖的演講：今天非常高興在這里討論商業房地產的創新。聽了一下午，大家在講“互聯網+”，其實這就是喜新厭舊的文明表達。“互聯網+”，任何對傳統行業覺得不滿意，然后要加一個小鮮肉，對舊的東西不滿才會有“+”。過去很早的時候總在唱一首歌：世上只見新人笑，不聽舊人哭。這些小鮮肉妖艷、性感，大家都想干……都想去做，如果說干會有別的想法。

房地產與互聯網之間有四種“出軌”方式

我今天在房地產這個行業，看一下互聯網和房地產究竟發生了什么樣的變化。房地產這個行業，最近一段也被小鮮肉撩撥得有點寢食不安，經常有些“出軌”的想法。房地產和互聯網之間，現在已經有了四種出軌的方式。

第一種就是在房地產客戶和渠道、產品和客戶之間，發生了巨大的變革。這個變革，我們現在看到國內叫房多多、搜房、途家，所有的這些東西在顛覆著，首先是顛覆著傳統房屋中介行業，過去中介賣房的基本上岌岌可危、朝不保夕。

第二個顛覆的是旅館行業，傳統旅館行業被途家取代越來越大的份額。比如說我們來溫州，完全可以在手機上直接定任何一個上了網的途家公寓房，三江立體城的很多房可以放在這里面，可以不用住酒店了，進到房子里跟酒店差不多。這種改變取代了一般的旅店。在通路上發生了比較大的變化。

王石也講到了，三年干了萬科三十年的事，房多多三年在這個平臺上銷售額兩千億，萬科三十年才達到，這就是互聯網在通路上對房地產行業的巨大顛覆。這是出軌方式之一。

第二種方式就是家里面的東西，智能家居。移動互聯網競爭最后的兩個節點，一個固定節點是室內，室內所有消費終端聯成一體。另外是移動端點，在汽車里整合在一起。大家發現互聯網公司很奇怪，都做汽車了，同時都做智能家居。汽車和我們的關系不大，智能家居取代了傳統家裝行業。

今后買房不需要花錢，互聯網公司免費幫你把互聯網家具裝好。中國有上億家庭，有幾億套住宅，如果每個家庭在移動互聯網時代家里面整合起來，變成智能家居，互聯網公司就會有價值。

我到樂視去看，如果有1000萬人買樂視，等于互聯網企業進入到1000萬個最終消費端點，未來互聯網會逐步取代家居行業，使智能家居成為標準配置。每個人回到家里，無處不在的服務商在家里體現，這次不是出軌，而是被其他人騷擾--現在他們說，我們替你來整合在一起。互聯網對于房地產的改變，顯示在智能家居上。

第三種方式就是社區改造取代傳統工業服務。現在傳統物業公司已經沒有辦法生存了，為什么呢？勞動力成本越來越高，我們作為傳統房地產物業管理，員工成本占了3/5。可是員工成本不斷提升，政府規定收費不能提升，物管費交了15-20年，但是收費不能漲。物業公司不斷裁人，服務標準降低，收費率降低，服務就更差，收費率就更低，于是物業管理越來越差。

在這種情況下，互聯網來幫助大家。以前物業管理比較好，大媽摔倒了別人不敢扶，物業敢扶，基本上可以證明他是什么樣的人。有病幫你送醫院，樓下停一個救護車。叫餐，幫你接一下。現在都不需要了，社區O2O服務，你可以定餐，你想做按摩可以叫人上來，叫外賣、叫車、看病，所有的物業公司沒有必要了。以前物業公司還有一件事：上門收電費，有時候被壞人乘虛而入，現在不需要了。物業還得干一件事，那就是修水管，現在也不需要了。為什么呢？手機把全社會修水管的人上網，就跟滴滴打車一樣競爭。所以社區O2O將會取代傳統的物業管理，傳統物業公司不轉型就要死掉。萬科最近改變了，把傳統物業開放，跟大家在一起，提供電子商務式的社區O2O。

大家看，房地產已經跟過去很不一樣了，傳統習慣都已經因為環境變化而變化。三江立體城是沒有物業公司的，剩下的都用社區O2O解決，服務得比較好，大家也不用交物業費。有社區O2O的地方，現在是零物業費，所以叫做高就業、高福利、低成本、可持續，將來會出現這樣的服務。

第四個就是房地產開發當中出現了互聯網新的模式——定制和眾籌。也就是說，我們現在可以拿手機，包括萬通做的自由定制平臺，你可以根據你的希望在定制平臺上找到相應的項目，根據你的愿望來提出你要什么樣的房子。如果只有你定制，其他人很少，就可以發起眾籌，一幫人在這里蓋房子，是工業4.0的概念，是C2B的模式，大規模定制，定制汽車、最后定制房子。房子飽和以后再買住房，實際上就在定制網站上找一塊地，有一個項目參與進去，最后他按照你的要求做好，這樣的話房價會省1/3。今后連房地產的開發環節也可以定制。

我講這些事情，實際上是出現一個問題，房地產本身在按照這四種方式，在四個方面被“互聯網+”。這個很有意思，一個是加號，現在又出來一個“夾”，夾子的“夾”字。我覺得這兩個字很有意思。夾子更狠，房地產是被互聯網夾住了，你逃不脫了。從渠道方面，從智能家居方面，從社區O2O方面，從開發方面，房地產已經被互聯網改變了。

“約炮”讓住宅以外的空間需求大增

我們對商業不動產，究竟是更需要還是不需要？大家仔細想一件事情，有了互聯網以后，我們對住宅以外的空間的需求多了還是少了？我認為大大地提高了。非常簡單，我們現在敢于跟陌生人說話，跟陌生人約會，這叫陌陌。陌陌起家是在萬通中心，后來搬到望京。在我們那里不到1000平米，現在潘石屹那里4000多平米。

陌生人之間交往頻率越來越高。陌生人第一次見面肯定不能跑家里，第一次見面在咖啡廳，咖啡廳多了；第二次見面去餐館，餐館多了；第三次見面在如家，如家多了。15年前網戀是腦子進水，今天說沒有在網上認識過陌生人，你已經過時了，基本上算是歇了。非誠勿擾，都是陌生人站在那里，十分鐘就搞定。我們算一下過去一生大概認識100個人就很了不起，現在收到的名片，一個禮拜就有好幾百張。所以現在交通、通信、現代生活，讓我們彼此之間的交往頻率大大增加，活動的形式內容在增加，于是，我們的空間需求也在增加，總量增加。只不過改變的是形式。

開發是力氣活，服務則是守業活

商務不動產最重要的是適用，你在里面干什么，站著不如坐著，坐著不如躺著，站著基本上收不到錢。現在你如果開SPA就收錢，開夜總會就會收錢，現在會發現，互聯網時代活動形式變化了。以前辦公室使用效率低，一個平米不翻臺，現在互聯網辦公休閑模式發生了很大模式改變。比如說我們在這里開會，大家拿著手機玩游戲叫休閑，有人處理郵件是辦公，你會發現行為之間的界限越來越模糊，你看著他在這里開會，其實他是在談戀愛。

這個事情帶來什么變化？我們對于空間實用功能混合化使用。以前的功能非常清晰，現在的趨勢是辦公地方像休閑，休閑的地方像辦公，吃飯的地方像娛樂，娛樂的地方可以吃飯，這就是功能混合化。

商用地產的需求量是在增加的，由于行為模式的改變，傳統空間形式要改變。就像潘總做的辦公場所，毛大慶做了優客，這些都是混合空間使用方式。這些空間都可以重疊使用，你用一小時，他用一小時。

要讓傳統的東西更完善，而不是取代。商用不動產面臨的形勢，要研究行為方式的變化。我們對于空間的行為方式改變以后，空間規劃要發生改變。

另外，商用不動產錢很多，以前我們做商用不動產最大的問題是短期資金，你不銷售就活不了。現在告訴大家一個非常好的消息，錢很多了，保險公司有10%的錢可以用在商用不動產上，包括醫療、教育、購物中心、酒店都可以用，大概有2萬多億，這是長期資金。另外資本市場也很活躍，好的物業可以在資本市場得到大量資本支持。

現在問題出在哪呢？商用不動產問題出在，一是商業空間重新規劃，你有沒有這個能力；二是商業模式，你會不會創新，如果不是蓋了就賣，你會不會經營商業不動產的模式？最近王健林提出所謂的輕資產，其實也就是美國模式，我們五六十年代講的美國模式就是輕資產模式，以經營為核心，帶動開發業的模式。以服務為核心，以經營為核心，帶動開發，這是服務模式。所以服務是一個守業活，開發是力氣活，這是模式改變。

再有一個，專業門檻越來越高。服務門類太多了，我們做不動產的要變成導演加制片，選擇究竟是海底撈還是其他火鍋，你是導演要去選明星。對于商用不動產的開發者來說，要懂非常多的知識，選演員的能力要特別強。

商用不動產不是不好做了，也不是說沒有錢了，更重要的是我們要擁抱互聯網，要研究商用不動產在新業態下的空間形式、商業模式、財務模式，這樣才可以真正在任何時候應變環境，在創新中發展，在變化中保持永遠的核心價值觀和學不會的DNA.