每經編輯 吳若凡    

每經實習記者 吳若凡 發自上海
    歷時一年多的海博股份與農工商房產的重大資產重組工作，獲突破性進展。 5月19日上午，海博股份重大資產重組獲得證監會審核通過。至此，涉及重組的所有審批性工作全部完成，預示著其上市道路已經掃清。這也意味著，籌劃多年的光明食品集團房地產業務借殼成功，農工商房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱農房）將被注入到海博股份。
    不太為人關注的是，這家以房地產為主業的地產公司，在借殼上市獲批后，將面臨重大轉型考驗。

艱難的轉型任務
　　農房官網顯示，公司總裁沈宏澤在2015年伊始就定下了以改革轉型為中心的戰略目標。他表示，除上海以外，要戰略性進入有能級城市，重點選擇有能級的省會城市及計劃單列市。
    邦地產記者根據去年7月海博股份發布的資產重組文件粗略統計，截至2014年3月，農房的房屋可售面積近700萬方。近三分之二可售房屋多集中于三四線城市，去化速度緩慢。這使得農工商房地產存在“高負債、高存量、高成本”的問題。
    農工商網站一篇名為《談五線城市房地產企業如何過冬》的文章就提及企業在三四線城市的市場發展難點，“菏澤市屬于山東的欠發達地區，三、四線城市是‘當之無愧’的，在現在的市場條件下劣勢顯而易見；不止我們的項目面臨困境，房價偏低，庫存大，政策不明朗等不利因素較多。”
    當地市場的艱難，只是農工商遇到的難題之一。更大的挑戰是，企業沒有在三四線城市打勝仗的信心。
    上述文章說，“對于菏澤項目我們的問題在于對本地的工程施工承包方式了解少，集團總部管得過多；銷售隊伍不穩定，不能適應現在的市場形勢，或者說我們自己的銷售方向不明確，沒有自己的銷售團隊，主要是代理公司的進場時間短，對市場了解不夠，如代理公司對項目的宣傳內容空洞，沒有把我們集團及項目的優勢體現出來。”
    睿信致成管理咨詢公司合伙人、總裁薛迥文指出，這些都是房企前些年盲目擴張所導致的，現在三四線城市都存在供過于求的情況，核心原因是人口增長太少，三四線城市房子賣得比成本還便宜，三四線城市最市中心的綜合體還爛尾，郊區大多數樓盤，有的樓盤要賣七八年才賣得完。
    正因如此，沈宏澤才會提出城市布局的戰略轉型。
    然而，要完成戰略轉型絕非易事。一方面，三四線城市的銷售壓力大，短期內很難迅速將三四線城市的庫存全部消化；另一方面，今年三四月份，中央和地方連續出臺政策，一二線城市的樓市成交反彈，土地價格反彈更超過了房價。房企在一二線城市的投資項目遇到的資金壓力和盈利難度比之前更高。

盈利能力尚待考驗
    今年年初，農工商房地產集團董事長張智剛提出，要確保公司上市，要解決“高負債、高存量、高成本”的“三高”現象。要以集團上市為契機，利用光明食品集團資源，發展養老地產、金融地產、物流地產等產業。實現重資產向輕資產轉型，同時發展房地產金融產業，將光明食品集團的財務平臺、資金平臺有機地結合起來，進一步提高企業的效益。
    申萬宏源研究報告稱，重組完成后，公司主營業務將體現為地產與物流雙輪驅動，有機結合。農房地產將在以住宅地產為業務支撐的基礎上，大力發展養老地產，并與海博物流合作拓展開發物流地產。據悉，農房集團養老地產項目位于崇明，光明集團擁有崇明規劃用地近五分之一的土地。
    對此，薛迥文表示，養老地產當下雖然很熱，但國內尚無成體系的養老產品，很不成熟，企業退出機制不完善。此外，這個行業尚處于客戶的培育初期，有消費觀念和能力的主流客戶群還沒到合適的年齡。
　　養老社區的選址也非常重要，養老對交通配套要求比較高，像崇明這樣偏僻的地方要引進成熟的醫療配套，短時間根本不可能。而養老社區最核心的醫療護理等服務的輻射半徑將受到限制，不可能把三甲醫院引進來，考慮到老年人的消費習慣，周邊相應的商業配套也難以發展。
    物流地產是另一種新興的產業模式。海博物流在上海自貿區內有11萬平方米的土地資源、有西郊冷鏈園區的土地資源，以及菜管家電商平臺的物流倉儲建設，未來將拓展電商業務和低溫配送服務。
　　中房信研究總監薛建雄向邦地產記者表示，這些年生鮮蔬果價格漲幅較大，相應的倉儲要求也需要提高，農房借殼海博上市主要是抓住了這次階段性機會，農工商本身就有很多物流倉庫，但這依舊是傳統的中轉站模式。而隨著現代農業、生鮮產品產業的發展，產品將從養殖場、海鮮碼頭直銷到戶，繞開這些傳統的中轉站型式的倉儲，這勢必會使倉儲業走向衰弱。
    在養老、物流等行業目前尚未培育成熟的盈利模式之時，轉型后的農工商地產的盈利能力尚不確定。至于為外界炒作的農工商的地產金融業務，更難稱前景美妙。此前農工商房產正是在現有團隊的推動下，才會進入被認為“市場劣勢”的三四線城市。而今同樣的一支團隊來負責房地產金融投資，能否吸取先前教訓，避免再次失誤，尚是一個未知數。
    邦地產記者為此采訪農工商地產方面，后者未作回復。