每經編輯 王杰    

邦地產記者 王杰

夏至未至，通州樓市卻開始升溫。有別于降息、降準等政策利好帶給北京市場的“東風”，通州“看漲”的信心，來自于城市規劃。

就像傳聞“燕郊要通地鐵”一樣，“北京市政府將落戶通州”的小道消息，這些天里一時風靡。

“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息，仿佛讓通州的房價一夜之間坐上了“直升機”，竟然有樓盤報出8萬元/平方米的高價。

但是，通州目前的現狀，尚無力承擔副中心職能。北京市政府搬遷之說，也在多次傳言之后，消失在風中。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞對邦地產表示，通州變身“北京版浦東”的可能性不大。上海的浦東和浦西，過去是未開發區和主城區的關系，這一點和北京主城與通州雖然有些近似，但兩地仍有很多不可比之處，比如開發浦東新區，是上世紀90年代國家層面的戰略，高于通州目前之于北京的戰略地位，且浦東區位優勢也比通州強。

牛鳳瑞說，過去北京有城八區，現在改為城六區，但是從來都沒有通州，這是客觀現實。

通州，從“睡城”起步

正午的太陽讓人睜不開眼。“通州結研所”公交站，等車的人群熙熙攘攘。通燕高速是大多數跨省公交車的必經之路，下了高速的首站，就是這一站。站在這里，可以遙望正在建設中的通州新城。

距離公交站50米不到，就是北京胸科醫院。由于流動人口數量巨大，這里聚集了賣煎餅果子等吃食的小攤，還吸引了“黑車”司機在這兒集中“趴活”。

“哪里？！通州新城？和我有什么關系。”通州永順鎮居民老鄭是“黑車”司機中的一員，在老鄭看來，新城的落地，對他的生活并無實質性影響。

北京首次正式提出將通州打造為城市副中心，是在2012年北京市第十一次黨代會上。隨后在2013年和2014年北京市政府工作報告中，也都明確要求加快通州的建設。

首都經濟貿易大學房地產研究中心主任趙秀池表示，通州新區目前定位是北京城市副中心和疏解中心城人口和功能、集聚新的產業的重點新城。但定位與現實之間差距較大，城市功能很不齊備，還沒有實現宜居宜業，目前通州還是“睡城”。

但在中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞看來，在新城建設之初，卻淪為“睡城”，當地人很失望。但只有先當“睡城”，將來才可能成為新城或副中心，這是一個發展的過程。“睡城”是通州發展的起點，離預期目標仍有距離。

市政府遷址通州，可能性幾何？

伴隨著通州“副中心”定位的熱炒，新一次“北京市政府遷址通州”的傳言又來了。此前，市場已多次傳出過北京市政府搬遷通州的消息，但每一次傳言都被證明為假，無非是當地開發商和中介機構精心策劃的營銷事件。

“北京市政府遷入通州，一部分人一直在鼓吹這個事情，但是可能性不大。”牛鳳瑞跟記者分析說，通州如果作為北京市市政府所在地，首先面臨地理中心的問題。通州不是北京市的地理中心，且位置偏東。如果像傳言中所說的搬遷到運河附近，河的東岸緊挨河北省，通州能給與的延伸空間并不富余；另外，如果將北京市的行政功能往通州轉移，還會牽扯到未來行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，僅就交通成本來說，就非常高了，因此，遷冊通州不是最佳方案。

牛鳳瑞說，一般行政中心和地理中心相重疊，為的就是提高行政效率。規劃只是一部分人的愿望，實施起來就是另外一回事了。行政人員的搬遷，還牽扯到家屬的搬遷，搬遷成本誰來支付，這是一個問題。

房價難大漲

中原地產統計數據顯示，通州樓市整體價格在2015年已經出現了明顯的上漲趨勢，截至5月25日，已簽約新建商品房住宅合計2878套，成交均價為22226元/平方米，同比上漲幅度2.3%。橫向對比，通州在北京房價漲幅居領先位置。

中原地產首席分析師張大偉分析，價格之所以上漲，根源在于通州土地供應稀缺，最近幾年居住類土地供應明顯減少。

據了解，通州區域有樓盤的獲批價格超過了8萬元/平方米。住建委官網顯示，該項目近期共有62套現房房源獲批，其中119號樓的10套房源獲批價格為82000元/平方米，其余52房源批準銷售價格為81600元/平方米。

上述項目開發商相關人士告訴邦地產君，這只是住建委批準的最高銷售價格，該項目是現房別墅，銷售價格還會依據市場情況而定。

亞豪機構市場總監郭毅說，所謂預售價格，只是開發商預期達到的最高售價，并不是市場認可的價格，究竟銷售價格能否達到開發商預期，一要看產品，二要看市場，“只有品質與價格匹配的項目，才能贏得市場認可，也才能實現成交。”

一位熟悉通州市場的業內人士認為，通州近三年沒有商品住宅用地，住宅全部配建或競建成為政策性住房，供應的稀缺確實有利于在售項目漲價，但是會暴漲嗎？可以“呵呵”了。

中原數據顯示，截至5月25日，通州區新建商品住宅共成交31.01萬平方米，而在2014年全年，共成交87.16萬平方米。折算下來，2015年即將過半，成交面積僅為去年的36%。

一位原打算在通州置業但最終選擇在燕郊買房的購房者抱怨說，通州靠近六環位置的住宅售價也要2萬多/平方米，是燕郊價格的一倍。如果所買房屋附近沒有軌道交通，出行也成問題。另外，通州積分落戶政策尚未完全落地，也是他轉向置業燕郊的關鍵。