每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

十年前，一群深圳市民決定自己籌錢建房。為了繞開不斷上漲的房價，他們獨自面對專業(yè)且瑣碎的拿地、報批等流程，卻以失敗告終。

十年后，平安好房在股權(quán)眾籌政策的支撐下，將眾籌建房提到實操層面。與去年熱炒的各類營銷類眾籌所不同的是，這次籌得的資金將直指項目建設(shè)環(huán)節(jié)，預期大幅降低融資成本。

平安好房CEO莊諾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他們設(shè)計的第一款眾籌建房產(chǎn)品將于今年6月中下旬推出。該產(chǎn)品系與碧桂園合作的上海某樓盤。

作為國內(nèi)首個眾籌建房產(chǎn)品，其試水味道濃厚。目前看來，該產(chǎn)品更接近類信托產(chǎn)品，能為購房者節(jié)省多少成本，有待觀察。對于開發(fā)商而言，地塊所在位置、周邊配套、競爭環(huán)境，使得該樓盤主要面對剛需，房價需有足夠吸引力才能快速去化，因此眾籌的低價策略符合其營銷思路。此外，提前獲取資金以降低成本，更是一舉兩得。

另一個融資對象

此前，國內(nèi)眾籌買房一直停留在營銷層面，對房價的影響微乎其微。因為取得預售證之前，開發(fā)商不能以任何方式提前從購房者手中獲取房款。

不過，股權(quán)眾籌得到政策護航后，住宅開發(fā)這塊蛋糕里，將加入兩個新的分食者，即參與眾籌建房的購房者，以及眾籌平臺。

在購房者所支付的房款中，土地、稅費、建造成本等合計約占到六成左右，此外，開發(fā)商抽走10%+，金融機構(gòu)抽走10%~20%，營銷費用再占用3到5個百分點。

目前，這兩個分食者想狙擊的，正是參與其中的金融機構(gòu)，以及與營銷費用相關(guān)的利益群體。

倚天投資投資總監(jiān)葉飛介紹，房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右，信托渠道的融資成本在10%~11%。

莊諾認為，如果能夠用眾籌的方式建房，將使總房價降低20%~30%。

對于想要砍掉融資成本、營銷成本的購房者而言，股權(quán)眾籌仍有一個致命缺點，即他們不能直接以購房的名義接觸開發(fā)商，這使得時下的眾籌建房產(chǎn)品，更像是一款類信托產(chǎn)品。

以平安好房與碧桂園合作的眾籌產(chǎn)品為例，購房者需從平安好房處購買眾籌份額，樓盤完工后，擁有樓盤的部分權(quán)益，可選擇將該權(quán)益轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，或者委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

莊諾稱，平安好房在購房者（眾籌者）與開發(fā)商之間，只充當眾籌平臺的角色，像是“裁判員”，不直接介入到項目中。

這實際意味著，房企的融資對象從銀行、私募、信托等金融機構(gòu)，變成了眾籌平臺。以平安好房為例，它在某種程度上更像是房企的資金通道。

莊諾表示，第一款產(chǎn)品上，他不考慮能收多少管理費，并表示如果成本核算超出預期，將由平安好房負責墊付。

但不可避免的，在這一眾籌方式里，融資成本仍存在。

加快住宅去化

對于開發(fā)商而言，在不同的項目上，眾籌建房也將給其帶來福音。

首先是提前“認籌”，為沉淀的資金解套，降低融資成本。

此次合作標的是碧桂園在4月拍下的一塊地，據(jù)悉這是其近年來在上海的首個項目。這意味著，多個環(huán)節(jié)中的不確定因素，將使碧桂園無法延續(xù)其在華南片區(qū)的高周轉(zhuǎn)，整個開盤周期將被拉長，資金沉淀時間久。另外，上海市場的預售條件嚴格，該項目也難以快速回籠資金。

但是，一旦將資金渠道改為眾籌后，碧桂園的資金壓力將大幅緩解。

莊諾表示，若募集的資金足以覆蓋項目開發(fā)，房企有望向代建營運者的角色轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

對于碧桂園上海項目而言，眾籌建房還在一定程度上暗合其營銷策略。

公開資料顯示，該項目地處嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)，周邊配套一般，離地鐵線較遠。從周邊的競品可見，如綠洲香格麗、佳兆業(yè)城市廣場等項目，自住需求占到八成以上。

這意味著，該樓盤的客戶以嘉定區(qū)域的剛需為主，對于城區(qū)的外溢客戶吸引力差，若無足夠價格優(yōu)勢，客源將大幅減少。

通過眾籌，該項目主動降價，不僅提前鎖定客源，還能加快去化。