每經編輯 蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓

持續上升3年的商品房庫存開始減少了。

國家統計局網站發文表示，自2012年4月以來，商品房庫存的上升態勢從未停止過，但在今年5月末，這個節奏被終結，商品房待售面積為65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。

多位業內人士表示，庫存減少的原因，和政策的利好刺激密不可分。

萊坊亞太研究部主管霍尼克在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在未來的1年到3年之間，對中國市場影響最大的是貨幣寬松（如降息）、市場氣氛、放松“降溫措施”（放寬或取消限購）和城鎮化。但城鎮化是個較長的進程，短期來看，貨幣寬松和放松“降溫措施”對中國樓市有較大影響。

政策利好顯現

易居智庫研究中心研究總監嚴躍進直言，近期信貸門檻降低，公積金和二套房貸的政策趨于寬松，使得改善型購房者的購房需求得到有效釋放。這是去庫存的一個很重要因素，效果很直接。

就在近期，多地公積金迎來調整。以一線城市為例，早在4月9日，上海公積金中心發布個人、家庭公積金貸款上限調至50萬元、100萬元。深圳市公積金貸款政策調整為首付款比例為20%，等等。5月29日，北京市住房公積金中心宣布從6月1日起，首套自住房貸款最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元。6月16日，廣州市公積金中心發消息稱將試行開展個人住房公積金貼息貸款業務。

“限購令”取消、降息、房貸優惠加大、購房稅收減免等多重政策利好，也加大了消費者的購房信心。

一位意向購房者告訴記者，“政策利好不斷，該出手時就出手。”

偉業我愛我家副總裁胡景輝認為，去庫存較大地體現在一線城市，尤其是在政策更寬松的城市，去庫存效果更為明顯。另外，區域一體化，如京津冀協同發展戰略能在更多的城市中展開，對去庫存更是有利。

根據易居研究院的統計數據，4個一線城市城市1~5月份新建商品住宅成交面積為1432萬平方米，同比增長36%；20個二線城市成交面積為5700萬平方米，同比增長14%；11個三線城市成交面積為975萬平方米，同比增長23%。

中原地產首席分析師張大偉表示，商品房成交的回暖更直接改善了各地的庫存壓力。截至5月末，全國商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。統計數據的普遍轉好，表明前期一系列的利好政策開始見效，市場預期發生轉變，購房者信心有所恢復。

嚴躍進則表示，部分大城市的庫存已經出現了拐點，即去庫存的壓力轉變為補庫存的壓力。這個時候或在開發貸方面應該有所放松，否則市場滯后效應顯現，確實會帶來房地產市場供求關系的再次失衡。

城市分化明顯

值得注意的是，一二線城市仍被房企視為“香餑餑”。

中原地產研究部統計數據顯示，2015年，20大標桿房企集中在一二線城市拿地，合計一二線城市購入土地金額高達1342億元，占比所有土地支出的90.1%，創造了歷史最高紀錄。

截至6月22日，一二線城市土地市場依舊火爆，一線城市已經成交11宗住宅土地，合計成交額達到了248億元，平均樓面價也達到了16803元的年內最高。二線城市也明顯升溫，平均住宅土地樓面價達到了3561元每平米，溢價率突破22%，而土地出讓金也達到了460.9億元。預計6月房企積極爭搶一二線城市土地的趨勢依然將延續。

張大偉說，從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市雖然也處于調整中，但需求基礎依然龐大，從2014年4季度以來的市場看，一二線城市明顯快速復蘇，三四線城市天量庫存積壓。“一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的情況下，一二線城市房價易漲難跌。”

張大偉認為，整體市場已經出現了明顯的“四不均”：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖告訴《每日經濟新聞》記者，房企此前的庫存壓力很大，滯銷多來自于房企自身矛盾的積壓，自政策力度加大后，激活了市場。庫存的消化意味著房企正從中解套，但不一定會加大推盤和拿地的意愿，尤其在三四線城市。