每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

6月26日，為持續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)上刊出豫建〔2015〕91號(hào)文件。

文件顯示，住房消費(fèi)政策共分為五個(gè)方面，分別為切實(shí)抓好政策落實(shí)；因地施策，加強(qiáng)調(diào)控；加強(qiáng)完善配套設(shè)施建設(shè)；優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境；高度重視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。

對(duì)于該文件出臺(tái)的背景，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提到，“去年以來(lái)，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，商品房庫(kù)存不斷增加，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我省認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。為持續(xù)保持我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn),進(jìn)一步落實(shí)住房消費(fèi)政策通知。”

在市場(chǎng)回暖的大態(tài)勢(shì)下，中原的樓市會(huì)走向何方？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

房企購(gòu)地面積與土地成交價(jià)雙降

來(lái)自河南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1~5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1479.89億元，同比名義增長(zhǎng)8.8%，增速比1~4月份回升1.0個(gè)百分點(diǎn)。1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31481.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，增速比1~4月份加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。

投資和施工面積同比都在增高，但是，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為309.63萬(wàn)平方米，同比下降28.5%，降幅比1~4月份擴(kuò)大了2.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款66.10億元，下降6.8%，降幅擴(kuò)大了4個(gè)百分點(diǎn)。

另外，前5月，商品房銷售面積2082.89萬(wàn)平方米，同比下降0.7%，降幅比1~4月份收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)。5月末，商品房待售面積3539.46萬(wàn)平方米，比4月末增加6.12萬(wàn)平方米。5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“豫房景氣指數(shù)”）為91.32，比上月上升0.10點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口的多少密不可分。河南省可謂人口大省，但也是傳統(tǒng)的人口凈流出省份。

來(lái)自《金融時(shí)報(bào)》的報(bào)道，河南省的人口流出規(guī)模最大，為1025萬(wàn)，凈流出人口數(shù)量976萬(wàn)，超過(guò)瑞典的總?cè)丝凇?/p>

另外，居民人均可支配收入的數(shù)值，也直接影響當(dāng)?shù)氐淖》肯M(fèi)能力。《2014年河南國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況》中指出，根據(jù)城鄉(xiāng)一體化住戶調(diào)查，全省居民人均可支配收入15695.18元，增長(zhǎng)10.5%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.4%。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，全國(guó)居民人均可支配收入20167元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.0%。河南的人均收入拖了全國(guó)人民的后腿。

三四線城市的馬拉松銷售

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，河南是人口大省，和四川、重慶、安徽等同屬人口流出大省。但是人口凈流出并不等于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)后退，其實(shí)當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程依然在加快。和人口凈流入的城市相比，河南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可能還比較低，但是發(fā)展速度并不慢。盡管如此，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展仍然有影響，至少和發(fā)達(dá)地區(qū)比，房?jī)r(jià)就比較低。

上述文件的第二條指出，結(jié)合本地實(shí)際，按照市場(chǎng)供應(yīng)情況，合理確定商品房開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模。市場(chǎng)供求基本平衡或庫(kù)存量較低的市、縣，要加快項(xiàng)目審批，增加新開工面積，滿足市場(chǎng)供應(yīng)；商品房庫(kù)存較大的市、縣，要發(fā)揮土地閘門的調(diào)節(jié)作用，減少或暫停房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，加大去庫(kù)存化力度；商業(yè)經(jīng)營(yíng)、寫字樓等商業(yè)性用房庫(kù)存較大的市、縣，要嚴(yán)格控制新開工樓盤建設(shè)。

鄭州永威置業(yè)副總經(jīng)理馬水旺告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，作為省會(huì)城市，河南鄭州的房?jī)r(jià)沒(méi)有降低，比去年同期還要高，但是河南的地級(jí)市并不樂(lè)觀，很多地級(jí)市的房?jī)r(jià)甚至不如去年。鄭州樓市形勢(shì)好的主要原因是目前供地較少，剛性需求大。

馬水旺說(shuō)，永威置業(yè)不會(huì)去地級(jí)市拿地，因?yàn)榈丶?jí)市的去化速度太慢，占用資金太大。他打了個(gè)比方，比如100畝地，容積率為2.5的住宅項(xiàng)目，如果在鄭州，去化周期在12個(gè)月到18個(gè)月之間，屬高周轉(zhuǎn)。但是同樣一個(gè)項(xiàng)目放在縣級(jí)市，可能要消化4到5年。“省會(huì)城市購(gòu)買力強(qiáng)，銷售有后勁。但是三四線城市，只要蓄客后開過(guò)一次盤，銷售后勁就不足了，馬拉松式的銷售。”