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◎每經記者 袁君

個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）千呼萬喚始出來。

近日，首批由央行注冊管理發行的RMBS花落建設銀行和民生銀行，金額分別為500億元和100億元。

此次兩家銀行RMBS的正式獲批，或許標志著在我國一直停滯不前的住房貸款證券化有望再度開啟。

盡管相較其他品類的資產支持證券，RMBS可能面臨超額利差有限、無法實現抵押權變更登記等問題，但中債資信ABS團隊分析師祖欣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產品的發行利率將會逐步降低；此外，在一定的政策支持下，RMBS的發展未來有望推動我國住房市場和銀行放貸業務形成一定的良性循環。

發行利率有望逐步降低

央行網站信息顯示，建設銀行首單RMBS名為“建元個人住房抵押貸款資產支持證券”，發行人為建信信托，發行金額500億元，已于2015年6月29日獲準發行。同日，民生銀行“企富個人住房抵押貸款資產支持證券”也已獲準發行，由中海信托擔任發行人，發行金額100億。

7月1日，中國債券信息網公布了民生銀行關于未來兩年“企富”系列個人住房抵押貸款資產支持證券的注冊申請報告（以下簡稱申請報告）。申請報告顯示，民生銀行本期RMBS預計分4期發行，注冊有效期為兩年。

二季度以來，隨著央行注冊發行管理的ABS實質性落地，資產證券化的基礎資產類型和發行規模有了顯著擴容。據《每日經濟新聞》記者了解，6月以來，除大部分以公司貸款作為基礎資產外，汽車抵押貸款、租賃資產、個人消費類貸款、個人住房抵押貸款等都已開始陸續加入本輪資產證券化產品發行的浪潮中。

盡管我國資產證券化的發展歷程已逾10年，但在3次試點中僅發行4單以住房貸款為基礎資產的產品，累積發行額170億元左右，較美國市場高峰期萬億美元的發行規模相差甚遠。

祖欣告訴《每日經濟新聞》記者，雖然RMBS產品入池資產利率較低，但RMBS的風險也較低。考慮到首付比例和入池貸款均已存在一定的賬齡，入池資產借款人的違約風險較低且預期違約后的回收率水平很高；隨著市場接受度的不斷提高，RMBS產品的發行利率將會逐步降低，減緩RMBS利差較為有限的問題。

而對于RMBS產品抵押權變更登記的問題，祖欣表示，部分機構采取了事后變更，若無法成功變更便予以贖回等緩釋措施。“但我國住建部有批量變更的途徑，建行2005-1和2007-1均采取了信托設立時抵質押權批量變更登記。據悉，新一期的建行RMBS也會批量變更。目前，我國法律對債權入池時抵押權是否需要事前完成變更登記沒有明確規定，具體情況要根據律師出具的相關意見和實際的項目情況而論。”

銀行仍有動力做房貸業務

不少專業人士認為，央行注冊發行管理推出后，意味著今后RMBS將進入常態化發行。從此次央行批準的規模來看，建行、民生銀行共獲批600億元，已是此前發行住房抵押貸款總額的近4倍。

融360房貸分析師郝俊丞告訴《每日經濟新聞》記者，如果深入開展住房貸款證券化，可以較大幅度地提高銀行資產的整體流動性，同時有效分散銀行的住房貸款風險。住房抵押貸款證券化自身也存在一定風險。從安全性考慮，只有選擇優質房貸資產進行證券化才能保證其發行和收益，而在市場中只有不到一半的資產為優質房貸資產。

若加上商業銀行本身的房貸業務利差較低，一旦將存量的住房抵押貸款資產釋放之后，銀行是否還會繼續將資金拿來做房貸業務？

對此，祖欣表示，“隨著RMBS產品逐步獲得市場認可，發行RMBS可使銀行減輕資本充足率壓力并獲得一定的利差收入；在一定的政策支持下，發行RMBS回收的資金會重新流回房地產市場，再用來發行新的RMBS，形成一定的良性循環，有效增加房地產市場的資金供給。”

郝俊丞則告訴記者，從房貸業務的需求端來看，自去年11月以來，房貸利率一降再降，消費者還貸壓力相對減小，所以還是會有龐大的消費者群體選擇銀行房貸。房貸業務作為銀行信貸業務的重要組成部分，不會被輕易放棄。“畢竟，RMBS在我國還是新生事物，RMBS短期不會呈現大規模的發展；但長期而言，肯定會成為中國債券市場的重要產品。”