每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥

合景泰富地產（01813.HK）于日前發布公告，公司與新鴻基地產簽訂股權收購協議，將斥資18.6億港元收購后者位于佛山的最大舊改項目“瀧景”的三成股權，這也是最近數年持續加碼內地市場的新鴻基地產，罕有地出售內地項目股權。

如果考慮到華人置業于上周向恒大出售位于成都中心區域的三個核心項目，瑞安也在謀求出售其位于上海的商業項目，自李嘉誠近年來大舉出售內地物業后，今年以來港資房企“減倉”內地市場的步伐加快。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，港資房企的發展模式是通過“囤地”獲取土地增值利潤。隨著內地樓市進入白銀時代，土地升值的黃金時代已經結束，在利潤率不斷下滑的情況下，港資房企撤離內地市場或將成趨勢。

新鴻基“減持”佛山最大舊改項目

根據合景泰富發布的公告顯示，公司與新鴻基發展（中國）有限公司簽訂股權收購協議，分別收購Lyntondale及Bonserry兩家公司各30%的已發行股本和股東貸款，總金額約18.6億港元。

據了解，上述兩家公司所擁有的土地儲備是位于佛山市禪城區、總用地面積高達98萬平方米的瀾石舊改項目，它也是佛山最大的舊改項目。項目于2009~2010年期間，由新鴻基合共斥資81.65億元獲得。新鴻基隨后將其打造成超大型綜合體——新鴻基“瀧景”，項目包括商業、服務式公寓、酒店、辦公室及住宅物業等業態。

《每日經濟新聞》記者了解到，在2010年3月，合景泰富曾經出資認購Lyntondale與Bonserry約20%的股份，但彼時的合景，更多只是財務投資者的角色，新鴻基依然持有80%的股權比例。

但在此次交易后，合景泰富與新鴻基將各持有項目50%的股權，新鴻基不再是項目的單一大股東。花旗最新發布的研究報告指出，預計合景泰富將成為該項目的后續主導開發者。

新鴻基此次減持股權的動作令人感到意外，經過4年多的動遷和開發建設，新鴻基“瀧景”于2014年4月首次開盤。克而瑞的統計數據顯示，截至6月末，“瀧景”合共推出1177套單位，銷售套數為647套，成交金額約為7.5億元，去化率約為55%。

“從去化率來看，項目的銷售情況并不算差，尤其是考慮到去年下半年市場處于調整，但新鴻基本次減持股權，很有可能是出于利潤角度的考慮”，廣州一家上市房企的營銷總監告訴記者，港資房企的盈利模式并非是高周轉開發，而是通過長期持有土地，獲取土地增值的紅利。但作為三線城市的佛山，近年來土地價格缺乏溢價空間，高周轉并非新鴻基的強項，因此通過出售股權回收部分成本是一個理想的選擇。

記者曾就本次股權交易采訪新鴻基地產，截至發稿尚未得到回復。但一位接近合景泰富的內部人士向記者透露，接下來合景或將主導住宅部分的開發，新鴻基則只專注在商業部分的開發與營運。

港資房企加速出售內地物業

自李嘉誠早前拋售內地地產項目之后，今年以來多家港資房企緊跟李嘉誠的步伐，大手筆出售內地物業。

7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業集團宣布，向恒大地產出售位于成都的三個商住物業項目的全部權益，代價為65億港元，這也是華人置業在內地的最大的地產項目，出售后公司在內地僅余下少量持有型物業。

瑞安房地產也在日前發布公告證實，公司正在與潛在買家商討可能出售的商用物業，業界傳聞萬科將從瑞安手中收購企業天地三期項目。此前在內地市場非常活躍的九龍倉也表示將調整競爭策略，縮減7至8個內地城市的投資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，港資房企普遍有長期囤地的習慣，他們在香港拿到土地后可以十年不開發，充分賺取土地溢價。即便項目建成后，很多企業也喜歡在市場景氣時分批銷售，結果一年比一年賣得貴，利潤極為可觀。

但在內地市場，規則完全相反。歐陽捷認為，一邊是近年來內地市場嚴厲打擊囤地行為，房企在拿地兩年內必須要動工，持有時間越長需要繳納越高昂的土地增值稅，但另一方面，除了少數一線城市，內地大多數城市土地不再享受增值溢價，二線城市地價基本持平，三四線城市地價多數往下走。由此可見，在白銀時代，港資房企賴以生存的土壤逐步消失。

“港資房企并非是完全看淡內地市場，只是內地地產業務利潤日薄西山，它們往往擁有多元化經營業務，因此套現內地物業，投入到更高回報的地方顯然是不錯的選擇”，歐陽捷認為，與之相對，內地房企正處于“大魚吃小魚”的格局，港資房企的退出恰好為他們獲取優質項目提供了良好的機會。