每經編輯 每經記者 胡健    

每經記者 胡健

老百姓最關心未來房價是漲還是跌，而經濟學家則更關注房地產在經濟增長中現在和未來扮演何種角色？樓市再次遭受熱議，原因無疑與近期房地產市場迅速回暖有關。

今天（7月23日），瑞銀證券發表深度研究稱，近幾個月的寬松政策已推動一線城市房地產銷售迅速回暖，房價也明顯回升。在此背景下，盡管全國大多數城市仍庫存高企、建設乏力，但出于對一線和部分二線城市再次出現地產泡沫的擔憂，決策層可能不會再顯著放松需求端政策。

樓市扭轉苗頭已經出現

瑞銀首席經濟學家汪濤告訴《每日經濟新聞》記者，雖然城鎮化和更新改善需求較為穩定，但金融危機后直至2013年，住房新增供給強勁增長，遠快于需求。此外，由于實際利率大幅上升、房價低迷、海內外其他投資渠道興起、人民幣升值預期減弱，之前吸收過剩供給的投資性需求已開始消退。

在供需格局變化和庫存高企的背景下，房地產業從2014年開始進入持續下滑周期。2014年房地產銷售和新開工面積雙雙下跌：商品房銷售面積下跌7.6%（住宅下跌9%），房屋新開工面積下跌約11%（住宅下跌14.4%）。前幾年新開工強勁增長，去年在建面積仍繼續增長，但增速從2013年的16%降至9%。

與此同時，房地產開發投資增速從2013年的19.8%大幅放緩至10.5%，房價方面，去年底絕大部分城市房價都跌回一年前的水平，成交量也進入冰凍期。

這一影響不可避免地蔓延至更廣泛的實體經濟領域。汪濤說，由于房地產行業和工業部門密切相關，房地產建設量大幅滑坡給采礦業和重工業帶來了越來越大的拖累，特別是金屬、建材以及工程機械。能源密集型的重工業下滑，還導致2014年初以來發電量增長接近停滯。

從數據來看，工業銷售疲弱加劇了產能惡化，進而抑制了投資，導致制造業投資增速從2013年的18.5%拉低至2014年的13.5%，今年上半年進一步降至9.7%。

盡管目前房地產行業的上下游數據較為“糾結”，但不能否認，從房價和銷售角度看，趨勢扭轉的苗頭已經出現。

在70個大中城市中，房價月環比下跌的城市數量從去年10月的69個下降到今年6月的34個，并且6月份有27個城市房價環比增長。

汪濤認為，本輪房地產調整已經近半，過去房地產銷售通常領先新開工兩個季度左右。鑒于目前全國范圍內庫存仍然較高，二者間隔可能拉長。如果年內銷售能保持目前的增長勢頭，新開工有望在2016年初恢復增長。

“不過，考慮到新開工對施工面積還有滯后效應，這意味著2016年建設活動增速可能進一步放緩，從而繼續抑制固定資產投資和大宗商品需求、拖累GDP增長。”汪濤說。

政策進入觀望期

過去一年決策層逐步放寬了房地產政策。需求端的寬松政策包括大多數城市都在去年夏季放寬了限購政策以及2014年9月開始的房貸政策放寬等。

最重要的是，今年3月二套房貸首付比例下調，并降低了住房銷售免征營業稅的年限。

此外，去年11月至今，央行共累計下調基準利率115個基點，房貸利率也隨之下降。

汪濤說，這些措施改善了居民購買力、提振了市場情緒，從而支撐銷售改善。在供給端，決策層允許并鼓勵地方政府購買待售商品房作為保障房房源，同時要求供給明顯過剩地區的地方政府限制土地供應量。近幾個月，開發商的發債限制也有所放寬。

2014年底決策層最初小幅放松房貸政策時，銷售出現小幅好轉，但未能持續。在今年初決策層更大力度地放松了政策之后，情況明顯改觀。從房地產銷售面積看，一季度同比下降9.2%之后，二季度同比上升了13%。

政策會加碼還是轉向？瑞銀的判斷是政策會進入觀望期。

“全國大多數城市仍庫存高企、建設乏力，但出于對一線和部分二線城市再次出現地產泡沫的擔憂，決策層可能不會再顯著放松需求端政策。”汪濤說，與此同時，地方層面的房地產政策則會因地制宜、出現分化，一線城市預計將維持限購，而三、四線城市仍可能為購房者提供更多支持。

瑞銀報告指出，“考慮到房地產行業長期調整對實體經濟的重要影響，今后幾個月的政策重心可能更側重于支撐供給和建設。在松綁了債券融資之后，我們認為決策層還會進一步放松開發商的信貸限制。”

報告預計，在推進政府投資的大背景下，保障房建設仍會繼續推進，如2015~2017年計劃改造各類棚戶區住房1800萬套、較過去幾年每年300萬~500萬套力度加大。通過推進PPP模式、發行地方政府債券和為政策性銀行提供流動性等方式，政府正加大對保障房建設的資金支持力度。