每經編輯 楊羚強    

每經記者 楊羚強

8月18日，隨著上海證券交易所開市銅鑼被敲響，金豐投資（600606，SH）正式更名為綠地控股，以當日開盤價25.10元/股計算，綠地控股最新動態市值達到3054億元，位居A股兩市市值第16位，超過了萬科（000002，SZ）和萬達商業（03699，HK），成為國內房地產企業中市值最高的企業。

和萬達、萬科不同，綠地的大市值并非單純由規模所決定。在更名綠地控股當日的新聞通稿中，綠地表示將推動公司房地產主業實現從偏重規模到偏重盈利、從偏重開發到開發運營并重、從偏重國內開發到全球同步開發等三大轉變。同時，加快發展"大基建、大金融、大消費"等三個重點領域。

在綠地超過萬科背后，房地產未來的主要盈利模式正從開發轉向運營，原先不被看好的房地產服務業正受到資本市場的追捧。

房地產業務核心：正在由開發轉向服務

"香港現在給我們4到6倍的PE，內地給8到10倍，這是一個制造業。如果是服務業的話，我們的PE至少是10到20倍。我們在探討房地產轉型的時候，最最關鍵的應該是一個視角的轉變，如果你還是把自己當成一個開發行業的話，這個行業肯定是沒落的。"

在《每日經濟新聞》和觀點地產新媒體聯合舉辦的2015年博鰲房地產論壇上，花樣年集團董事局主席兼首席執行官潘軍認為，房地產商應該重新調整自己的定位，從一個開發企業，轉變為服務企業?；幽昶煜碌牟噬钫沁@種由開發轉向運營的受益者，后者不僅市盈率遠遠超過以開發為主的母公司--花樣年，連市值也比花樣年高。

這種趨勢已經得到了業界的普遍關注。

行業龍頭萬科公布了自己的最新業務計劃，教育營地被納入到萬科新業務陣營里。根據萬科的想法，希望能成為中國首席的素質教育服務商。此外，公寓租賃運營和物流地產等房地產運營服務板塊，也將加大布局力度。

綠地開發與運營并重的理念，以及"大基建、大金融、大消費"的戰略，顯然符合了房地產行業從開發轉向服務的大趨勢。

今年初，綠地總裁張玉良就曾介紹說，綠地的大基建并不僅僅只是基礎設施建設，還有相應的服務。以地鐵為例，綠地的地鐵不僅包括地鐵及地鐵站點的上物業的建設、開發，還涉及地鐵的運營和管理。

房地產未來的重心是存量用戶

港股和A股的投資者之所以不約而同地看好房地產行業的服務子行業，和發達國家的已有案例也密切相關。

中建信投的行業研報預言，中國房地產已經積累了海量的存量住戶，如何能夠為現有存量市場的住戶提供增量服務未來將成為企業的主要盈利模式。借鑒美國的發展趨勢，未來中國房地產的重心必將落在地產后市場。

互聯網重新構建了房地產的生態結構，新房銷售、二手房銷售、金融服務及家裝建材、社區服務四個環節因為滿足了互聯網化的四大要素而成為未來發展的重點。如果將地產的整個70年生命周期看做一個整體的話，后期的房屋裝修、社區服務、二手房交易等則占據65年，市場空間巨大。

平安證券的研報預計地產后市場的規模總量約3萬億元。

雖然這些服務市場的總規模還無法和物業銷售市場抗衡，但由于行業競爭格局更為分散，龍頭公司的成長具有更為廣闊的空間。尤其是物業服務正處于極為分散的格局，龍頭公司的市場占有率分別是0.8%和0.4%。

大型房企旗下的物業公司更有掌握業主資源的先天優勢，如萬科、保利等。目前傳統的開發和代理業務凈利潤率在10%左右，家裝業務和物業服務都屬于利潤率更低的業務，而新興的房地產媒體電商平臺及房地產金融業務，凈利潤率均在35%以上，若傳統企業轉型則將彌補現有業務利潤率下滑的局面。