每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

萬達(dá)商業(yè)與富力地產(chǎn)籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業(yè)服務(wù)尋求分拆上市，碧桂園的教育業(yè)務(wù)、恒大的礦泉水等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)也試圖通過分拆實現(xiàn)在A股上市。一時間，資本運作成為地產(chǎn)大佬最熱衷的事情。

對于資金密集型的房企而言，更高的估值不僅能實現(xiàn)更可觀的融資金額，同時也能獲取更高的股權(quán)溢價，并推動新業(yè)務(wù)的拓展。那么，回歸A股能否真正解決房企的低估值難題？怎樣的轉(zhuǎn)型才能對市值提升帶來正面影響？

最近半年，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印的心情很不錯，這位資本運作高手于去年末以1.466港元/股的價格，從香港英皇集團(tuán)主席楊受成手上拿下了新傳媒集團(tuán)約75%股權(quán)，并更名為“恒大健康”。誰也沒想到，恒大健康不到一年時間股價漲幅超10倍，成為港股市場最近一年的大牛股之一。

在房地產(chǎn)金融化年代，地產(chǎn)大佬除了考慮怎樣才能更好地賣房子，還得思考如何通過資本運作把公司市值做大。對于眾多在港上市的內(nèi)房股而言，回歸A股、分拆上市成為突破市值魔咒的重要手段。

高估值的誘惑

8月18日，綠地控股（600606，SH）正式登陸上證所，公司借殼金豐投資塵埃落定。當(dāng)天市值一度突破3000億元（人民幣，下同），成為國內(nèi)市值最高的上市房企。

就在同一天，萬達(dá)商業(yè)（03699，HK）回歸A股的方案獲得臨時股東大會通過，公司預(yù)計此次回歸A股總募集資金將達(dá)到120億元，如果成行，有望成為近年來A股最大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)IPO。

盡管兩家房企均為千億房企陣營中的領(lǐng)軍企業(yè)，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，兩者在資本市場的估值存在天壤之別。截至8月27日收盤，萬達(dá)商業(yè)的動態(tài)市盈率僅為6.83倍，綠地控股卻高達(dá)21.56倍。去年末才登陸香港聯(lián)交所的萬達(dá)商業(yè)之所以急著回歸A股，無疑是受A股高估值的誘惑。

盡管A股自6月中旬以來經(jīng)歷了一波大幅下跌，但無礙在港上市的內(nèi)房股回歸A股的決心。除了萬達(dá)，富力地產(chǎn)（02777，HK）正式披露回歸A股的預(yù)案，碧桂園宣布籌劃將物業(yè)服務(wù)與教育兩大業(yè)務(wù)在A股分拆上市；恒大地產(chǎn)分別將恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板掛牌，等時機(jī)成熟實現(xiàn)轉(zhuǎn)板上市；旭輝控股也于日前透露，公司希望分拆商業(yè)地產(chǎn)平臺在A股上市，完成A+H股雙平臺的布局。

高和資本董事長蘇鑫向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，港股市場一直由境外資金主導(dǎo)，自去年起港股的估值水平一直明顯落后于A股，加上海外投資者最近數(shù)年對國內(nèi)房地產(chǎn)的態(tài)度更為悲觀，內(nèi)房股在港股市場幾乎是最低估值的板塊之一。相對而言，A股不僅估值更高，國內(nèi)投資者也更熟悉這些知名房企，這也是吸引內(nèi)房股回流A股的重要因素。

以4家千億級別的房企為例，截至8月27日，A股上市的萬科、保利地產(chǎn)動態(tài)市盈率分別為15.02倍與8.42倍，港股上市的碧桂園、恒大地產(chǎn)動態(tài)市盈率僅為4.94倍與4.2倍。中小市值公司的估值差異更為驚人，去年銷售額230億元的泰禾集團(tuán)（000732，SZ）截至27日動態(tài)市盈率高達(dá)24.16倍、同期銷售額達(dá)658億元的融創(chuàng)中國（01918，HK）卻只有3.35倍。

“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，估值越高對于企業(yè)的幫助越大”，新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，首先，市值高的房企在業(yè)內(nèi)的知名度更高，增強(qiáng)了品牌優(yōu)勢；其次，估值越高意味著投資者的認(rèn)可程度越高，后續(xù)開展融資的難度更??；最后，高估值相當(dāng)于放大了大股東的個人財富，對于很多民營企業(yè)老板而言，在A股上市的意愿自然更強(qiáng)。

盡管回歸A股對于提升估值能帶來直接幫助，但硬幣的另一面是，在港上市的內(nèi)房股直接在A股IPO面臨很大的難度。

“由于目前A股有關(guān)紅籌股回歸的制度尚未建立，相對于萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)等注冊地在內(nèi)地的H股公司，多數(shù)內(nèi)房股屬于紅籌股架構(gòu)（即注冊地在境外），不符合A股上市的條件”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)融資限制已經(jīng)放開，但一年多來，除了綠地等極少數(shù)房企能通過借殼等形式在A股上市外，還沒有其他地產(chǎn)企業(yè)成功在A股IPO，因此即便是符合資格的內(nèi)房股，最終成功登陸A股的機(jī)會有多大，還是個未知數(shù)。

分拆上市的魔力

相對于直接在A股IPO，將發(fā)展前景良好、符合A股上市資格的子業(yè)務(wù)分拆上市，成為不少內(nèi)房股曲線回歸A股、提高估值的重要手段。“雖然資本市場對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)給予的估值比較低，但對于轉(zhuǎn)型中的房企往往愿意給予高估值”，克而瑞駐香港分析師洪圣奇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最典型的是從花樣年分拆出來的物業(yè)服務(wù)公司彩生活，估值水平遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)內(nèi)房股，這給了很多房企一個啟示：如果把這些新業(yè)務(wù)放在母公司里面發(fā)展，投資者往往只用主營業(yè)務(wù)對公司進(jìn)行估值，新業(yè)務(wù)的估值優(yōu)勢無法體現(xiàn)。分拆上市之后，新業(yè)務(wù)更容易得到市場的獨立關(guān)注，對提升估值有積極作用。“對于很多紅籌架構(gòu)的上市房企而言，由于它們的新業(yè)務(wù)注冊地都在境內(nèi)，因此相對于母公司，新業(yè)務(wù)在A股上市并不存在技術(shù)障礙”，黃立沖告訴記者，一旦這些新業(yè)務(wù)獲得較高的估值，母公司所持有的股權(quán)也能享受資本溢價，反過來對母體的整體市值增長也能起到積極的助推作用。

分拆上市有助于提升估值，同時也有助于加快房企轉(zhuǎn)型的步伐。以物業(yè)服務(wù)為例，在歐陽捷看來，以往物業(yè)部門都是地產(chǎn)公司的附屬業(yè)務(wù)，大多數(shù)依賴于母公司的輸血，并不屬于核心業(yè)務(wù)范疇。而分拆上市后，房企將把物業(yè)服務(wù)作為獨立業(yè)務(wù)去打造，實行獨立核算，實現(xiàn)高度市場化運作，這不僅有助于公司建立核心競爭力、打造品牌資產(chǎn)，也能借此建立完善的股權(quán)激勵機(jī)制，推動新業(yè)務(wù)高速發(fā)展。

如何結(jié)合轉(zhuǎn)型推動市值增長，新業(yè)務(wù)所處的行業(yè)前景起到至關(guān)重要的作用。蘇鑫認(rèn)為，在眾多新業(yè)務(wù)中，社區(qū)O2O有望成為房企最具估值優(yōu)勢的業(yè)務(wù)。“O2O業(yè)務(wù)是目前最火爆的概念，對線下資源的依賴度較大，由于地產(chǎn)商往往擁有數(shù)量龐大的業(yè)主，對于這些客戶的情況也相當(dāng)了解，相對于其他平臺，這是大型房企的先天優(yōu)勢，這也是越來越多房企試圖分拆物業(yè)服務(wù)，借此做大社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的重要原因”。

歐陽捷認(rèn)為，像醫(yī)療健康、教育文化類業(yè)務(wù)，屬于國家政策層面鼓勵的行業(yè)，且符合消費升級的大趨勢，這類業(yè)務(wù)往往被認(rèn)為擁有廣闊的市場空間，投資者給予的估值自然更高。

盡管部分房企試圖分拆商業(yè)地產(chǎn)上市，但前景并不樂觀。碧桂園首席財務(wù)官吳建斌坦言，公司曾計劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但受到國內(nèi)酒店行業(yè)低迷的影響，推進(jìn)上市的難度比較大，因此分拆上市計劃暫時擱置。

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企業(yè)案例1

萬科市值加法：“母體”的自我裂變

◎每經(jīng)記者 白亞靜

今年，萬科總裁郁亮提出萬億市值的目標(biāo)，并表示希望未來十年能夠在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之外，培養(yǎng)更多新業(yè)務(wù)并獨立出來，將萬科打造為擁有若干上市平臺的控股集團(tuán)。

然而，對比目前1456億元的市值，這個目標(biāo)非常遙遠(yuǎn)。按照萬科的規(guī)劃，新業(yè)務(wù)將承擔(dān)萬億市值一半以上的任務(wù)。目前，萬科已明確五大新業(yè)務(wù)：物業(yè)服務(wù)、租房業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)、海外業(yè)務(wù)。另外，還有若干“尚未想好怎么做”的業(yè)務(wù)正在試水，如社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

值得注意的是，萬科的新業(yè)務(wù)仍是圍繞地產(chǎn)做文章，戰(zhàn)略相對保守。比如，即便要分拆物業(yè)板塊，也并不是搭互聯(lián)網(wǎng)的快車。不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與之前固守住宅業(yè)務(wù)相比，萬科的跨界幅度并不小。業(yè)內(nèi)人士指出，要把眾多新業(yè)務(wù)做成功，萬科實際成為了一個創(chuàng)業(yè)孵化器，除了為新業(yè)務(wù)提供各種資源，這個“母體（matrix）”還必須有足夠的創(chuàng)新冒險精神，這與萬科自王石以來專業(yè)化的穩(wěn)健路線似乎存在沖突。

由此看來，萬科正在經(jīng)歷一場脫胎換骨的自我裂變。在五大已明確的新業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)、租房業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槿f科市值加法中的第一個“+”。目前，物業(yè)公司已脫離地產(chǎn)部門自立，分拆上市的意圖明顯，租房業(yè)務(wù)在短時間內(nèi)迅速占據(jù)行業(yè)規(guī)模首位，并有成為巨無霸的跡象。

物業(yè)

做“Uber”底層架構(gòu)商

2015年8月，萬科物業(yè)走過第25個年頭，第一次以獨立經(jīng)營體的身份出現(xiàn)在媒體面前，講營收、利潤和商業(yè)模式。

“去年營收是19.9億元，但這并不是萬科物業(yè)的全部，在萬科集團(tuán)的上市公司年報里，萬科物業(yè)給萬科地產(chǎn)提供后勤服務(wù)的費用被抵消”，萬科物業(yè)CEO朱保全稱，“這部分收入是按市場化招標(biāo)所獲得的，所以實際上萬科物業(yè)的營收是33.7億元，凈利潤是3.23億元。”

朱保全的意思很明確，萬科物業(yè)不再是銷售的工具，或者住宅的售后，而是一家自負(fù)盈虧，需要講凈利潤的公司。雖然萬科管理層一再強(qiáng)調(diào)物業(yè)上市沒有時間表，但是，郁亮在今年的股東大會上表示“有上市的考慮，正在加快研究”。

很多房企都想拆分物業(yè)板塊，但和流行的社區(qū)O2O相比，萬科物業(yè)的商業(yè)邏輯顯然不同。朱保全稱，萬科物業(yè)要做資產(chǎn)管理者，截至8月，萬科物業(yè)所服務(wù)的社區(qū)房屋資產(chǎn)總價值是17500億元。他對萬科物業(yè)價值的檢驗標(biāo)準(zhǔn)是，若干年后，萬科物業(yè)所托管的社區(qū)二手房售價高于同一區(qū)域其他房源。

萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，在納入統(tǒng)計范疇的約15萬套樓齡超過10年的房產(chǎn)中，萬科物業(yè)服務(wù)的社區(qū)超過90%的二手房價格高于周邊。

這個概念肯定會吸引購房者，萬科多地營銷人士都曾向記者表示，萬科物業(yè)是其手中的營銷利器之一。

此外，朱保全透露，萬科物業(yè)收繳率是96%，高于76%的行業(yè)平均水平。

郁亮曾表示，萬科市盈率低，很大原因是沒有給資本市場講出有想象力的故事。那么，上述概念真的會給資本市場帶來想象空間嗎？

如果只是收取物業(yè)費的盈利模式，似乎和仲量聯(lián)行、世邦魏理士等五大行并沒有差別。實際上，萬科物業(yè)的學(xué)習(xí)對象——北美最大的物業(yè)公司First Service，正是五大行之一高力國際的母公司。但需要注意的是，萬科物業(yè)承接的很多項目是住宅社區(qū)，利潤很難與承接商業(yè)寫字樓的五大行相比。況且，住宅領(lǐng)域物業(yè)費最高的是中海物業(yè)，而非萬科物業(yè)。

萬科物業(yè)并不介入時下流行的社區(qū)O2O，不把社區(qū)增值收入作為主要營收項目，同社區(qū)O2O第一股彩生活相比，萬科物業(yè)只有10%左右的凈利率。那么，其分拆上市的優(yōu)勢在哪兒？

與其他做社區(qū)O2O的物業(yè)公司不同，萬科物業(yè)的客戶是物業(yè)公司，在其他物業(yè)公司的項目中嫁接睿服務(wù)系統(tǒng)，給所有崗位、設(shè)備標(biāo)號，提高運營效率，降低客戶經(jīng)營成本，從而收取系統(tǒng)使用費，類似于Uber模式。

朱保全解釋稱，在Uber 1%的輕資產(chǎn)運營背后，實際上有99%的基礎(chǔ)設(shè)施、交通標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)成的，而目前想在物業(yè)行業(yè)做Uber模式還很難，萬科物業(yè)要做的只是Uber之前“修路造車”的活。

租房

金融工具讓資產(chǎn)變輕

在今年的中報會上，郁亮一再強(qiáng)調(diào)“金融化、重運營”。在他看來，只要運營能力夠強(qiáng)，就可以隨時通過金融工具將資產(chǎn)變輕。今年上半年，萬科發(fā)布首只公募REITs（房地產(chǎn)信托基金）。

年初，You+創(chuàng)始人劉洋曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬科部分區(qū)域公司曾聯(lián)系自己，希望進(jìn)行交流，探討合作的可能性，因為萬科以前的公寓產(chǎn)品多是散賣，今年起決定出租。

目前，萬科的租房業(yè)務(wù)已在不到一年時間形成了兩個產(chǎn)品線，并在龐大貨源的支撐下迅速成為行業(yè)第一。

萬科董事會秘書譚華杰稱，目前已開業(yè)和準(zhǔn)備開業(yè)的業(yè)務(wù)有9個，可提供近1萬間服務(wù)公寓，是行業(yè)最高水平，該業(yè)務(wù)今年正式進(jìn)入擴(kuò)張，2017年做到15萬套，屆時將是行業(yè)內(nèi)第2名到10名體量的總和。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在萬科驛、萬科派兩個產(chǎn)品中，萬科驛是首打品牌，主要針對城市新移民，如剛畢業(yè)的大學(xué)生。

這并不是萬科第一次為大學(xué)生提供出租型公寓。2006年，萬科打造廣州萬匯樓項目，面向周邊低收入務(wù)工人群、新畢業(yè)大學(xué)生等出租。交付使用后，雖然出租率一直穩(wěn)定在90%以上，但很難盈利。萬科曾表示，就算不計算利息，萬匯樓也需要57年才能回本。

全部自持所帶來的大量資金沉淀，無疑是當(dāng)時廣州萬匯城虧損的主要原因。根據(jù)萬科當(dāng)時公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，萬匯樓的土地獲取成本為1281萬元，開發(fā)建造成本為3240萬元，項目總投資4625萬元，開發(fā)資金中，80%來自萬科自有資金，20%屬于銀行貸款。

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企業(yè)案例2

三大業(yè)務(wù)有望分拆碧桂園迎來估值拐點？

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

2007年4月30日，廣東順德起家的知名房企碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市，當(dāng)年市值一度攀升至2300億港元。盡管碧桂園近年來成長速度喜人，2013年更以黑馬姿態(tài)進(jìn)入千億房企俱樂部，但估值始終處于低位。

這家一度被資本市場冷落的龍頭房企，卻在今年初獲得國內(nèi)保險巨頭中國平安斥巨資入股，并成為平安壽險近年來首只躋身前十的重倉股。投資者到底忽視了什么？擁有內(nèi)地房企中最強(qiáng)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋能力的碧桂園，還有哪些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能成為估值提升的催化劑？

利潤率低潮期已過

半年報顯示，今年上半年，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)總收入473.3億元（人民幣，下同），同比增長23.5%。但毛利率和凈利率等指標(biāo)出現(xiàn)下滑，其中毛利率為23.2%，同比下降5.4個百分點；凈利率為11.4%，同比下降3.3個百分點；核心凈利率為10.3%，同比下降2個百分點。

在行業(yè)利潤率普遍下跌的情況下，碧桂園上半年在利潤率方面的表現(xiàn)不盡如人意，一度受到資本市場的冷落。但不可忽視的是，公司毛利率極有可能處于周期性底部，接下來將呈現(xiàn)逐步回升的走勢。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的三費費用率為6.9%，同比減少2.2個百分點，其中營銷費用率3.5%，行政費用率2.8%，同比均下降了1.2個百分點，未來毛利率的回升將首先得益于公司三費指標(biāo)的整體優(yōu)化。

克而瑞研究總監(jiān)洪圣奇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013~2014年間，碧桂園全面開展全民營銷，銷售費用率順勢而升，今年碧桂園積極利用互聯(lián)網(wǎng)資源，不僅與電商合作頻繁，并且全民營銷也實現(xiàn)了移動化，因此銷售費用有較大的縮減。

隨著中國平安成為碧桂園的第二大股東，碧桂園有望借助平安龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步優(yōu)化銷售成本。據(jù)悉，全國各地平安銷售網(wǎng)絡(luò)正作為碧桂園編外團(tuán)隊助力銷售，目前平安相關(guān)人員申請參加的項目已經(jīng)達(dá)到84個。

上半年，碧桂園的平均借貸成本為7.07%，相比2014年底下降了52個基點。公司成功發(fā)行票面利率僅為4.2%的公司債，為成本最低的內(nèi)房股之一。隨著公司打通境內(nèi)融資渠道，預(yù)計融資成本還將維持下降的勢頭，為利潤率的回升提供有力保障。

三大潛力業(yè)務(wù)可分拆

眾所周知，碧桂園擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的“全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋”能力，土地一級開發(fā)、建筑與裝修、項目銷售、酒店管理等所有環(huán)節(jié)均可一手包辦，像教育等不少子業(yè)務(wù)在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。如果能將公司有價值的業(yè)務(wù)分拆上市，釋放資產(chǎn)的價值，對于提升公司整體市值將帶來巨大的推動作用。

首當(dāng)其沖的是教育業(yè)務(wù)。早年以“給你一個五星級的家”為廣告語的碧桂園，對教育資源的打造極為用心。據(jù)介紹，碧桂園教育集團(tuán)目前擁有34所在辦學(xué)校及3所慈善學(xué)校、21087名在校學(xué)生、2526名教師，每年有將近半數(shù)的高中畢業(yè)生被世界排名前50的院校錄取，碧桂園學(xué)校已經(jīng)成為國內(nèi)最知名的民辦學(xué)校之一。

由于中國傳統(tǒng)觀念將教育放在非常高的地位，自去年起教育領(lǐng)域涌入了大量資本，在線教育更成為A股市場的熱點概念之一，全通教育一度占據(jù)A股“第一高價股”的寶座。擁有雄厚基礎(chǔ)的碧桂園教育集團(tuán)一旦走分拆上市獨立營運之路，有望成為教育領(lǐng)域的龍頭企業(yè)之一。

社區(qū)服務(wù)則是碧桂園的另一大拳頭業(yè)務(wù)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，今年以來，碧桂園積極對外拓展物業(yè)管理面積，目標(biāo)是與集團(tuán)旗下物業(yè)面積成1:1的比例。截至今年上半年，碧桂園共管理200多個社區(qū)，自有物業(yè)的管理面積為8000多萬平方米，而外接的管理面積為4000萬平方米，總管理面積到1.2億平方米，位居行業(yè)前列。

相對于彩生活、萬科物業(yè)等競爭對手，碧桂園物業(yè)的優(yōu)勢莫過于背靠平安集團(tuán)強(qiáng)大的金融資源。碧桂園總裁莫斌表示，公司擬將平安的綜合金融服務(wù)引進(jìn)社區(qū)，為碧桂園社區(qū)居民提供金融門店便捷服務(wù)，雙方已洽談并確定商家小額貸款事宜的合作模式，目前已在江蘇句容落地試點。如果成行，碧桂園物業(yè)來自社區(qū)金融等方面的增值服務(wù)收入有望領(lǐng)先于競爭對手，成為物業(yè)服務(wù)分拆上市最有力的籌碼。

作為碧桂園發(fā)家之本的建筑與裝修板塊，該業(yè)務(wù)在2015年上半年實現(xiàn)收入約69.4億元，其中約2.62億元來自外部客戶。隨著行業(yè)進(jìn)入輕資產(chǎn)時代，代建需求不斷提升，建筑與裝修業(yè)務(wù)也有望成為碧桂園另一具有競爭力的可分拆上市業(yè)務(wù)。

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企業(yè)案例3

萬達(dá)擬回歸A股 互聯(lián)網(wǎng)下的“蛋”有多大？

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

8月18日，萬達(dá)商業(yè)（03699，HK）公開披露擬回歸A股的臨時股東大會表決結(jié)果，引來輿論熱議。

此時回歸A股，王健林手中有哪些“王牌”。今年萬達(dá)半年會上，王健林對轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)和服務(wù)業(yè)信心十足，希望通過合作投資、建設(shè)與運營更多萬達(dá)廣場，融合旗下金融、電商與商業(yè)管理構(gòu)建智慧平臺，打造萬億級“平臺級電商”，形成商場消費現(xiàn)金流閉環(huán)，未來5年內(nèi)直指2000億美元市值。

房企赴港上市優(yōu)勢下降

雖然王健林曾經(jīng)暗戰(zhàn)香港殼王詹培忠，最終拿下恒力商業(yè)地產(chǎn)（現(xiàn)名萬達(dá)酒店發(fā)展），以及收購美國AMC并推動其上市，但他沒有放棄萬達(dá)商業(yè)帝國在A股上市的夢想。

8月18日，萬達(dá)商業(yè)召開臨時股東大會，通過了公司回歸A股的方案，擬發(fā)行2.5億股。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，萬達(dá)商業(yè)回歸A股毫無疑問就是為了股價?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，萬達(dá)商業(yè)的股價今年4月份開始一路狂奔，今年6月初沖至78港元/股這一歷史高點，此后一路震蕩下行，8月24日暴跌17%，收盤價為42.45港元/股，創(chuàng)下了上市以來最大跌幅，也跌破49.6港元/股的發(fā)行價，最新動態(tài)市盈率為6.83倍。

就動態(tài)市盈率來看，當(dāng)前內(nèi)房股普遍較低。東方財富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示：128家港股地產(chǎn)發(fā)展商的最新算數(shù)平均動態(tài)市盈率僅1.64倍，中位數(shù)為4.67倍，67家歸屬地產(chǎn)投資類港股房企算術(shù)平均市盈率6.7倍，中位數(shù)為5.06倍。

在A股市場上，中證指數(shù)最新公布的132家地產(chǎn)股的最新平均市盈率為20.86倍。

同屬萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)院線，今年初IPO以來，其股價從不到28元/股暴漲至最高點248.5元/股，雖然近來受大盤暴跌影響，其股價已跌至140元/股以下，但動態(tài)市盈率仍高達(dá)83.89倍。

業(yè)內(nèi)猜測，萬達(dá)堅定回歸A股市場，是王健林為了順利推進(jìn)萬達(dá)轉(zhuǎn)型而在資本層面做出的新安排。

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企在香港上市已不具有明顯優(yōu)勢，A股市場現(xiàn)在又不斷降低融資門檻和成本，萬達(dá)商業(yè)回歸A股也很正常。

8月24日，萬達(dá)商業(yè)申請發(fā)行150億元公司債已獲得中國證監(jiān)會批準(zhǔn)，這將豐富公司的融資工具，有效降低融資成本。

萬達(dá)發(fā)力“互聯(lián)網(wǎng)+金融”

丁祖昱強(qiáng)調(diào)，千萬不要認(rèn)為內(nèi)地投資人永遠(yuǎn)那么不成熟。故事再多最終還是要用業(yè)績說話，故事再好也還是需要業(yè)績支撐。

實際上，本輪牛市已誕生了全通教育、安碩信息、朗瑪信息、樂視網(wǎng)等“神股”，隨著A股市場連續(xù)暴跌，這些“神股”失靈了，但外界對萬達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及其業(yè)績增長仍持樂觀態(tài)度。

張化東表示，依靠持有型物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定收益，一定是未來的大趨勢。在房企轉(zhuǎn)型過程中，除了萬達(dá)，國內(nèi)至少還沒有一家成功范例。

目前，萬達(dá)似乎正在朝著王健林指引的“輕資產(chǎn)模式”和“服務(wù)業(yè)企業(yè)”的新定位大膽探索。

今年萬達(dá)半年會上，王健林表示，“全集團(tuán)收入增幅快于房地產(chǎn)，特別是萬達(dá)商業(yè)租金收入增幅是房地產(chǎn)收入增幅的近3倍，這是非常可喜的變化，說明萬達(dá)的持續(xù)現(xiàn)金流增長非常迅猛。”

王健林說，2015年萬達(dá)發(fā)展重資產(chǎn)項目僅8個，但輕資產(chǎn)項目達(dá)32個。隨著輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推行，公司土地儲備會逐漸下降，大幅減少資金占用壓力。

實際上，萬達(dá)借助合作模式，可發(fā)展更多自持型萬達(dá)廣場，這也是王健林打造萬億級“平臺級電商”的基石。近日，飛凡電商APP上線，這預(yù)示著萬達(dá)廣場將實現(xiàn)消費模式O2O化。

不過，王健林并不滿足于此，自己想闖出一條引領(lǐng)行業(yè)的電商模式，其路徑是以“互聯(lián)網(wǎng)+金融”為盈利方向，謀求開放式發(fā)展。他說，“現(xiàn)在說互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)，‘互聯(lián)網(wǎng)+零售’，光說不行，還得用商業(yè)模式回答怎么‘加’。”即便對于兩周賣了百億的“穩(wěn)賺一號”眾籌產(chǎn)品，他也認(rèn)為這并非真正意義上的“互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式。

未來5年內(nèi)，王健林希望萬達(dá)拿下百萬商家，從而掌握百萬個現(xiàn)金流入口，其中包括正在研發(fā)的“云POS機(jī)”計劃。王健林為此算了一筆賬：萬達(dá)廣場95%以上是中小商家，他們普遍需要信貸支持。如果萬達(dá)發(fā)展到百萬商家，每家有100萬元信貸需求，萬達(dá)金融就是萬億規(guī)模。屆時，萬達(dá)廣場年客流人次將達(dá)百億以上，會員5億以上，如果5億會員中1億有消費貸款需求，每人貸1萬元，又能創(chuàng)造一個萬億規(guī)模。

按照萬達(dá)未來5年戰(zhàn)略規(guī)劃，王健林預(yù)計2020年萬達(dá)的資產(chǎn)達(dá)2000億美元，市值逾2000億美元，收入達(dá)1000億美元，凈利潤逾100億美元。

在張化東看來，萬達(dá)作為后開發(fā)時代的房企轉(zhuǎn)型巨頭，投資人對其仍需要一個逐步認(rèn)識的過程，但總體符合發(fā)展邏輯，因其重心已不在開發(fā)端，而是轉(zhuǎn)向通過大數(shù)據(jù)等集中于商業(yè)運營、管理與客戶服務(wù)等。

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企業(yè)案例4

綠地股價下跌背后能源板塊拖后腿

◎每經(jīng)實習(xí)記者 吳若凡

8月18日借殼上市的綠地控股（600606，SH），當(dāng)天股價最高一度達(dá)到25.95元，市值突破3100億元。但好景不長，貴為A股地產(chǎn)板塊市值”一哥“的綠地控股，上市8個交易日歷經(jīng)A股巨幅震蕩，8月20~26日更是連續(xù)5天跌停。

從8月18日開盤價25.10元到最新收盤價13.80元，綠地控股股價8個交易日下跌45%。對此，綠地控股董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，股價下跌源于市場因素，短期波動是公司難以控制的。

能源業(yè)務(wù)收入減半

此前，綠地集團(tuán)在能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)板塊上的營業(yè)收入超過了房地產(chǎn)板塊，但毛利率不足1%。上市后綠地避談能源板塊而是發(fā)力三大新業(yè)務(wù)，短期內(nèi)如何轉(zhuǎn)型將給綠地帶來不小的壓力。

半年報顯示，上半年綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入859.9億元，大幅減少26.71%，其中，能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入300.68億元，同比減少49.3%，占總營收的34.9%，但毛利僅1.51%。

作為第二大支柱產(chǎn)業(yè)，綠地能源板塊目前已形成了煤炭生產(chǎn)、加工、儲運、分銷及油化產(chǎn)品倉儲、運輸、貿(mào)易、零售等較為完備的產(chǎn)業(yè)鏈。公司的能源貿(mào)易產(chǎn)品包括煤炭產(chǎn)品、油化產(chǎn)品（汽油、柴油、燃料油及化工產(chǎn)品）及綜合產(chǎn)品等。

近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，能源類大宗商品的價格整體呈下行趨勢，疊加貿(mào)易業(yè)務(wù)有限的利潤空間，公司的能源貿(mào)易品業(yè)務(wù)面臨較大的盈利壓力。而近期全球原油價格暴跌，也對公司的油化產(chǎn)品貿(mào)易造成不利影響。

綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于近兩年全國市場不景氣，能源板塊收入下降50%是公司主動收縮規(guī)模的結(jié)果。

或許正因為此，綠地整體上市之后避談能源業(yè)務(wù)而是發(fā)力三大新業(yè)務(wù)。

2014年房地產(chǎn)主業(yè)和能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)是公司主要的收入及利潤貢獻(xiàn)點。事實上，綠地此前在主營業(yè)務(wù)收入上，能源及相關(guān)貿(mào)易早已超過了房地產(chǎn)業(yè)，而此次收入的減少，未來勢必會對綠地在資本市場的運作產(chǎn)生極大影響。

業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計未來能源業(yè)務(wù)仍將受到價格端的壓制，短期利潤率或繼續(xù)下行。

大金融能否“救主”

業(yè)內(nèi)人士表示，綠地的幾塊產(chǎn)業(yè)是分割的，這就容易造成資源浪費。比如能源和地產(chǎn)之間沒有有效互動，而綠地又是一家典型的重資產(chǎn)公司。因此，利用金融大平臺將兩者進(jìn)行整合就顯得尤為重要。

或許綠地自身也看到了這一點，所以近兩年開始大力發(fā)展金融產(chǎn)業(yè)。

2014年，公司進(jìn)一步提出以“大金融”為目標(biāo)，確立類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運作等四大業(yè)務(wù)板塊。去年重慶小貸、寧波小貸、貴州金交所等成功設(shè)立并順利開業(yè)；小額貸款、房地產(chǎn)融資等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長；IPO直投業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成功進(jìn)行多個海外IPO項目投資；此外還設(shè)立投資基金，積極開展一二級資本市場投資。

2015年半年報顯示，目前綠地金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的利潤總額已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的51.26%，同比增長469%。綠地控股董秘辦負(fù)責(zé)人表示，這是由于基數(shù)比較低，所以發(fā)展比較快。對于上半年房地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)，該負(fù)責(zé)人表示，上半年表現(xiàn)平穩(wěn)，公司內(nèi)部經(jīng)營目標(biāo)已經(jīng)完成了。

但另一方面，綠地在地產(chǎn)板塊增長比較弱，存貨去化面臨較大壓力。今年上半年銷售額只有827億元，實現(xiàn)銷售面積759萬平方米，銷售均價1.09萬元/每平方米，實現(xiàn)銷售回款560億元，與去年同期相比基本持平。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年綠地恐難以達(dá)到去年2400億元的銷售規(guī)模，但下半年隨著新房源供應(yīng)增加，預(yù)計銷售情況會得到一定改善。