“這個(gè)行業(yè)都在轉(zhuǎn)型，但我不太明白他們轉(zhuǎn)成什么，我覺得房地產(chǎn)就是輕資產(chǎn)，買地賣出去了就是輕資產(chǎn)，賣不出去就是重資產(chǎn)。這個(gè)行業(yè)是吸引資金最多的。我們沒法轉(zhuǎn)。”當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在宣布轉(zhuǎn)型時(shí)，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌卻勇敢地在2015年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上對(duì)轉(zhuǎn)型說“不”。

他不缺乏誘惑。就在他發(fā)表這一看法的前后，A股上市企業(yè)高新發(fā)展在全球股市大跌的背景下連續(xù)三天漲停，原因僅是因?yàn)楹笳咴?4日發(fā)布公告，出售旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

花樣年集團(tuán)董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍在2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上抱怨房地產(chǎn)企業(yè)被投行視為“制造業(yè)”，給出的PE值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于服務(wù)行業(yè)。也因此，大批地產(chǎn)上市公司在去年和今年或退出房地產(chǎn)，或跨行業(yè)轉(zhuǎn)型，或計(jì)劃分拆旗下的管理服務(wù)業(yè)務(wù)上市，以提高公司的股價(jià)和市值。

但對(duì)股市比多數(shù)人理解得透徹的孫宏斌卻不這樣想，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)前8位的公司都能達(dá)到100億元的盈利，這是很多行業(yè)都比不了的，從這一點(diǎn)上房地產(chǎn)能繼續(xù)做得下去，把這方面做好就很有機(jī)會(huì)。

孫宏斌的這番話，讓投資者看到了他和他所領(lǐng)導(dǎo)的融創(chuàng)中國的大智慧。資本市場的投資偏好總是多變的，曾因?yàn)槟撤N原因被廣為看好的企業(yè)，也有可能因?yàn)橥瑯拥脑颍艿酵顿Y者的集體沽售。唯有能夠深入行業(yè)，持續(xù)為股東創(chuàng)造高額回報(bào)的公司，才能成為市場的常青樹和大藍(lán)籌。

分拆物業(yè)上市很荒唐

也許是受到彩生活上市的刺激，今年各大房企紛紛對(duì)外宣布了物業(yè)分拆上市的計(jì)劃，希望圍繞物業(yè)管理公司搭建一個(gè)社區(qū)O2O的平臺(tái)，依靠這一平臺(tái)上市融資。

國內(nèi)多家券商曾在近期發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售后市場的規(guī)模高達(dá)萬億，物業(yè)服務(wù)利潤雖然薄，但一旦成為社區(qū)O2O的平臺(tái)，商業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)景還是不錯(cuò)的。

但孫宏斌卻說：“物業(yè)公司分拆上市，是比較荒唐的事。物業(yè)的本質(zhì)是把服務(wù)做好，國內(nèi)消費(fèi)水平還是比較低，辦學(xué)就不該掙錢，物業(yè)也是如此。一旦受到上市盈利壓力影響，服務(wù)會(huì)越來越差。”

他所說的是物業(yè)行業(yè)的真實(shí)情況。為了上市，很多房企在大量壓縮人工，增加員工的工作量，盡可能地壓縮單位服務(wù)成本。但這種壓縮成本的做法，也帶來了一系列的后遺癥，服務(wù)質(zhì)量變差僅是其中之一；物業(yè)服務(wù)行業(yè)本身的利潤率就偏低，缺乏服務(wù)特色和用戶黏性基礎(chǔ)上的東施效顰，正成為物業(yè)管理公司未來上市后被沽空拋售，進(jìn)而造成投資者重大損失的隱患。

如果無法持續(xù)盈利，一旦資本市場的投資偏好發(fā)生轉(zhuǎn)變，僅靠概念提升市值的股票將變得非常危險(xiǎn)。

孫宏斌認(rèn)為，物業(yè)的服務(wù)很重要，但并不是要超越我們原本的核心業(yè)務(wù)，融創(chuàng)還是想繼續(xù)做好目前的重點(diǎn)。

一個(gè)利潤率正在快速反彈的行業(yè)

孫宏斌顯然不希望追隨他的投資人冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。更為重要的是，他希望給購房者更好的服務(wù)體驗(yàn)，以提升融創(chuàng)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的競爭力。

相比目前還處于空中樓閣的社區(qū)O2O，房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)前景不僅更為現(xiàn)實(shí)，未來的成長空間也不像很多人想像的那么悲觀。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，經(jīng)過5年的調(diào)整，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上已經(jīng)從底部復(fù)蘇，除了那些規(guī)劃犯了錯(cuò)的城市，大部分城市的房地產(chǎn)市場都在復(fù)蘇，尤其是一二線城市的成交量已經(jīng)反彈了。在此之前，任志強(qiáng)更進(jìn)一步指出，全國房地產(chǎn)市場在5月底開始第一次出現(xiàn)了庫存下降，價(jià)格也是在五六月份開始回升。

但房地產(chǎn)行業(yè)依然是個(gè)10萬億的市場。事實(shí)上，從融創(chuàng)自己的案例也可以看出房地產(chǎn)行業(yè)正在走向中興。根據(jù)融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁汪孟德的介紹，融創(chuàng)目前在售項(xiàng)目的毛利水平，已經(jīng)從最低的10%出頭，反彈至20%~30%。

融創(chuàng)在發(fā)展過程中積累的房地產(chǎn)并購和投資控制經(jīng)驗(yàn)，也將為融創(chuàng)在整個(gè)房地產(chǎn)中興時(shí)代，帶來很好的成長機(jī)會(huì)。

孫宏斌認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)壓力越大，帶來的并購機(jī)會(huì)反而越多。在房地產(chǎn)并購領(lǐng)域，融創(chuàng)有很大的優(yōu)勢：一方面經(jīng)驗(yàn)豐富，往往被賣家最先找到；另一方面執(zhí)行力強(qiáng)，往往能在一周內(nèi)就確定項(xiàng)目是否有投資價(jià)值。融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備中，已有超過一半是通過并購方式獲得。

這些并購的土地不但位置理想，價(jià)格也比在公開市場上競拍的土地便宜。因?yàn)樵诓①彿矫娴膬?yōu)勢，融創(chuàng)得以規(guī)避公開市場競拍，追高地價(jià)。與此同時(shí)，融創(chuàng)對(duì)庫存的控制也極為嚴(yán)格。下半年，融創(chuàng)更提出了聚焦利潤的戰(zhàn)略。“可能我們比較傳統(tǒng)，但我們還是想追趕前面的排名，因?yàn)槲覀冞€有空間，把投資做對(duì)，就能把業(yè)務(wù)擴(kuò)展開來。”孫宏斌說，目前融創(chuàng)的規(guī)模還是挺大的，能吸納不同的資金，改善的空間還是有的，轉(zhuǎn)型上不會(huì)考慮。

不考慮轉(zhuǎn)型的底氣在哪里？在孫宏斌眼里，為股東賺到更多的真金白銀，才是給他們最好的回報(bào)。

（文/楊涵茗）