每經編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-esatate-circle）

很多時候大家會用“管家”來形容物管，因為它幫我們管理著小區的治安，維護著各種公共設備，也經常幫我們解決很多生活問題。

但你是否想過，這位“管家”正在慢慢變成可怕的“家賊”！

一切都要從車位說起。

每當業主開車進入小區，可能就在停車的一霎那，“親愛的”物業保安就已經伴隨著敬禮和微笑向你“要錢”了，整個過程甚至還非常禮貌：“您好！請付停車費10元。溫馨提示，這里是按小時計費，停車超時需補交……”

但問題是，這些物業的保安通常不會給你任何停車費的收費票據。

你或許會認為，這筆費用一定是交給物業的，算作物業收入。但其實在物業收入中、小區維修基金賬目里，很少有停車位這塊的明細收支情況。

而邦爺想告訴你，這筆錢其實是屬于小區全體業主的（包括你）！

對此，我國不少法律法規有明確規定：

“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”（《物權法》第七十四條第三款）

“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”（《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條）

“小區物業管理公司如果需要對上述業主共有的停車場地進行規劃、出租，應當經該小區業主委員會或業主大會的批準授權，才能規劃出租。”（《物業管理條例》）

小區公用場所屬所有業主的共有財產，并非物業公司所有，未經審批物業公司更無收取停車費的權利。（《中華人民共和國物權法》）

但屬于建造在小區人防工程內的，非戰時用于停車的車位是國防資產，屬于國家所有。（《中華人民共和國物權法》第五十二條）

而且，人防工程的地下室不計入公用建筑面積。該類車位不可以辦理產權證。但人民防空管理部門可以委托物業進行管理。（《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條）

另外，開發商為了謀取利益，用建筑物的地下空間改造建成的停車位（庫），這種停車位因為沒有在規劃許可證上載明，不計入建筑物的建筑面積，也無法取得產權證。

而沒有產權證的停車位，通過它取得的收入，應該屬于全體業主或者國家，而非開發商和物業公司。

因此，物業公司收取的停車費應當劃歸到物業維修基金或用于公共設施的維修、更新等事項。

另外，公共收益每月需要報備當地街道所在的房地產辦事處，每年必須一次審計，并適時公布。

但現實中，這些錢往往都歸了物業，又或者是給了物業口頭中不存在的“開發商”。

要命的是，你想控告物業公司違規收費，要求他們把錢退給全體業主，或者把這部分收入存進維修基金，也是件不容易的事。

根據杜躍平律師介紹，小區公共部位的停車費被物業公司非法侵占，需由業委會出面向物業方提出交涉，也可以請所在街道的居委會或司法機構進行調解，勒令歸還停車費。情節嚴重的，則可以通過業委會對物業公司進行罷免。

看上去，解決之道可行，但實際操作卻往往困難重重。

一來，很多小區由于機制不健全、業主不團結等因素，業委會名存實亡；

二來，不少小區存在業委會與物業公司勾結，甚至有人身兼業委會和物業公司雙重職位。所以大多數時候，業主想炒掉物業公司，特別是罷免一些小型物業公司，并不容易。

另外，業主很難追回停車費，一個更重要的原因是，業主往往沒法舉證物業公司究竟侵占了業主多少停車費。因為很多情況下，物業公司在收取停車費時，根本不開票據，業主也沒有意識去保留票據。沒有實證的情況下，去控告物業非法侵占物業收入，維權勝算并不高。

所以，真要讓這個“家賊”變為大家貼心的管家，小區的業主不僅要齊心，還要懂法律知識，知道該怎樣保留有效的法律證據。