每經編輯 王婷婷

2005年-2012年期間，中國城市的購物中心開發規模呈現井噴式增長。

RET睿意德數據顯示，在過去5年里，全國購物中心總量以每年21%的速度增長，但一線城市購物中心總量僅以每年12%的速度增長，這反映出購物中心的開發正穩步從發達城市向二三線城市過渡。

“中國商業地產開發正處在無序多變的突進成長過程中，消費者從南到北、自一線到三線城市差異非常明顯，而且又存在著如租售并舉的中國特色狀況，所以操盤商業項目難度極高，再多理論儲備也抵不過現實洗禮。”資深操盤手、RET睿意德董事兼西南大區總經理張建華在8月26日于成都舉行的“張家鵬商業地產公益學院”上就如是直言。

商業地產到底該如何操盤，將利益最大化并取得穩定的人流和高品牌認知度？不少業內人士認為，解答這個問題，從“購物中心屋頂空間”這個細小層面，能夠以小見大。

屋頂商業優勢顯著

“利用屋頂空間，一方面能通過面積擴充，融入更多元化的業態來滿足消費者，為購物中心提升競爭力；另一方面，屋頂商業化利用也能夠提升租金回報率，將部分黃金鋪位的低租金業態遷入屋頂空間，引入高租金業態替代，實現租金的提升。”RET睿意德中國商業地產研究中心總經理崔崇彥就表示。

記者也注意到，以在購物中心屋頂空間占比達76%的兒童樂園為例，屋頂空間的合理開發對商業消費的促進就有明顯作用。

據了解，香港沙田新城市廣場在引入史努比樂園后，首年新增客流就達到300萬，每年維持客流量150-180萬人次，并促使次年租金上浮20%。北京華潤五彩城獨家版權引進史努比樂園，也為其帶來了50%的客流增長和30%的營業額增長。

張建華就告訴記者，利用屋頂開放空間，舉行不同時節、不同主題的活動，這種公共空間的體驗式開發，能為商鋪提高10%~15%的租金收益。

同時，在成本方面，屋頂商業也有一定優勢。

數據顯示，投資開發屋頂農場的建設成本約為500-1000元/平方米，屋頂花園的建設成本約為1000-2000元/平方米，通常開發商以出資建造及裝修補貼的形式參與投資，收取較低的保底租金及8%-10%的收益扣點，而品牌商則負責對農場及花園的日常維護，每年為購物中心節省費用相當于項目投資額的7%。

另外，記者了解到，在目前國內購物中心常見的屋頂業態中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等輕餐比重達到76%。

利用屋頂的更好就餐視野，將輕餐吸引至屋頂，既能免去重餐的排油煙設施鋪設成本，輕餐租金通常是重餐的兩倍左右，更利于提高整體租金收益，是此類業態設置的重要原因。

“整體來看，租金更高的跟隨業態比重，略高于拉動屋頂人流為目的的主力店業態比重，達到55%。”上述報告表明，球場、健身、SPA等最受購物中心青睞的小眾運動業態也往往分布至屋頂，占比約65%。

屋頂空間利用不足

屋頂空間的合理開發，對購物中心從業態合理布局、人流引動、成本調整、租金提升等方面都有利好。但目前國內屋頂空間開發利用率卻并不理想。

睿意德數據顯示，在全國4000多家已開業購物中心中，僅1%的購物中心利用屋頂空間進行商業經營。80%的購物中心屋頂面積處于閑置，其潛在利用空間超過3000萬平方米，相當于4000個國際標準足球場的面積。

“不過，從在建項目的規劃來看，屋頂商業利用率將由當前的1%提升至10%，增長迅猛。”崔崇彥也表示。

但國內開發商對屋頂商業價值開發是熱情度不一。數據顯示，屋頂商業在上海、成都、北京分布最多，一二線城市分布占比44%和46%，其他城市占比則在10%左右。

“隨著發達城市地價高企、寸土寸金，購物中心對屋頂商業的利用率會越來越高。”睿意德認為，未來屋頂商業正會有“呈現主題化發展”、“品牌商產業化發展”的兩大趨勢，以專業屋頂商業品牌商提供設計建造運營全產業鏈服務的屋頂商業，以及復合消費及主題特色的屋頂商業項目，將會在購物中心越來越常見。

而開發商屋頂商業，以及這一商業操作中對體驗商業的設計，布局、租金等設置都值得許多商業地產借鑒。