每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥

一方面是房價狂漲不止，另一方面經濟基本面每況越下，香港樓市正在經歷有史以來最激烈的牛市爭議。

根據物業顧問公司萊坊日前公布的2015年第二季《全球樓價指數》報告顯示，香港住宅樓價過去一年升約兩成，領漲全球房地產市場。與之相對，香港經濟持續低迷，零售業的大幅下滑更帶來企業倒閉潮或裁員潮的擔憂，樓市與經濟背離的情況愈發嚴重。

《每日經濟新聞》記者了解到，越來越多機構對香港樓市“多翻空”，美聯物業主席黃建業直言香港樓市將“牛去熊來”，包括瑞銀、摩根大通等投行更預測，香港樓價接下來有20%~30%的跌幅。

香港樓市領漲全球

據悉，上述《全球樓價指數》報告統計范圍包含全球56個國家及地區，報告顯示，截至今年二季度末，中國香港的住宅價格在過去12個月內的漲幅高達20%，位居全球首位，領先于土耳其、愛沙尼亞與盧森堡，同期中國內地樓價則同比下跌約5.7%。

萊坊指出，盡管香港特區政府曾出臺樓市降溫措施，但由于全球資金充裕，加上內地富豪來港投資，刺激香港樓價同比漲幅高達20.7%。但今年二季度樓價環比漲幅為3.3%，與一季度5.5%的環比漲幅相比，減少了2.2個百分點，升幅有收窄趨勢。

今年3月初，香港金融管理局在不足一周內兩度出手抑制樓市，通過降低月供與收入比率，以及進一步收緊按揭貸款，以抑制樓價過快上漲的勢頭，力度之大堪比2012年的“雙辣招”。但香港樓市依然高歌猛進，反映香港二手樓價走勢的中原地產領先指數最新收報于146.78點，今年以來一直在刷新歷史新高，較1997年的高峰增幅也達到40%。

香港樓價到底有多高？根據美國(房源)市場研究公司Demographia公布的第11份《全球住房負擔能力調查》顯示，香港的樓價中位數是家庭收入中位數17倍，即平均每個家庭“不吃不喝”17年才買得起房，樓價與居民收入的差距位居全球首位。

投行看空樓市

然而，瘋漲的樓價與香港低迷的經濟形成強烈對比，尤其在股市出現接連暴跌后，香港樓市“高處不勝寒”的現象愈發明顯。

首當其沖的是經濟基本面的不斷惡化。根據市場研究機構Markit日前公布的數據顯示，香港8月采購經理人指數(PMI)從7月的48.2降至44.4，為2009年4月以來新低。報告指出，8月份香港私營經濟下滑加劇，產出及新訂單皆大幅縮減，跌幅達6年最高，導致企業大幅裁員，裁員速度為2003年4月以來最快。

此外，作為香港支柱產業之一的零售業出現明顯萎縮。根據香港特區政府統計處日前公布的數據顯示，7月份全港零售業總銷貨價值同比下跌2.8%，這也是自今年3月起連續5個月出現負增長。香港旅游發展局公布的數據更顯示，7月整體訪港旅客數量下跌8.4%至492.3萬人次，消費力最高的過夜旅客更同比大跌11.6%，創下近6年來最大的7月份單月跌幅。

摩根大通的研究報告指出，購買力是影響樓價的最重要因素，隨著零售市道明顯放緩，相信香港的失業率最快在年底出現上升，對整體經濟的沖擊最快在明年初便會浮現，樓價也存在明顯的調整壓力。

此外，今年以來，香港股市持續暴跌，恒生指數從最高的28588點暴跌至20583點，跌幅達28%。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，由于香港樓價已經脫離了普通家庭的收入水平，有能力購買的都是實力比較充裕、擁有較多金融資產的中產階層，股市暴跌對他們支付首期款的能力造成極大削弱，如果香港股市在四季度無法企穩，對樓市的負面沖擊還會進一步發酵。

美國加息則是懸在香港樓市頭上的“達摩克利斯之劍”。香港特區政府《2015年半年經濟報告》中指出，今年第二季的樓市供款與收入比率為62%，遠高于1995~2014年間約46%的長期平均數。假如接下來美元進入加息通道，利率上調至3%的較正常水平，供款與收入比率將攀升至81%，月供潛在壓力將大增。

面對諸多利空因素，各大投行紛紛看淡香港樓市前景。摩根大通預計，未來3年內香港樓價的年均跌幅將達到5%~10%。瑞銀更預計，香港樓價將迎來一波20%~30%的調整期。