每經編輯 楊羚強    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

在上海郊區青浦，別墅都不過3萬/平出頭，但在趙巷的嘉松中路這個地方，一塊地居然就拍出了2萬多/平的樓板價！

難免，外界都在說拿地太激進，小心吃不了兜著走！

真的會有人把錢拿去打水漂？懷著這樣的疑問，邦爺軟磨硬泡，終于從拿地開發商旭輝那里套出了內幕！

其實，起初關于拿地，旭輝給的回應也是非常“外交辭令”的，什么投資策略并沒有變，什么維持謹慎投資策略。不過，邦爺對這家開發商的秉性還是比較熟悉的，這家民營房企沒有個八成的把握，不敢輕易拿地。除非，有人提前給他們透露了什么內幕，他們才會愿意追高拿地。那內幕到底是什么？

浦東新區的干部正被派往大虹橋

對趙巷有深入研究的人都知道，這里是上海連接蘇南的重要門戶，地屬大虹橋十公里半徑輻射的西片區，它和松江的九亭、閔行的七寶、普陀的長風、嘉定的江橋等組成了一個面積86平方公里的“大虹橋區域”。

說到“大虹橋”，據說這個區域已經在國家層面被定位為“長三角CBD”。這是除陸家嘴(國際承認的金融中心)以外，上海迄今為止等級最高的CBD。

之前有人說“長三角CBD”，這個概念是開發商炒作出來的，邦爺也曾有懷疑，僅僅依靠交通樞紐的優勢，能否讓大虹橋成為整個長三角的商貿和現代服務的平臺？

不過就在最近幾天，虹橋商務區管委會與閔行、長寧、青浦和嘉定區政府共同發布《關于推進虹橋商務區發展的實施意見》稱，將共同打造“世界水準商務區”的聯動創新機制。

而且，邦爺一個在政府要害部門工作的朋友還透露：“目前，一批曾經在浦東新區工作過，甚至直接參與過浦東新區組建的重要骨干，已經進入了大虹橋的管委會。這是一群對如何發展陸家嘴級別的“全球超級商務中心”非常有心得的人，他們從浦東積累的若干經驗，能夠被運用到大虹橋的規劃建設中。”

聽到這里，邦爺已經開始堅信，未來的大虹橋估計不會比陸家嘴遜色。而且區域的發展實力，對房地產市場的影響一向很深遠。具體的影響，請先讓我賣個面子，等下文再說。

客觀來說，這些骨干的到任已經產生了實質動作：包括平安、羅氏診斷、長江商學院在內的知名企業已經入駐大虹橋。

看到這里，看官您很有可能不以為然：不就所謂的世界500強嗎？不是給點政策，就會來了嗎？憑什么說，這些公司來了，虹橋就有資格成為像陸家嘴那樣有國際影響力的商務區？

企業入駐要干大事

沒錯。僅僅這些企業的入駐不足為奇，關鍵是這些企業在大虹橋會干什么？

據說，阿里巴巴的虹橋總部會把所有企業和消費者大數據挪來。平安會在虹橋發展互聯網保險業務。

聽到這個消息時，邦爺懵了。如果僅僅是保險業務，倒也稀疏平常，但平安要在大虹橋做的是“互聯網保險”，而且還有個阿里巴巴在旁邊，真是讓人浮想聯翩啊。

要知道，保監會今年7月28日公布的數據顯示，上半年我國的互聯網保險收入達到324.99億元，3年來規模增長了25倍。別看互聯網保險市場不算大，但增長非常快，而且潛力很大。

邦爺有位在阿里集團負責大數據業務的朋友就說，淘寶的退貨運費險雖然只有1毛，但因為市場規模大，一天就可以做到1億。不過這個險種剛推出的時候，沒有保險公司愿意干，因為保費低，賠償概率卻不低，虧損的概率很大。

后來，阿里引入大數據，對用戶的消費行為進行分析，保險公司才愿意參與進來。

可見，互聯網保險業務對保險公司而言，有非常大的發展空間，但這項業務需要擁有獲取海量消費者大數據的能力。

巧合的是阿里巴巴的總部，就是在大虹橋。以馬云和馬明哲的關系，平安把互聯網保險業務放在阿里旁邊，也就是司馬昭之心了～與此同時，這樣的需求和趨勢下，上述關于“未來淘寶的大數據大舉挪到上海”的傳言是否成真，各位估計都自有想法了。

房地產機會在哪里？

從這些信號可以看出，大虹橋將打造的商貿平臺的規模和量級，不是一個小數字。另外，大虹橋背后就是江浙龐大的工業生產資源，這種依托高鐵、飛機、高速公路網建立的“前店后工廠”模式，能產生的貿易規模，也很值得想像。

邦爺相信，長三角地區的商貿業務和衍生業務生產總值，在全球也是靠前的水平，未來大虹橋所吸收的就業人口，絕對會比陸家嘴多很多。基于這一原因，邦爺非常看好的當地房地產，尤其是住宅。

但整個虹橋核心區域將和當年的陸家嘴一樣，嚴格限制住宅，核心商務區將不會有居住功能。核心區之外，最為繁榮的南片區（即閔行七寶部分)，未來將可能規劃為第二個碧云，而青浦未來的規劃定位是會展和旅游。所以，雖然大虹橋所在的青浦、松江、嘉定等區都是目前上海房價較低的地方，但是未來的住宅供應量不會像想象中那么大，中高端住宅的供給數量也很有限，所以片區基本是“先到先得、搶一塊少一塊”的狀態。

據說閔商早已捕捉到了這些消息，隨之正榮總部搬去了大虹橋，中駿也準備在大虹橋生根發展，據說老板是福建人的旭輝也早就掌握了這些信息，所以趕緊拿下旁邊的聯洋（趙巷）。

要知道，在上述《意見》中，青浦的徐涇、趙巷地區，即規劃的“西虹橋片區”將會打造成“商務成長區”，成為面向江蘇地區，以園區式生產性服務業為特色、聯動青浦新城發展的服務性片區。

想想也是，從拿地到銷售，至少可以等個兩三年。到時，整個虹橋商務中心已經全面建成，越來越多重要活動將落在國際會展中心，緊挨著國際會展中心的趙巷，估計未來商業的繁榮程度會比大寧、五角場之類的商業中心更繁榮。何況旭輝拿的地容積率才1.02，部分房子還可以蓋成別墅。市中心的別墅，現在可沒有一套單價低于10萬啊！

所以說，旭輝高價拿下趙巷的這塊地，究竟是賺是賠，真還和整個上海的房價走勢沒啥關系。關鍵的關鍵，是大虹橋長三角的CBD定位能不能得到落實。當然，這事也將決定我們中很多買了青浦、長寧、閔行、嘉定、松江五個區的業主的身價。這事要成了，他們可事身價百倍啊！