每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

俗話說，“變則通，通則達。”當前，房企之間分化加劇，那么應如何規避轉型風險？從標桿房企如萬科，到眾多中小房企，在戰略轉型中玩“跨界”已成一大潮流。

房企跨界動作可謂五花八門，但跨界背后到底應遵循什么樣的發展規律？9月24日上午，在《每日經濟新聞》于南京主辦的第五屆中國價值地產年會暨2015年中國價值地產總評榜論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，目前處在一個房地產存量市場越來越大、增量市場逐漸變小的時代，每年的住房面積不斷上升，但每年的新開發量在逐漸萎縮。這個時候房企就有兩個選擇，一是逃離增量市場，二是挖掘存量市場的價值和潛力。

市場將出現“四大分化”

在挖掘存量市場的價值和潛力方面可以看到，以前不賺錢的物業，現在變成了香餑餑；以前被人看不起的社區商業，變成了要挖掘的金礦；以前的O2O社區服務平臺，現在開始受到關注了。

歐陽捷認為，雖然商業地產目前還處在跑馬圈地時代，但預計到2025年，跑馬圈地時代就會結束，進入“戰國時代”。

在歐陽捷看來，產業地產目前同樣不容樂觀。“只有少數企業是一枝獨秀，因為大多數企業已經沒有機會了，產業已經進入后工業化時代，而養老地產、旅游地產、文化教育地產現在還沒有找到可復制的盈利模式。”

房地產市場真的如此悲觀？歐陽捷說，關鍵是房地產市場沒有以前增長那么快了，但是市場并不是很差，“今年的銷售額已經超過了歷史最高點2013年，達到了新的歷史高點。”

但是對于明年的房地產市場，歐陽捷預測，明年一季度銷售增長勢頭會有所減緩，同比會繼續增長，環比一定是下降。今年三四季度依然會延續政策刺激的慣性，但明年如果經濟增長目標定在6.3%~6.5%，很可能不再需要房地產來拉動經濟，透支將會顯現。

雖然市場不差，但是，蛋糕不會再變大，而房企也在“城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業分化”中呈現兩極分化。

歐陽捷說，百強房企進入增長瓶頸，已經難以保持過去10%~27%的平均復合增長率，2013年的7家千億房企復合增長率也下降了一半，未來還將下降。中小房企則面臨生存危機，倒閉、破產、被收購成常態，去年房地產行業并購交易增長一倍，今年還會增加。因此，房企轉型、跨界、多元化成為必然。

房企跨界、轉型和多元化的邏輯

何為轉型？通俗來說就是改行了。歐陽捷說，今年房地產規模比去年小，人越來越少了，說明這個行業在下降、變冷清。雖然有的企業還在做房地產業，但是也做了一些與房地產業不相關的業務，或者是一些交叉業務。

他認為，對于房地產的跨界、轉型和多元化，大致基于兩個邏輯。

一是基于業務相關性的跨界整合，比如商業地產，做百貨、做影院、兒童業態是為了配合商業的招商運營，做電商、金融是為了配合房地產業務發展，這都是具有業務相關性的跨界整合。二是非相關性的業務轉型或多元化。比如做物流、食品、基礎設施、體育等，也包括所謂風口上的業務轉型，如P2P。

歐陽捷表示，新業務需要熟悉新業務的新人，換句話說，就是必須要引進具有新業務思維、理解新業務模式、掌握新業務資源的一大批中高端人才，不能新瓶裝老酒，不要以為信得過的老人也能開拓新業務。房地產已經由地皮與地皮間、產品與產品、關系與人脈的競爭，轉向思維與戰略、人才與資金、入口與流量、規則與謀略的競爭。

歐陽捷認為，真正的轉型、跨界、多元化一定是納入公司戰略中，有了基本成立的商業模式，自上而下地匹配引進人才，給予燒錢般的資金投入，才有可能取得成功。

說到新城控股與新城發展的跨界與多元化邏輯，歐陽捷稱，是基于聚焦住宅地產+商業地產雙輪驅動戰略的業務，比如互聯網+O2O+兒童娛樂+家裝+云柜+影院等，與之匹配的公司戰略是高周轉+現金流滾資產，人才匹配是精英+新睿，資金投入為境內外雙資本平臺（A+H），銀企+發債。

“新城就像匹駱駝在不斷奔跑當中，我們認為企業必須有所為有所不為，懂得取舍所才能持久。”歐陽捷說。