每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

當前全國商業地產已進入存量時代，一二線核心城市均有不少優質商業項目亟需資本化，應如何資本化創新？PE資本已在其中扮演著重要角色。

之前，中信發起了國內首只私募REITs。近日，九鼎投資擬將旗下PE業務平臺--昆吾九鼎注入中江地產，相當于一家房企旗下多了一個私募投資平臺，但與傳統房企旗下的地產基金并不相同。

9月24日上午，由《每日經濟新聞》報社于南京舉辦的第五屆中國價值地產年會暨2015年中國價值地產總評榜論壇上，昆吾九鼎執行總裁何強表示，在房地產金融上，我們認為整個房地產行業證券化的市場空間非常大，如果商業地產進行資產證券化（簡稱ABS），足以騰挪出10萬億資金。

本土地產金融創新擴圍

截至目前，立誓要做“中國版黑石”的九鼎投資掛牌新三板已一年多，這家被稱為開創國內首家登陸新三板先河的私募投資巨擘，市值從百億飆升至近千億，一度創造了多個行業第一。

“掛牌新三板之后，公司業務鏈條做了一些擴充，我們收購了九州證券，發起設立了PE機構第一家公募基金，也籌建了一個保險公司，今年5月份又收購了中江地產，近期又收購了富通國際香港子公司，也有一個P2P的九信金融。”何強介紹說，九鼎的目標是打造一個在全球有競爭力的綜合性資產管理公司。

實際上，九鼎投資作為國內PE巨頭，在其去年年報中就明確表示，要在固定收益板塊設立不動產基金等重要事項。

這只是當前資本機構深入滲透地產金融的一個縮影。僅在私募投資領域，在中國證券投資基金協會相關數據中，截至今年7月底，基金業協會已登記私募基金管理人16604家，已備案私募基金17415只，認繳規模4.11萬億元，實繳規模3.34萬億元。

去年，中信旗下發起了國內首只私募REITs產品，而今年以來，鵬華基金與萬科發起了首只以前海萬科公館租金收益權為主要投資標的的公募REITs。前不久，萬達與第三方支付平臺快錢公司也發起了首個互聯網金融眾籌產品“穩賺一號”。

何強表示，在融資渠道上，很多針對的還是一些大型企業，對很多中小型企業，這些產品、渠道用不上。“我們也想幫助中小型房企或商業地產企業能夠解決上市難、融資難的問題。有句話說的好，有條件我們要上，沒有條件，我們創造條件也要上。”

“去年，我們就針對整個房地產行業上市、融資這些問題，創新設計了一個方案，就是用我們房地產企業的股權去換上市公司的股票，使得很多房地產企業非常感興趣，最后達成意向合作有1500億的資產，后面跟證監會溝通，最終批了300億。”

商業地產ABS盤活10萬億資金

當前，整個房地產業的證券化有哪些方式？何強介紹說，第一個是IPO與重組上市，第二類是發行債券，第三類是現在說的比較多的REITs。

值得一提的是，ABS越來越成為房地產資產證券化的熱點。何強認為，在國外很多是用商業抵押、擔保債券，實際上，這種債券占了美國房地產融資市場的三分之一，國內直接發行債券比較少，多是類似房地產信托產品，但受到發行人數的限制。

早在2013年，中國證監會曾發布了《證券公司資產證券化業務管理規定》（〔2013〕16號），對證券公司通過設立特殊目的載體（簡稱SPV）開展資產證券化業務，也對基礎資產的范疇做了界定。

今年初以來，隨著《證券公司及基金子公司資產證券化業務管理規定（修訂稿）》出爐，資產證券化開展主體范圍由證券公司擴展至基金子公司，SPV由專項資產管理計劃修訂為資產支持專項計劃，對基礎資產實行負面清單制，但總體有利于ABS進一步推廣。

日前，世茂集團首單地產物業ABS成功在上交所上市。前不久，金科股紛也拋出了第二單地產物業ABS產品。中國證券投資基金業協會數據顯示，截至目前，在上交所發行的ABS產品總計37款，深交所發行的ABS總計20款。

在何強看來，全國70萬億信貸余額中，商業性房地產貸款余額為15萬億，按60%抵押貸款比重估算，若進行資產證券化，可達到10萬億規模。

實際上，大型房企在突破規模化、網絡化和證券化上的難度并不大，但關鍵問題是更多中小企業，這也是未來的一大商機。

何強表示，九鼎現在就有一個商業項目計劃，讓商管公司的股東成為項目平臺股東，由平臺掌管這些商管公司的股權，從而打造基于互聯網大數據的商業服務平臺。

“我們的計劃是在全國范圍內聯合數百家線下實體商業中心，整合成一家基于大數據分析的O2O商業服務類上市公司，預計整合后的平臺公司利潤達到10億元，市值在兩三百億。”何強說。