每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

從增量進入存量，從開發(fā)環(huán)節(jié)進入運營環(huán)節(jié)，從單打一到跨界運作，從盲目追逐“互聯(lián)網(wǎng)+”到逐步認清更需要“+互聯(lián)網(wǎng)”，中國的房地產(chǎn)市場從未如此熱鬧，也從未如此復(fù)雜過。

似乎有別于白銀十年的“小時代”論調(diào)，也有地產(chǎn)大腕曾樂觀稱，房地產(chǎn)黃金十年才剛剛開始，因為這是一個房地產(chǎn)真正屬于服務(wù)業(yè)的“大時代”。那么，如何順應(yīng)這個千載難逢的“大時代”？

9月24日下午，由《每日經(jīng)濟新聞》報社于南京舉辦的第五屆中國價值地產(chǎn)年會暨2015年中國價值地產(chǎn)總評榜論壇上，新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪說，未來幾年，開發(fā)商會死很多，必須進行“三調(diào)三環(huán)”。

房企告別粗放式“短跑”

李戰(zhàn)洪表示，“中國的房企已告別了短跑時代，全體加入了馬拉松賽跑時代，隊員的良好狀態(tài)、可持續(xù)戰(zhàn)斗能力、專業(yè)技能此時尤為重要。”

與告別短跑時代相對應(yīng)，房企也從“小時代”進入“大時代”，這是一個戰(zhàn)略時代，也是一個戰(zhàn)國時代，房企之間正進入新一輪大洗牌。

李戰(zhàn)洪總結(jié)說，“第一個是別死，這幾年房企會死得很多；第二個是怎么活；第三個是如何復(fù)活，房企將走一條苦路；第四個是細分；第五個是轉(zhuǎn)身；第六個是參賽；第七個是生態(tài)。”

談到第一個“別死”，李戰(zhàn)洪指出，未來幾年開發(fā)商會死很多，到2020年中國的開發(fā)商將少于3000家。而第二個“怎么活”，就是活下去的生存法則，用一個詞來說，就是先要量，就是現(xiàn)金流導(dǎo)向，高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)；再就是活得好，注重資產(chǎn)質(zhì)量。

第三個“復(fù)活”，李戰(zhàn)洪認為開發(fā)商要走一條苦路，對于復(fù)活的選擇，過去輕易成功或取得巨大成功的經(jīng)驗已成為企業(yè)未來發(fā)展的障礙，如何改變思維、主動變革、創(chuàng)新模式才是突破障礙的關(guān)鍵。

從現(xiàn)實來看，不少房企仍在加速擴張拿地，尤其是那些不差錢的上市房企巨頭。近期以來全國多個城市再現(xiàn)“地王”，背后的拿地者包括了華潤、中海等央企地產(chǎn)巨頭。

不過，房企僅有資產(chǎn)規(guī)模仍難以適應(yīng)新的市場變化，一個典型現(xiàn)象就是與A股上市房企略有不同，像萬達商業(yè)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、花樣年控股、越秀地產(chǎn)等在港上市的內(nèi)房股的估值被嚴重低估。

外界對此的解讀是，隨著內(nèi)地人口、土地等紅利結(jié)束，樓市供求逆轉(zhuǎn)，更多的二三線城市土地及房價上漲被抑制，在內(nèi)房股財務(wù)成本居高不下的情況下，港股投資人更關(guān)注凈資產(chǎn)收益率，而輕資產(chǎn)戰(zhàn)略恰是內(nèi)房股轉(zhuǎn)型中亟待提升的核心目標。

這就是李戰(zhàn)洪強調(diào)的“細分”。他說，過去三合一，也就是投資、開發(fā)、運營一體化，未來要一分為三，呈現(xiàn)開發(fā)、投資、運營分離的現(xiàn)象，專業(yè)做投資商、開發(fā)商、運營商。

“房地產(chǎn)+”蘊藏巨量商機

面對當前樓市的新變局，房地產(chǎn)商如何破解轉(zhuǎn)型困局？

在李戰(zhàn)洪看來，開發(fā)商的具體動作主要是“三調(diào)三換”。其中，“三調(diào)”第一個任務(wù)是調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，第二是調(diào)整開發(fā)規(guī)模，第三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；“三換”就是換價格，換產(chǎn)品，換客戶。

在此過程中，房企如何才能如虎添翼？李戰(zhàn)洪給出的辦法是轉(zhuǎn)身“房地產(chǎn)+”。

他解釋說，“我們說房地產(chǎn)+，過去的房企一律做規(guī)模，未來有質(zhì)量的發(fā)展，或者說，有質(zhì)量的理性增長變得尤為重要，未來是三分天下的格局，特別是多元化，而多元化又分兩種，業(yè)態(tài)多元化，以及產(chǎn)業(yè)多元化。

為什么叫房地產(chǎn)+？李戰(zhàn)洪認為，一般企業(yè)，其實只做一個市場，就是做房地產(chǎn)市場，發(fā)展到第二步，房企開始做資本市場，現(xiàn)在這個階段，在新常態(tài)下僅僅做好兩個市場還不夠，你要“+”什么，比如說新鷗鵬就加了教育市場，同時做好三個市場，覆蓋面就更大。

當前，一個典型的現(xiàn)實是大量房企認為“房地產(chǎn)+”就是多元化，盲目跟風跨界其他行業(yè)，認為這就是房企轉(zhuǎn)型。但在專注于教育地產(chǎn)的新鷗鵬看來，“房地產(chǎn)+”更需要專業(yè)基礎(chǔ)和沉淀。