每經編輯 楊羚強    

(本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

上周，上海房地產界最轟動的一件事，莫過于平安集團聯合杭州濱江集團以34.7億元奪得寶山大場一幅地塊，不僅溢價率達91.7%，28755元/平方米的成交樓板價，更是刷新了區域單價地王紀錄！

要知道，前一周，旭輝剛和上海建工聯手，將青浦趙巷的地價推高至2.2萬元/平方米。這幾個月 ，上海土地市場升溫非常明顯，也難怪大家都開始感嘆：上海的地價就像已經發動了的磁懸浮列車，換上F1也未必追得上！

蹊蹺的拿地：為什么大場能有高地價？

大場地塊的成交價格公布以后，很多人稱“看不懂”。有人預估，地塊建成后想保本，新房價格沒有5萬/平方米以上，也至少得37000元/平方米以上。但是當地現在新房價格也就3-3.2萬元/平方米，這不明顯要虧嗎？

要知道，大場的地段認可度并不高。

大場的地想叫板“趙巷”，但青浦趙巷背后就是大虹橋，不僅僅有“長三角商務中心”的支撐（詳見邦地產9月17日發布的《上海郊區樓板價拍到兩萬，因為這個內幕被提前泄露》一文），更重要的是那里在歷史上就是上海的豪宅區。

“老上海”都會津津樂道說，毛澤東、鄧小平、江澤民、胡錦濤等國家領導人在上海時，都會在西郊賓館下榻。這也使得上海歷來有“地傾西南”、“紫氣西來”之說，西面即指的是大虹橋所在的西部。

像復地御西郊之類的公寓能賣到10萬/平，很大程度上就和上海人歷來視西郊為“頂級地段”的觀念有關。

事實上，不僅僅是老上海認可上海的西區，長三角地區的浙商也格外看重上海西部。浙江商會的一批企業家最近就一起探訪了大虹橋的上海新華聯國際中心，他們很想通過駐扎上海西區，找到打開上海乃至全球市場的“金鑰匙”。

反觀大場，完全不具備像趙巷那樣的地段優勢。上世紀八九十年代，大場一直是上海安置搬遷戶的主要區域，即使在2000年以后，這也是人們初次置業的主要板塊。僅以地段而言，這個區域不僅談不上“豪”，連中產階級也很少會選擇那里作為置業首選。

不僅僅地段不被認可，區域的消費能力也存在疑問。易居中國之前曾發布的一份《上海地區人口與房價關系》就顯示，寶山的人口密度僅有約6000人/平方公里，遠遠低于虹口、黃浦、靜安、閘北，甚至連普陀、楊浦都趕不上，它是上海北部五區中人口密度最低的。

而區域唯一的亮點是，從2009-2013年上海各區縣人口密度累計漲幅排名看，寶山以47.1%漲幅位列排名第一位。

雖然研究報告稱，人口密度增長較快的區域，房價漲幅也相對較快。但放到整個寶山，大場都算不上好的地段，比不上旁邊的“住宅集中區”顧村，彭浦，比不上剛剛成為靜安一部分的彭浦，也不如有希望成為大虹橋片區一部分的桃浦。

所以，這樣一個“其貌不揚”的區域居然能拍到2.88萬元/平方米左右的樓板價，著實讓人費解。

內幕的內幕：他們開始進場！

參加了由《每日經濟新聞》、每經網共同主辦的“第五屆中國價值地產年會”，邦爺才恍然大悟，領悟了這個“奇葩地價”的真相。

全聯房地產商會秘書長鐘彬告訴邦爺，金融機構現在參與房地產開發，不只是做開發貸，賺點存貸差，還搞投資，當房地產項目的股東，賺股權收益。

邦爺的一個做房地產投資的朋友說，最近這一兩年在金融業，“股+債”的合作模式非常通行。很多金融機構都想借助這種方式來提高收益。

五牛基金的高級投資副總裁陳國華也告訴邦爺，這種股權類投資所獲取的收益，不僅僅只有項目投資本身的股東回報，還能從各個金融服務層面獲取服務收益，所以綜合收益比單純的項目投資回報更高。

知道了這一點，再看看大場的那塊地，拿地的是平安和濱江！看官是不是也懂了呢？

不錯！平安的這次和濱江的合作拿地，應該就屬于鐘彬口里的“投貸一體”。

要知道，過去五年里，平安為了能夠介入房地產開發，大量地從房地產行業挖人。邦爺知道的情況是龍湖、中海、萬科都遭遇了平安的“大挖角“，所以，現在很多人說平安是一家房地產公司，其實基本也沒有錯。

那么，以房地產開發商的心態看，用2.8萬/平的價格買地，似乎不算高哦，因為他們都是以三年后的價格來看地塊的價格。

只不過，平安會用房地產商的邏輯來拿地嗎？從邦爺和多位金融人士的接觸來看，金融業者是斷然不會像開發商那樣去判斷、分析一塊地的土地價值的。他們會嚴格地建立投資模型，去判斷不同區位不同產品的投資收益區間，把可能的風險控制在最小范圍。

因為只有這樣，他們才能說服投資人投資，才能賺取基金的管理費用。更何況平安做的還是股權投資，而通常情況下股權投資的收益都不會小，這也意味著平安的上述拿地，很有可能是精確測算過，認為未來大場的房價至少能達到4萬元/平方米以上，才會做這樣的決定。

按照此前邦爺和金融人士交流的主要觀點，這個判斷既和金融機構普遍看好一線城市的人口和經濟增長前景有關，也和他們對未來貨幣發行趨勢、信貸寬松程度的分析有很大的關聯。須知，普天之下，也許只有銀行才能力預測房價趨勢，他們掌握的貨幣發行、投融資以及居民購買力數據等足以讓他們在大多數情況下能準確預測經濟趨勢（當然金融風暴等突發性風險除外）。

所以，當平安選擇以較高的價格買下一塊非常尋常的地，我們千萬不要以為僅僅只是單純地商業合作行為，它有可能預示著上海房價的上漲概率正在變大。