每經編輯 白亞靜    

每經記者 白亞靜

近日，招商地產全資子公司--深圳招商商置投資有限公司（以下簡稱招商商置）將一批舊樓掛牌拍賣，拍賣資產近9億元，約占其總資產的十分之一。

將這批已享巨額土地紅利的資產拍賣，除了是為了在年底回籠資金，其實還與招商地產在商業板塊盤活沉淀資金、提高資金利用率、試水輕資產等一系列動作有關。

套現近9億

招商商置此次拍賣的一系列資產均位于蛇口自貿區，這部分資產雖然分散，而且年代久遠，但起拍總價高達8.76億元。

招商商置是招商地產投資性物業的主要運營平臺，大致而言，手中的業務可根據時間分為兩部分：一部分是成立之初，老蛇口片區的傳統租賃物業，業態落后；另一部分是近幾年大力培養的高級酒店、城市綜合體等業務。

2015年中報顯示，招商商置總資產為91.51億元，營業收入5.92億元，凈利潤2.8億元，此次待拍賣資產屬于傳統租賃業務，約占其總資產的十分之一。

這些資產包括位于海景廣場、蛇口工業區金融中心、碧濤苑別墅、南海小筑、雍華府商場、花園城碧雅軒裙樓、蛇口花園城疊翠軒超市、金竹園商業樓等地的物業，涉及住宅、別墅、辦公、商業四種業態。

據《每日經濟新聞》記者了解，大部分資產的起拍價比市場價稍低，起拍后或還有溢價空間。以金竹園兩棟商業樓為例，每平米均價不到6萬元，低于市場每平米6萬~7萬元的均價。

從招商地產多年財報數據可見，隨著招商地產在蛇口對海上世界綜合體等項目的培育，其旗下投資性物業的整體出租率呈上升態勢。需要注意的是，不同業態間存在分化。2014年，商鋪出租率高達88%，別墅出租率僅63%。

這次拍賣的物業多為深圳蛇口上世紀80、90年代的建筑，長期出租，不少物業的使用期限僅剩20多年，最短的甚至2017年即到期，屆時又需補繳地價。

去年，招商地產曾表示沒有東西一直保值，不會盲目持有投資性物業，會以合適的時機出售。

盤活沉淀資金

招商地產大部分自持物業成本低，按年均攤少，因而出租物業部分的毛利率一直穩定在40%左右，遠高于受到決策及行業下行影響的地產開發業務。

不過，由于招商地產的大批投資性物業位于蛇口，多年來在土地增值的拉抬下，這部分物業均身價不菲。因而，租金之外，如何盤活成熟物業的沉淀資金，提高資金利用率，也擺在了招商地產運營者的案前。

其實，大重組之前，招商地產已試著盤活這部分占資甚大的出租物業。

2015年2月，招商商置將蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場等五處不動產的股權公開掛牌轉讓，收取33.86億元股權轉讓款及計提的利息，并按照“融資性售后回購”進行會計核算，將股權轉讓價格確認為長期應付款。

當時，招商地產表示，操作目的即盤活沉淀資金，打造商業不動產管理品牌，為未來進一步的資本運作做好準備。

最近，在招商地產股東大會上，董事長孫承銘表示，重組后，招商局蛇口將加強城市運營方面的布局。

顯然，招商商置選擇在深圳樓市高位期，將這部分小且弱的投資性資產賣出套現。招商商置人士表示，拍賣主要是為了年底回籠資金，以配置不同資產。