每經編輯 每經記者 胡健    

每經記者 胡健 

樓市回暖的步伐有數據可以佐證。

據偉業我愛我家市場研究院的數據統計：2015年前三季度北京全市二手住宅網簽總量為142886套，比去年同期大幅上漲104%，創2010年樓市限購以來交易量新高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，經歷了2014年的樓市成交低谷之后，2015年從“330新政”開始，在一系列樓市利好政策的刺激下，北京二手房市場供需兩旺，尤其是在改善型購房需求的支撐下，交易量大幅上漲。

通州二手房交易量上漲143%

據統計，從區縣成交情況來看，66%的二手房交易仍發生在城市核心區，城六區仍是北京二手住宅的主力成交區域。

房地產經紀人小劉所負責的區域主要在北京南部城區方莊附近，他告訴《每日經濟新聞》記者，從今年5月份開始明顯感覺生意好做了很多，有時候一個月可以促成兩三套二手房成交。

“北京目前五環以內鮮有普通住宅新盤入市，即便有，價位普遍要超過500萬元，相比之下，150萬~400萬元的二手房就成為很多不愿承受過長時間交通成本的購房人的選擇。”小劉說，這幾個月經常出現好房源剛一放出，就有購房者交訂金預訂的情況。

在遠郊和近郊區縣的成交中，近60%的二手住宅交易發生在昌平、通州和大興三大區縣，隨著這三個區域各方面配套設施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

從各區縣的成交量對比來看，前3季度，通州成為全市交易量漲幅最大的區域，與去年同期相比，通州二手房交易量大幅上漲了143%。

這主要得益于政策預期，一位區域專家表示，北京將建設通州“副中心”，建設的關鍵在于改變“睡城”的形象，過去通州僅有一些文化藝術產業形成了聚集效應，未來北京黨政機關在多大程度上搬往通州、產業項目在多大程度上向通州聚集。

但胡景暉介紹，在8月15日僅針對通州區的加強版限購令落地實施后，通州也成為9月份二手房交易量跌幅最大的區域。

值得注意的是，北京二手房成交量翻番，但房價卻并沒有隨之起舞。胡表示，雖然今年交易量大幅上漲，但是房價的漲幅僅為4%，是近10年來房價年度漲幅最低的一年。

他分析說，目前賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到了二手房市場總購房量的六成以上，這部分改善型購房需求既是賣房的業主，同時也是買房的客戶，這種雙重身份使得房價保持了相對平穩，很難出現大幅上漲。

機構預計后市走勢出現分化

在經濟增速下行階段，今年政策明顯向有利于樓市成交的方向松綁，以北京為代表的一線城市和熱點城市也迎來一波成交高潮，接下來走勢會如何？

鏈家地產的數據顯示，10月第二周，北京市二手住宅成交1565套，網簽量環比下降47.6%，成交均價為35533元/㎡，成交均價環比下降2.7%。

根據鏈家網研究院統計，本周日均新增客源量環比上升20.7%，日均新增房源量環比上升29.9%，新增需求與房源比值為4.5，總體處于相對較高水平。

不過，圍繞四季度二手房市場的走勢，市場研究者存在分歧。

胡景暉判斷說，三季度以來，一系列利好政策對樓市的刺激效應逐步減弱，北京樓市已經出現降溫勢頭。雖然近期有降息和公積金進一步調低首付比例等利好政策，但對于購買標的物更偏中高端和中高價位的置業升級的改善型購房家庭來說，作用微乎其微。

他說，樓市的整體降溫也在一定程度上緩解了房價上漲的勢頭。

胡景暉預計，如果沒有更有力的利好政策出臺，比如適度放松限購，降低交易環節稅費，提高公積金貸款上限等，北京二手房市場的降溫勢頭或將在四季度持續，隨著交易量的回落，北京二手房價或將出現穩中有降。

但鏈家觀點認為，9月以來央行陸續出臺進一步寬松的金融政策，使得購房難度有所下降，并與9月30日提出在不限購城市推行首套貸款首付比例降至25%的政策，這釋放出國家將進一步提振房地產行業發展的信號，市場預期上升，使得節后入市積極性增強。