每經編輯 易憲容    

◎易憲容

根據統計，截至8月底，中國住房庫存4.3億平方米，比2014年同期增加15.7%。國際貨幣基金組織（IMF）統計，2014年中期，中國房屋庫存規模相當于4個月銷售量，而地方城市庫存量則超過了2年的銷售量。

在去庫存壓力巨大的背景下，2015年前8個月，中國的房地產投資僅增長2.3%，創近7年以來新低。

在政府一系列房地產救市政策刺激下，今年4月份以來國內一些城市的住房市場出現回暖的跡象。8月份總銷售額較2014年同期增長15.6%，今年前8個月已完工但未售出的房屋建筑面積增長了15.7%。

也就是說，今年住房銷售是增長了，但住房銷售增長仍然低于新增加的住房庫存。原有的住房庫存并沒有減少。

追蹤房屋庫存數據的克爾瑞信息集團更表示，由于地方統計的住房庫存數據一般包括目前仍在建但已經獲得出售許可的建筑。部分竣工或還沒有上市銷售的建筑可能不列入統計，因此實際住房供給或庫存可能比數據顯示的更大。

這里有幾個問題需要解釋，一是住房庫存4.3億平方米，如果以每套住房100平方米計算，就有430萬套住房庫存。如果每個家庭有3口人，那么這些庫存足以讓1290萬人口居住。以城鎮人口有7.49億人計算（最新人口普查數據），只占1.72%。按這個住房庫存比重來看，官方公布的住房庫存面積并不是太大的問題。

問題在于以下兩個方面，一方面這種統計出的住房庫存可能比實際的庫存小得多。這里既有統計口徑的問題，也有一些地方政府瞞報庫存的問題；此外，庫存不僅是開發商手上的住房，還有在投資者手上既沒賣出也沒租出的住房。這才是導致當前不少城市住房的去庫存化非常困難的原因。

二是由于住房的庫存量過大，不少地方“空城”嚴重，從而使得很多房地產企業紛紛退出市場，或減少房地產投資。今年的住房投資增長已經是近十年來最低水平。

由于往年的房地產投資占整個固定資產投資的比重達20%以上，房地產投資一下降，立即全面影響固定資產投資的增長。即使今年以來政府大量增加城市基礎建設投資，但是這些投資與房地產投資相比還是太小，整個固定資產投資仍然在下降。在此情況下，GDP增長下行的壓力只會越來越大。

三是當住房嚴重供過于求時，一定會導致價格全面下降。從已有的數據可以看到，一年以來，全國90%以上城市的房價都處于下降態勢。而中國的房地產市場是一個以投資為主導的市場。如果房價下跌，必然會使投資者退出市場，去庫存化會更為困難。

四是當房地產投資下滑時，許多關聯行業立即會出現產量過剩。比如，建筑材料、鋼鐵等。這不僅影響關聯產業與企業的利潤，也會影響關聯產業與企業的投資意愿，會把國內經濟增長的下行壓力進一步放大。

此外，由于住房市場嚴重供過于求，也容易引發一些中小房地產企業資金鏈斷裂的危險，導致不良貸款和不良貸款率的上升。在這種情況下，無論政府如何救市，但商業銀行會對房地產的貸款更為謹慎。中小房地產企業破產倒閉的風險大大增加。

可見，當前國內房地產市場嚴重供大于求是開發商投資意愿下降、社會固定資產投資減少、相關行業產能過剩、不少城市房價下跌及住房投資者退出市場的重要原因，也是拖累經濟增長重要的原因之一。

如果這個問題不解決，中國的經濟增長要重新踏上正軌是不容易的。如果既想重新走“房地產化”經濟的老路來保證經濟增長，又想通過政策救市來化解供大于求的問題，但實際上要做到這點是不可能的，這只能把嚴重的問題弄得更為嚴重。

（作者為中國社科院金融所研究員）