每經編輯 邦地產    

（本文原載于“邦地產”官方微信公眾號real-estate-circle）

中國房地產已經進入了“利潤和投資回報率大降”的白銀時代，但這并不代表整個行業就此進入衰退期。在廣州、深圳、上海、杭州，我們依然可以看到不少內部回報率較高的項目。

一流的產品團隊，能夠給白銀時代的房地產帶來顛覆性的變化。那么，這些項目是如何在操盤運營團隊手中，展現出超額收益的？它們會否像I-phone那樣引發消費熱潮？

邦地產團隊從各城市標桿熱銷項目銷售金額、利潤等指標入手，探究他們高水平運營的道法，以茲為行業提供一份運營操盤的研究樣本。（深入報道將刊登于本周“每日經濟新聞房產周刊”）

【數據處理：以總投資額/可售面積，算出每平米投資預算，根據這一數據估計利潤空間和當年度的總投資回報，未考慮融資、稅收、材料價格、人工等一系列成本變動帶來影響。

數據受采集程度、統計時段、估算方法等因素影響，存在誤差，有疑問和建議可聯系“數據采集人”溝通，以便及時更新。】

廣州

（數據采集人 郵箱：oujiayan@nbd.com.cn）

操盤解讀

保利天悅

在有電商“世界之島”之稱的廣州琶洲，項目是唯一在售的大型豪宅項目，綠化率極高，產品戶型多樣化。

操盤策略：推廣上，與其他豪宅不一樣，項目并不走高冷路線，而是完全的開門迎客、細心接待，注重服務口碑的傳播，以及市場口碑對豪宅的效用。

服務上，項目設置了“體驗居住”這一項特色服務，對保利業主提供“專門管家”帶約訪，安排曦園的“私宴”等服務，形成了老業主間的口碑傳播。

富力東山新天地

廣州老城區難得一見的大型豪宅項目，配備了全屋的國際一線品牌裝修標準及全屋智能家居系統，物業保值能力較強。

操盤策略：營銷上，除傳統手段外，項目強調“新媒體推廣”，首先精準定位客群——核心客群為“具有東山情結，對子女有期許的35~45歲城市中高端家庭”；然后創意性地制作賣點——健康、教育、心靈成長、好文分享、互動活動。

話題上，結合規劃、學位、商業、交通等，策劃引發高討論度的事件，通過微信平臺建立客戶與項目的熟悉感和好感度。

萬科歐泊

2014年廣州最熱銷的剛需樓盤之一，以“萬科品牌”和“合理戶型設計”為最大亮點。

操盤策略：運營上，項目充分運用互聯網思維，早在2013年初，就著手嘗試通過微信向業主、準業主提供服務，提供產證查詢、萬科家書等應用。2014年成立萬科“同享會”；“雙11”與“雙12”聯合淘寶買樓等等也取得良好效果。

推盤上，項目在剛需推盤飽和后，現順應需求轉變，面向改善需求客群，主推140平以上大戶型單位，但也是實用型的四房戶型。

深圳

（數據采集人郵箱：baiyajing@nbd.com.cn）

操盤解讀

港鐵天頌上璽

項目開盤當日吸引大量香港市民，將港鐵香港標桿項目“天璽”一名直接給深圳項目，前期營銷組織多次香港置業團、香港特區政府立法會議員等進行考察。針對深圳市民則加深其對港鐵房產業務的印象，將上璽的VIP用戶直接帶往香港的地鐵上蓋項目參觀，樹立品牌認知。

深圳萬科云城

深圳南山首個百萬級產業綜合體、中國首個互聯創新城。項目規劃包括研發辦公、公寓、酒店、購物中心、商業街、會議中心、服務式公寓等，產城融合，配套齊全。

海上世界雙璽花園

沖招商地產及蛇口的第一個億元級豪宅項目，位于深圳最繁華國際濱海休閑片區“海上世界”綜合體，四面毗鄰優勢資源，背山面海，位置優越。項目充分利用定位和位置優勢，打“稀缺牌”。

保利悅都

位處深圳龍華商業新中心，主打區域生活娛樂中心概念，自帶2.7萬平商業，為深圳首個開放式主題街區，配有龍華首個IMAX影城，主推68㎡~ 118㎡的二至五房單位。

京基御景印象花園

京基地產走進關外的首個重點項目，北臨中山大道，西接錦龍大道，自帶2.8萬㎡商業、幼兒園、規劃中山學校、以及坪山高級中學形成15年一站式教育體系。

華潤城

大沖舊改項目，涉及改造的各類建筑物達1400多棟，體量之大，名列深圳在建城中村舊改之最。

杭州

（數據采集人郵箱：wuruofan@nbd.com.cn）

操盤解讀

杭州正在進行新城建設，老城區范圍內的土地供應量已經不多，但其因配套成熟，受到開發商和市民熱捧，城區邊緣多為工業用地，更加大主城區地緣優勢。

武林壹號是2005年的杭州地王項目，樓面價已超一萬/平，雖大幅超出9月杭州市區新房均價（15718元/平），但高端豪宅操作能一定程度上保證項目利潤空間。而項目位于杭州市中心武林廣場北側，占有主城區核心優勢，支撐力強。且由濱江地產和綠城合作開發，濱江地產操盤，運營經驗較好。

上海

（數據采集人郵箱：baoyumeng@nbd.com.cn）

成都

（數據采集人郵箱：duranle@nbd.com.cn）

操盤解讀

藍光樂彩城

項目是為藍光彩系首發作品，藍光彩系作為COCO系的升級之作不僅在產品上進行了全新升級，戶型設計更加符合青年客群居住生活習慣；同時突破了只關注戶型產品的局限，作為首個上百畝“智慧社區”概念性項目，去年房交會前夕推出之后一直持續熱銷。

藍潤•光華春天（B區）

項目運營亮點在于找準定位，進行排他性配置增加，形成區域差異化賣點；強把控營銷節奏，線上媒體鋪排、線下精準導客、渠道強力執行，無縫銜接配合；銷售期月月大型活動，市場迅速起勢；強抓現場銷售力，確保客戶最大轉化。

中糧錦云

中糧鴻云屬于東二環攀成鋼豪宅片區的核心區，地鐵口青年豪宅，商業、交通教育資源豐富，成都樓市景觀標桿。

綠地GIC

綠地GIC成都中央廣場位于南二環科華中路，項目總占地128余畝，總建筑面積超過80萬平米，是由中央藝術公園、國際購物中心、超甲寫字樓群、天際輕豪宅區、精英藝術公寓、星級奢侈酒店等共同組成的集商貿、辦公、餐飲、娛樂、休閑于一體的亞洲智慧生態國際社區。 

 

由于數據掌握不全，目前這份榜單只收錄了上海、廣州、深圳、杭州四個城市的部分項目，北京、天津、成都等城市的優秀團隊，尚未展現。對此，我們誠邀業界自薦及推薦您眼中的優秀團隊，并盡可能提供項目（本年度）總投資收益率、資金回收數據。邦地產將納入《2015年中國房地產最牛操盤團隊前20強》，并于2016年1月最終發布。

我們相信，未來的房地產行業競爭是人才的競爭，擁有最牛銷售團隊最多的房企，才能最終成為這個行業的基石。

聯系郵箱：yanglingqiang@nbd.com.cn

投票：您認為，誰是全國最牛操盤團隊？請點擊此處參與投票，結果將在每日經濟新聞房產周刊“最牛操盤團隊”策劃的深度報道中呈現。