每經編輯 王婷婷

近日，成都公布了“加密軌道線網，實現軌道交通遠景規劃里程由原來的996公里增加到1700公里”的相關規劃。成都地鐵軌道的發展，被指能為輻射區域的商業產生很大提升空間。但據記者了解，成都的一些地鐵站點商業存在撤場繁、空置高、運營效果不佳等狀況。

想挖掘蘊藏在地鐵巨大客流之下的商業價值，成都地鐵商業該如何破局？

尷尬的成都地鐵商業

城市發展將使得地面資源逐漸稀缺，不少城市在大力建設軌道交通的同時，會考慮城市立體空間的綜合利用，發展地鐵商業，成都亦然。目前已有2條地鐵投入使用，并計劃新增8條地鐵線的成都，具有不小的地鐵商業空間，但商業運營現狀卻不容樂觀。

記者年初走訪天府廣場地鐵地下商場今站購物中心時便發現，運營僅一年的這一個地處成都最核心廣場下沉空間的商業項目，已有80%的專柜撤場。僅有鮮芋仙、星巴克等輕食餐廳經營較好，價格中低檔的C＆A、優衣庫等品牌業績尚有增長。

據統計，在2012年的“撤柜潮”中成都1號線16個站點的54家商鋪就有超5成商家撤離，如今復場率仍不算高。而且天府廣場地鐵站每日人流約10萬人次，卻并未高效轉換為同級消費，據C＆A店鋪介紹其月均業績在160萬元，UR業績180萬元，優衣庫也不過260萬元，在品牌的成都成績排名上并不突出。

但與此同時，地鐵商業的租金并不便宜，據了解紅旗連鎖曾拿下地鐵1號線6間店鋪就花了950元/月的租金，近50元/間的月租遠高于其普通社區商鋪。

轉化率低、租金較高，這或只是成都地鐵商業前期問題延伸出來的一些問題。

在近日由第一太平戴維斯攜手英中貿易協會舉辦的“2015 中英零售論壇”上，第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事羅元均就指出，成都地鐵1號線部分站點商鋪招商情況不理想，這與商業物業與周邊未打通形成延續，沒形成商業氛圍，以及商業物業通道指示不夠明確，前瞻性的商業考慮不佳等因素都有關。

地鐵商業價值需“從頭開挖”

但就地鐵商業物業而言，盈利空間并不小。

羅元均就指出，地鐵的發展不僅擴大了城市范圍還提高了土地價值空間，圍繞地鐵形成居住社區和商業圈，能促使沿線住宅物業和商鋪物業的升值，這些都是地鐵的商業價值。

有機構數據就顯示，上海地鐵1號線開通帶動人民廣場地下商業升值了10倍，深圳首條地鐵線的軌交商業三年升值3倍，租金上漲2~5倍，普遍估算地鐵開通能帶動沿線商鋪租金上漲35%左右。

合理的設置和成功的運營，能夠最大發揮地鐵對商業的推動效益，實際上這一點在成都部分從成功的地鐵商業上也有體現。

第一太平戴維斯數據顯示，成都地鐵1號線四川省體育館站，目前地下商業部分已與地鐵形成較好的鏈接，并與來福士、人南國際廣場等商業物業間，采取了預留通道的措施，而與地鐵直接連接的時代數碼廣場-1樓商業物業，目前該部分租金水平為600元/平方米/月，出租率則達到100%。

地鐵1號線世紀城站也分別在站廳層和站臺層與地鐵大廈進行了預留，出入口商業通道寬度達到12米，兩側商業物業的租金水平則在600-900元/平方米/月。

“地鐵站點建設對周邊物業價值的影響深遠，但需根據車站功能、客流、站類類型的不同，做出不同的站點對策。”羅元均表示，對于交通接駁站，站點半徑500米范圍內可進行中高強度的商業和居住功能布局，區域中心站則應保證軌道與臨近商業、辦公建筑的便捷聯系，充分開放利用地下空間，強化服務功能和站點輻射力。

在“2015 中英零售論壇”上，有行業專家也告訴記者，地鐵商業最大的困難、也是最大機會在于，將大量客流轉化為消費。要做好地鐵商業，除了做好整體規劃之外，還要有明確的主題，按主題規劃商業布局和業態模式，將其轉化成目的地消費。