每經編輯 包雨朦    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

近日，金星成了平安旗下租房產品“安安租”的代言人。

據說她可能算是全國最適合做這個代言的人了。因為金星至今堅持“不買房只租房”，而且每年花高達百萬的租金，租住在上海錦江飯店頂樓的總統套房內。

金星還告訴邦爺，她暫時沒打算從錦江飯店搬出來。租房給了她更大的自由度和選擇度，她會把這種生活方式推薦給更多的人。

其實，在潘石屹作客的一期《金星秀》上，潘石屹笑稱金星沒買房錯過機會了，金星就不以為然。她甚至在錦江飯店的“臨時家”門口掛上了“金府”字樣的黑匾，可見其精心之意。

精明如金星，為何不買房呢？一起來看看，金星的算盤究竟是如何打的？

租房還是買房？先看懂一個數學問題...

租房好還是買房好，其實不光是一個生活選擇的問題，更是一個數學問題。

在市場經濟學領域有一個概念叫“租售比”（即每個月的租金與房屋總價的比值），在國際上它常被用來衡量地區樓市運行是否良好。

按國際標準，租售比正常范圍為1：200-1：300。舊公寓大樓的租售比1：120為合理比值（注：因為收取的管理等費用和樓齡成正比），新公寓是1：140，獨立的別墅或連體房屋是1：160。租售比的分母小于標準，則房價較為合理；分母超標則房價被高估，說明投資需求對房價的影響越大，樓市泡沫也可能越大。

簡而言之，租售比的比值越大，買房越合算；比值越小，租房價格與房價之間的差距越大，自然就是租房比較合算。

用租售比來衡量房價是否過高，買房和租房哪個更劃算，還是比較有道理的。

在寬松的信貸環境下，只要有購房意愿就可以向銀行借到錢。從這個意義上來說，一個人的購房情況并不能真是完整地反映他的經濟狀況。在市場投機情緒濃重的時候，信貸消費模式甚至會嚴重扭曲真實的供求關系，誘導房價飛漲。

但房租不一樣。經濟學把租房市場看做是一個“有效市場”，因為大部分人交房租是不需要借貸的，租房市場的信息也更具有效性，市場供求關系和消費者的承受力，能較準確反應在過去、現在、將來的市場價格上。

這樣的租售比&房價，國人還是去租房吧...

那么中國的租售比情況如何？先用國際公認的租售比警戒線“1：300”，來看看~

在德國漢堡，交通方便、生活設施齊全的110平方米公寓，月租金約為1200歐元， 租金大約為10.9歐元/月/平。而同一地區公寓的每平方米售價在3050歐元左右。這樣算來，漢堡的租售比大約為1:280。

加拿大地廣人稀，以一棟獨門獨院400平方米左右的House為例，價格大概在40萬加元左右，而月租金在1800-2000加元，租售比在1:200左右。

在日本東京，市中心一套60平方米左右的房子售價大概在1500萬日元，月租金大概為10萬日元左右，租售比在1:150。

可見在發達國家，保持穩定的租售比是房地產市場穩定發展的保證。

但在中國，2006年底很多大城市的二手房租售比都已超過國際警戒線。

北京的租售比約在1:318。如今，北京、上海、廣州等城市的租售比更達到1:500 -1:600（來源《2006房地產藍皮書：中國房地產發展報告》）。

而且，還有一個大問題是，近幾年中國大城市的房價累計漲幅很驚人。

以北京為例，中原地產數據就顯示，6年房價已突破5萬大關。有港媒也援引房地產咨詢機構數據稱，北京西城區的房價年化漲幅已超三成，居全國首位。

放到全國范圍，國家統計局數據則顯示，9月全國70個大中城市中，39座城市新建住宅價格上漲，高于8月份的35座，且創出17個月新高。

房價這么高，買房真不劃算。咱們用金星的例子，用租售比的概念來算一算就知道。

金星目前居住的錦江飯店總套，不僅氣派豪華，擁有巨大的露臺；而且地處淮海中路茂名南路，坐擁上海核心區最完備的生活和商務配套，外加私人管家式的服務，如果同等級買一套房，沒有8000萬是辦不到的。

那么，若就以8000萬的房價來算，金星目前一年的租金是100萬，每月租金8.3萬，那么這套房子的租售比就是1:960。買房太虧，難怪金星要租房而居了。

房租反映的是普通民眾的收入水平，而有泡沫的房價，反映的是高收入人群的支付能力。

因此，對于剛剛步入社會的年輕人來說，在獲得一定的財富積累之前，租房確實更為合理，超越個人能力過早地背上房貸，反而是對未來的一種透支。

所以，不如學學人生贏家金姐，算清楚自己的“房賬”，才能得到這樣的結果——完美！