每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

29日，中共十八屆五中全會正式落下帷幕，這次會議的核心議題“十三五規(guī)劃”作為我國重要的經(jīng)濟決策，透露出中國未來的重點產(chǎn)業(yè)和發(fā)展路徑。

中歐基金袁爭光就指出，“十三五”規(guī)劃將首先是聚焦“制造強國”，“十三五”規(guī)劃預(yù)計將進(jìn)一步細(xì)化未來5年中國工業(yè)升級的藍(lán)圖，新能源汽車和智能網(wǎng)聯(lián)汽車、高檔數(shù)控機床、農(nóng)機裝備、高性能醫(yī)療器械等都值得關(guān)注；

第二是聚焦“消費升級”，未來消費對經(jīng)濟的拉動會更突出，高景氣消費性服務(wù)業(yè)和受政策催化較多的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（如影視傳媒、出境旅游、體育、快遞物流、農(nóng)村電商等）都值得關(guān)注；

第三是聚焦“改革深化”，國企改革、行業(yè)性改革等帶來的投資機會值得關(guān)注；

第四是聚焦“老”與“少”的“人口問題”，可關(guān)注養(yǎng)老、嬰幼兒及相關(guān)輻射產(chǎn)業(yè)；

第五是聚焦“走出去”戰(zhàn)略的升級，如“一帶一路”和“自貿(mào)區(qū)”等，都值得市場期待。

作為中國經(jīng)濟心臟的上海會如何順應(yīng)機遇？上海市人民政府發(fā)展研究中心主任肖林稱，“十三五”期間上海加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略舉措已經(jīng)比較明確：

對戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)（如大飛機等）的引進(jìn)，加大支持力度，發(fā)揮關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)；

對可彎道超車的產(chǎn)業(yè)(如互聯(lián)網(wǎng)等)，要營造濃郁氛圍，集聚人才，涌現(xiàn)更多優(yōu)秀企業(yè)；

對具有世界先進(jìn)水平的產(chǎn)業(yè)(如鋼鐵、造船等)，要加強自主創(chuàng)新，打造基礎(chǔ)研發(fā)平臺，持續(xù)提升技術(shù)優(yōu)勢。

對與發(fā)達(dá)國家還有差距的產(chǎn)業(yè)，諸如新能源、物聯(lián)網(wǎng)、新材料等，要培育潛在競爭力，推動產(chǎn)業(yè)快速升級。

對國際金融中心建設(shè)，要加強上海國際金融中心的影響力，進(jìn)一步放開資本項目的運行自由度（如流通、兌換、結(jié)算等）。

對國際航運中心建設(shè)，由于目前其占全球海上保險市場份額不足1%，占船舶貸款市場不足1%，所以要進(jìn)一步發(fā)展國際航運，爭取航運金融、航運保險等高端服務(wù)領(lǐng)域的話語權(quán)。

當(dāng)這些產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，當(dāng)城市/區(qū)域經(jīng)濟被快速拉動，它們的成果將直接反應(yīng)在一個指標(biāo)上——房價。也正是由于經(jīng)濟和房價的正向關(guān)系，地產(chǎn)人對于“十三五”規(guī)劃非常關(guān)注，大家普遍都在問著一個問題：

上海哪些地方，最可能成為未來五年最值錢（房價最高）的地方？

在回答之前，咱們先來看看一個例子。

五年前，上海徐匯濱江的房價比徐家匯核心地區(qū)還便宜（只有其價格的70%-80%），但經(jīng)過五年的城市建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地的帶動（如東方夢工廠等落地），徐匯濱江區(qū)域經(jīng)濟迅速發(fā)展，區(qū)域房價也超出徐家匯核心區(qū)房價10%-20%。

所以，經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)對房價的帶動，不容小覷，而下面這些區(qū)域的物業(yè)升值能力，更不容忽視。

大虹橋：長三角商務(wù)區(qū)

依托虹橋綜合交通樞紐，大虹橋?qū)⒋蛟斐蔀樯虾，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)、上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺，并力求成為國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機構(gòu)的匯集地，以及服務(wù)長三角、長江流域，甚至全國的高端商務(wù)中心。

為什么說這樣的區(qū)域，房價就會高？

邦爺告訴你，大虹橋?qū)钠浞?wù)區(qū)域，特別是首要輻射區(qū)（如長三角地區(qū)）吸走大量的人、物、資金。像這樣一個集長三角之力發(fā)展的區(qū)域，首先地就不會便宜。

前不久，旭輝、上海建工聯(lián)合體在青浦買下的地，成交樓板價就達(dá)到了2.2萬！這樣的地價，日后上建房產(chǎn)難道會便宜？

大虹橋區(qū)域延伸至延安路高架G50、古北、西郊，乃至整個長寧以西、青浦以東，而這一大片區(qū)域早已得到大量開發(fā)商的關(guān)注。萬科在這里開發(fā)的高端別墅項目萬科有山，就已經(jīng)持續(xù)熱銷了三期。聽說最近有很多浙商也去新華聯(lián)國際中心進(jìn)行了考察。大虹橋的商機，很多人不僅已經(jīng)嗅到了，而且開始爭先搶占。

世博和前灘：第二個陸家嘴

世博會之后，盧浦大橋兩岸的地塊長期空置。但未來，世博會地區(qū)可能“脫胎換骨”，變身為知名企業(yè)總部集聚的世界頂級商務(wù)辦公區(qū)和低碳生態(tài)示范區(qū)。

為啥這么說？先看看上海“五區(qū)一帶”的規(guī)劃方案中，“浦西江南造船廠地區(qū)”規(guī)劃布局文化博覽區(qū)；“浦西城市最佳實踐區(qū)”，規(guī)劃布局城市最佳實踐區(qū)，塑造文化創(chuàng)意街區(qū)；“浦東世博村地區(qū)”，規(guī)劃布局國際社區(qū)；“浦東一軸四館地區(qū)”，規(guī)劃布局會展及其商務(wù)區(qū)；“浦東后灘地區(qū)”，規(guī)劃布局后灘拓展區(qū)，為城市可持續(xù)發(fā)展預(yù)留戰(zhàn)略空間；“一帶”（即濱江生態(tài)休閑景觀帶），則主要打造園區(qū)內(nèi)黃浦江岸邊的綠化帶。

可見，“前灘版塊”處于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)南延和東擴輻射范圍，總體定成總部商務(wù)、文化傳媒、運動休閑區(qū)域，并將發(fā)展居住、酒店、商業(yè)購物等輔助功能，以及社區(qū)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)、休閑娛樂等配套功能。

值得一提的是，這個區(qū)域?qū)⒋罅课肫蠛屯赓Y企業(yè)入駐。回想上世紀(jì)90年代，陸家嘴發(fā)展起來，央企等企業(yè)的大力投資效益匪淺啊~就連當(dāng)年上海第一高樓金茂大廈都是中化集團投資的。

看一看前灘的規(guī)劃和發(fā)展路徑，再造一個陸家嘴，并非不可能喔啊。說到房價，有這樣的區(qū)域價值在，房價能低？就現(xiàn)在來說，離它七公里的世茂云圖，單價就可能超4萬元，還賣得非常好，你就知道它的“房價力”有多強。

南北外灘

作為長江入海口，上海的地理位置獨一無二，而外灘作為上海中心的中心，地位更是重要。

未來，“外灘金融集聚帶”的功能將進(jìn)一步完善，“資產(chǎn)管理中心”、“資本運營中心”和“金融專業(yè)服務(wù)中心”三大板塊，將匯集資產(chǎn)運營、資產(chǎn)管理機構(gòu)、專業(yè)咨詢機構(gòu)、金融文化機構(gòu)、航運和金融等五大類機構(gòu)，打造高度復(fù)合、高度集聚、高效開發(fā)、高端產(chǎn)業(yè)為特點的國際金融集聚區(qū)。

北外灘作為外灘的延伸，同樣擁有豐富的文化資源和深厚的歷史積淀，而這里的區(qū)位優(yōu)勢更是得天獨厚：坐北朝南，面水朝陽，西南處外白渡橋、吳淞路橋兩橋與老外灘相連，南面隔江與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)相望，延綿起伏的古典建筑群和對岸的摩天大樓盡收眼底，與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構(gòu)成“黃金三角”，是黃浦江兩岸綜合開發(fā)重點地區(qū)之一。

那個片區(qū)發(fā)展的金融是航運金融。而上海最強的是什么，是航運，是國際第一的吞吐量。這個吞吐量基礎(chǔ)上，開發(fā)金融衍生品會有多強，可以想想。自貿(mào)區(qū)剛剛落地那會兒，大家都看好這塊，只不過大家都想錯了享受實際利益的地，不是自貿(mào)區(qū)之內(nèi)，而是北外灘。

徐匯濱江

徐匯濱江板塊，北起日暉港，南至徐浦大橋,東臨黃浦江，北及中山南二路，西至宛平南路、云錦路、豐谷路和龍吳路，緊鄰徐匯中心商業(yè)圈、龍華旅游區(qū)，與世博會板塊隔江相望。

對徐匯濱江的規(guī)劃，早在2003年就已被提上日程，至今已建設(shè)十余年之久。區(qū)域走全球性經(jīng)濟路線，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)（如全球性文化藝術(shù)基地“東方夢工場”）多走世界路線。

所以業(yè)內(nèi)甚至有這么一句話：“如果說，外灘是全國的，那么徐匯濱江是世界的。它孕育著上海的夢想，站在世界舞臺中央。”

在美國，文化產(chǎn)業(yè)約占GDP的10%，是美國出口商品中附加值最高產(chǎn)業(yè)。有這樣的高投入、高產(chǎn)出產(chǎn)業(yè)，有人會相信徐匯濱江未來會差？

相信隨著區(qū)域功能的完善和地位的提升，徐匯濱江板塊正發(fā)展成為繼世博會后，上海走向世界的又一顆耀眼明星。

臨港地區(qū)

臨港地區(qū)已經(jīng)被定位于我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。而臨港在未來將作為上海"四個中心"和全球有影響力的科技創(chuàng)新中心的重要載體，建成產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化濱海新城。

預(yù)計到2020年，臨港將成為一個常住人口120萬左右，功能相對獨立的綜合性節(jié)點城市。當(dāng)然，這還亟待時間的磨礪。

國際旅游度假區(qū)

上海國際旅游度假區(qū)將是以上海迪士尼項目為核心，重點發(fā)展主題游樂、旅游度假、文化創(chuàng)意、商務(wù)會議、商業(yè)零售、體育休閑等產(chǎn)業(yè)的重要區(qū)域。

國際旅游度假區(qū)面積很大，包含迪斯尼及其周邊的20多平方公里，隨著迪士尼的開幕，國際旅游度假區(qū)將迎來發(fā)展高潮，這片土地將催生出不少商機。

可預(yù)想，上海國際旅游度假區(qū)將與虹橋商務(wù)區(qū)、世博后續(xù)開發(fā)區(qū)等區(qū)域共同成為上海未來發(fā)展的重要區(qū)域。 

蘇州河

上海曾因黃浦江和蘇州河蜚聲海內(nèi)外，近兩年“蘇州河”的臟亂差已經(jīng)治理得差不多了，相信日后它將在日常觀景、夜跑鍛煉的基礎(chǔ)上，提升蘇州河兩岸協(xié)調(diào)發(fā)展的功能。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型區(qū)

隨著高橋、桃浦、吳淞、南大、吳涇等地區(qū)“轉(zhuǎn)型升級”目標(biāo)的制定，桃浦將打造為智慧城鎮(zhèn)，高橋?qū)⒂芍鼗まD(zhuǎn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，外高橋?qū)⒅鸩浇ㄔO(shè)港口、減少污染。

通過這些年調(diào)整，雖然高橋石化、巴斯夫這樣的企業(yè)還在，但外環(huán)線內(nèi)的工業(yè)區(qū)已無危險化學(xué)品生產(chǎn)企業(yè)，外環(huán)線內(nèi)紡織印染企業(yè)調(diào)整也基本完成。部分高能耗、高污染產(chǎn)業(yè)得到調(diào)整，比如鐵合金生產(chǎn)、平板玻璃生產(chǎn)、皮革鞣制生產(chǎn)已全部退出；鉛蓄電池行業(yè)完成了整調(diào)整，目前只保留1家符合環(huán)保、衛(wèi)生等要求的企業(yè)。

可以說，上海的老工業(yè)基地正在面臨巨大變化，但區(qū)域石化等產(chǎn)業(yè)集聚度依然很高，環(huán)境污染相對較重，當(dāng)然，調(diào)整非一觸而就。

城市升級、區(qū)域轉(zhuǎn)型，往往大變革總伴隨著大陣痛。就像當(dāng)年利物浦從船運中心轉(zhuǎn)型為航運金融的過程中發(fā)生了問題，影響城市發(fā)展?jié)摿Γ坏滋芈桑@個全球聞名的汽車城，因為沒能過轉(zhuǎn)型關(guān)，而最終破產(chǎn)遍地......在整個后工業(yè)時代，這樣的例子比比皆是。

區(qū)域的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，可能會讓房價有很大波動，所以需要時刻關(guān)注，降低風(fēng)險，發(fā)揮效益。