每經編輯 每經記者 胡健    

◎每經記者 胡健

近期，樓市頻迎利好，市場交易也有所體現。

中國指數研究院11月1日發布的百城房價指數顯示，10月份，全國100個城市新建住宅平均價格為10849元/平方米，環比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點。這是百城住宅均價連續6個月出現環比上漲。

今年樓市暖冬可期，中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，展望未來，在持續寬松的政策環境下，購房需求將繼續穩步釋放；同時，隨著年底臨近，多數房企將采取更積極的銷售策略，整體庫存壓力將繼續緩解。

深圳房價同比漲32.66%

2015年10月，住宅價格環比2015年9月上漲的城市個數為48個，較上月減少11個。漲幅居前十位的城市包括深圳、武漢、北京等。

中原地產監測的24個重點城市數據顯示，多數城市的庫存面積有小幅降低，該機構分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，從庫存消化周期可以看出，這些城市已經成功壓制住了該指標繼續增長的勢頭，部分城市的消化周期已經小有回落。

百城房價10月住宅價格較去年同期上漲2.07%，漲幅較上月擴大0.71個百分點。上漲的城市個數為33個，上漲城市個數較上月增加9個。其中，深圳上漲32.66%，仍居首位。4個一線城市中，僅廣州略降2.56%。

黃瑜說，整體來看，10月全國樓市平穩回升，百城價格指數環比、同比繼續雙漲，且漲幅均有所擴大。

政策方面，央行宣布自10月24日起實施“雙降”，購房成本持續降低，企業融資環境也進一步改善。

“供應方面，本月為‘銀十’樓市傳統旺季，房企推盤再度發力，重點城市推盤量大幅上升；成交方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動下，成交量保持平穩。”黃瑜說。

不過，從“金九銀十”來看，北京等熱點城市表現低于預期。根據鏈家研究院統計，10月前25天，新建商品住宅網簽量為6390套，環比下降9.2%。純商品住宅成交2701套，環比下降20.5%，較去年同期上漲7.9%，預計全月成交或將在4000套左右。

但這不能準確反映出樓市熱度，鏈家分析師李巧玲告訴《每日經濟新聞》記者，市場下滑主要與供應有關，原因在于房企放慢推盤節奏和前期土地供應偏低拖累下游供應量。

“從新入市的幾個項目來看，當前市場的購房熱情依然較濃，多個項目在開盤當天出現日光現象。”李巧玲認為，雖然有前期蓄客的作用，但是也離不開當下需求的熱情，加上近期“雙降”利好政策的出臺，銀行房貸優惠折扣有望繼續松動，預計房價仍會小幅回暖。

全面放開二孩或提振樓市

馬上就要進入冬季，但今年的房地產市場可望暖冬。

黃瑜說，隨著年底臨近，多數房企在年度銷售目標和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續緩解。

中原地產研究部統計數據顯示：包括萬科等標桿房企在內的58家上市房企公布了三季報，合計58家房企總營業收入為3778.3億元，但凈利潤總共只有282.1億元，凈利潤率為7.5%。

張大偉表示，目前房地產企業盈利能力大幅下調，預期隨著中小房企集中公布三季報，房企的凈利潤整體將在8%左右，2015年將是房企第一次出現行業平均利潤率低于兩位數的年份。

迫于任務與現金回流等壓力，市場研究人士普遍認為，多數房企將會在四季度加速推盤，庫存較大的城市以價換量的策略或會得到更堅定的執行。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，至今年底，在開發商沖刺年度銷售業績指標的影響下，今年一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

政策端也釋放利好信號。張大偉分析說，三季度GDP增速不足7%，在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化。外需低迷使得出口增長乏力，拉動經濟的另外兩駕馬車投資和消費將發揮更大的動力。

他說，房地產市場無論是對投資還是對消費增長貢獻占比都不容忽視，因此住房消費受到政策的全面鼓勵。

這集中體現在，信貸層面的放松，加上公積金、營業稅等實質利好政策出臺，有利于解放購房者負擔，釋放潛在購買力，同時改善了購房者對未來樓市走向的預期。

此外，剛剛公布的五中全會公報謀劃“十三五”藍圖，雖未提及房地產，但全面放開二孩的政策使得樓市成為最顯性受益者。

“改善型住房項目迎來直接利好。”張宏偉表示，大部分人在25~30歲的時候就會面臨首次買房置業需求。從二孩政策對樓市的趨勢影響來看，對于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當前樓市去庫存也有積極的意義。