每經編輯 杜冉樂    

◎每經記者 杜冉樂  

目前，雖然二孩政策細則還未落地，但房產市場似乎已看到希望，尤其是大房企。

“地產大佬”任志強日前表示，人口老齡化提高會增加住房需求，因為老年人壽命會延長，尤其是“80后”仍需買房，跟德國早期一樣，家庭也會小型化。

隨著中國家庭走向小型化，房企應如何打造改善型產品？多位一二線房企的產品開發營銷資深人士表示，改善型概念本身比較模糊，現在一手市場占主流的改善型到未來就是二手市場的剛需。但他們還是結合新趨勢針對產品功能做了一些調整，不再是以往簡單的二居或三居。

房企打造改善型產品

10月11日， 曾被地產界封為“剛需王”的藍光地產正式宣布推出旗下首個改善型產品線“雍錦系”之一的“藍光·雍錦閣”產品。藍光地產成都公司董事長程耀貴表示，隨著土地成本提高，剛需盤的利潤正在被攤薄，在政策松動的刺激下，改善型需求的釋放力度明顯加大。

之前受制于樓市政策調控，尤其是2006年出臺的“70/90”政策將剛需型和改善型做了硬性區分，造成的結果是更多具備經濟實力的購房需求被抑制。去年10月份，天津明確廢除“70/90”政策，在全國掀起一陣波瀾。此后，不少核心城市雖未明確廢除，但實質上已默認了松綁。

中國城市產業發展聯盟主席陳寶存對《每日經濟新聞》記者表示，以前90平方米以上的不是剛需，未來120~160平方米才算是剛需，年輕人婚房空間更大。

但在上海已有企業設計出70平方米的小三房，而110平方米已經被認為是大三房產品，這種小面積趨勢將隨著家庭小型化趨勢日益明顯。

今年以來，央行接連降息，尤其是下調首套房首付比例，這讓市場改善型需求得到巨大釋放。

據悉，目前藍光地產、東原地產、榮盛發展、中天城投等房企從“快消品”視野中走出來，加碼改善型。近日，東原地產就耗資3.45億元通過股權收購方式拿下上海浦東新區滬南路一商住綜合用地，同時推出去年首次布局上海之后的兩個別墅項目。

以年均供應量與成交量上千萬平方米的成都為例，同樣是打造改善型，與藍光地產從剛需轉型改善型不同，中糧地產做了一個折中方案，在不放棄“頂豪”的基礎上加速推出更多介于剛需與改善型的“剛改”產品，比如中糧鴻云、中糧錦云等產品。

家庭結構影響戶型設計

任志強通過觀察德國人口結構變化得出結論，“家庭小型化，德國已出現的情況跟我們現在的幾乎相同。”基于人口老齡化加劇，年輕人住小房子，老年人住大房子，家庭人口少不需要太大的房子。

中糧地產成都公司一位不愿具名的營銷策劃負責人表示，“‘70后’一般會跟老人住，‘80后’多是某一方父母會過來帶小孩。比如中糧錦云既推出了小三房，也有110~120平方米緊湊型的小套四，但要區分人群的購買力，這仍是一個硬性門檻，住主城區主要考慮環境、配套，尤其是小孩撫養，這是產品的核心考慮點。”

上述營銷策劃負責人表示，小孩撫養成本并不是最重要的，未來的健康、教育才是家長考慮的重點。為了迎合需求，戶型需根據家庭結構變化進行功能升級，比如是否考慮增加一個保姆間，廚房操作間面積是否考慮大一點等。

“最近，公司正準備拿新的地塊，結合市場變化提出了一些新的戶型設計想法，未來產品打造絕不是把主臥等幾個空間進行簡單區隔。”上述營銷策劃負責人補充說，產品會更為細致，房企須提前抓住新生代購房者的需求痛點。

其實，上述營銷策劃負責人所說的細致，在上海世茂云圖項目已經得到體現。后者在廚房安裝涼霸，提供可自動洗蔬果的洗碗機，包括防霧濕的鏡子等一系列家裝細節。提供更完善的家居生活功能，滿足消費需要成為開發商有效把握改善市場的關鍵。

藍光地產集團總建筑師郭震介紹，現在的改善型未來就是二手房市場的剛需，不同時期的改善型需求不一樣，改善型不局限于功能空間大小，但會更考慮舒適度，像醫療、教育配套，也有一些需要尊貴感，希望左鄰右舍是同一個圈層。但有一個共同點就是講究“生活”，即對小區配套升級的需求。