每經編輯 張宏偉    

今年的“雙十一”，我國網絡零售額再創歷史新高。然而，正如之前預期，極短時間內產生數以億計的包裹，之后的物流、配送環節勢必還會像往年一樣出現延遲的現象。

事實上，針對物流、配送環節的薄弱，電商們不是沒有采取措施。“電商企業+自建物流園區”的運營配送中心已成大勢所趨。但從實際效果看，劇增的數億個包裹，仍然不是上述“電商企業+自建物流園區”等措施短期內就可以有效緩解的。對于電商來講，其物流構架的得失值得思考，但這同時在一定程度上給房企提供了轉型物流地產的機會。

據中國倉儲協會估算，截至2012年底，全國營業性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但有統計顯示，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微，難以滿足電商零售行業高速發展所產生的需求。

綠地集團、萬通控股、合生創展等嗅覺靈敏的開發商，考慮到物流地產的投資回報、市場實際需求與企業的戰略轉型，近年來開始陸續進軍物流地產。復星、華夏幸福、富力及萬科等其他房企也不示弱，積極涉足物流領域。

從物流地產投資回報的角度來看，資料顯示，自2011年以來，國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約44億元，其中上海獨占九成，平均投資回報率高達6.7%，遠高于商業地產的4.5%和高檔住宅的3%；而全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。這無疑是其轉型的驅動力。

然而，國內房企進軍物流地產并非易事。據觀察，近年來，外資物流地產運營商進入國內市場，占據了70%以上的市場份額。這些企業不僅擁有豐富的開發運營經驗，背后更擁有強大的融資渠道，國內地產商要從這些外資巨頭手上分一杯羹實為不易。

筆者認為，房企積極布局物流地產當有三點思考：

首先，無論是電商企業還是房企開發運營的物流產業園區，要想提高物流運作效率和送達準確率應先解決管理問題。主要途徑是通過對商品貨物堆放分區的科學性、易存取性的精細化管理，提高物流企業對倉儲與庫存管理的運作能力；還要通過供應鏈方式的創新，科學管控物流配送服務商。

其次，房企開發運營的物流產業園區，做好“最后一公里”的專業化服務、構建社區O2O平臺最關鍵。房企有著掌握客戶入口的先天性優勢，當開發項目進入物業服務階段后，除基礎的生活服務功能外，房企的物業公司可以借機構建社區O2O平臺，展開與零售商家尤其是社區周邊商家的合作，通過APP將商家引到線上，構建“社區一公里微商圈”，在此基礎上獲得社區增值服務收入的分成。

第三，房企可以借力電商企業一起開發物流園區，根據網購的需要提供更多的“個性化”服務。

房企開發的物流園區在考慮成本的基礎上應該盡可能開發針對企業的特殊服務套餐。通過推出個性化服務套餐，一方面可以提高物流配送工作效率，另外也是物流企業新的業務增長點。

這樣，當房企開發的物流園區面對巨大物流、配送量時，方可通過短期租借倉庫或提前準備、科學管控物流配送服務商等個性化措施及時處理，盡量減少配送時間誤差與問題投訴。

因此，對于房企開發物流產業園區來講，當自身力量有所短缺之時，可通過參股、合作或品牌、技術輸出的形式，借力電商企業一起開發物流園區，滿足電商在物流上的個性化需求。這也許是房企在物流地產上的一條出路。

（作者為同策咨詢研究中心總監）