“萬達商業地產股份有限公司將可能去掉‘地產’二字。”今春,地產巨頭王健林的表態,似乎預示了2015年注定是房地產業“天翻地覆”的轉折之年。

當戶均住房擁有量超1套后,中國還有可供2億多人居住的新房在建待售。面對供需平衡的拐點,是延續以往“賺錢經”繼續買地建新房,還是圍繞舊房做加減乘除?

在不少傳統房地產商和中介機構遭遇哈姆雷特式抉擇困境時,一批創業黑馬帶著顛覆性創新開拓出一片藍海。“互聯網+”、大數據、分享經濟、智能社區……這些一再被提及的概念正在開花結果,形成資本趨之若鶩的一方新天地。

“互聯網+”再造住房產業鏈

“互聯網+”豐富了銷售渠道,也成為投資者搶奪200萬億資產管理市場“接口”的利器

北京上班族林欣覺得一向“高冷”的房地產商這一年來特別“親民”。“原來接觸房地產,只有報紙雜志上華麗的銅版紙廣告、街邊熱情的中介。現在公交車上、地鐵上、電梯里,到處都是選房的在線鏈接和二維碼,而且一部手機就能搞定,真的不太一樣了。”

房地產商“觸網”并非始于今年,但是大面積地運用大數據、“互聯網+”,確實是今年房地產業的一道風景。線上線下資源整合成了幾乎所有地產中介的突圍之路,而新興的以互聯網為平臺的地產服務機構更是快速成長。

原本信息高度不對稱的房地產業,被互聯網拉下了“神壇”,一些細分行業更是通過分享經濟而迅速崛起。主攻城市短租預訂平臺的小豬短租,平臺覆蓋200多個城市的5萬多個房源,業務量較年初增長了4倍;做旅游民宿生意的途家,與保利、富力等大開發商形成合作,超過30萬套房源足以形成一支旅游地產的生力軍……

“互聯網+”戰略,在豐富房地產服務機構銷售渠道的同時,也成為投資者搶奪資產管理市場“接口”的利器。正如鏈家集團董事長左暉所言,目前中國城鎮住宅存量約200多億平方米,按照每平方米1萬元的資產價格計算,全國城市居民有200萬億元的資產需要被有效整合管理。無論是交易還是資產管理,大數據和互聯網為提升服務效率和質量提供了產業鏈再造的工具。“通過數據,讓整個交易變得更有效率,讓買賣雙方得到更好的體驗。”

對大數據的應用,更有利于鎖定消費者的終生住房消費需求,進而形成行業服務標準和誠信體系。像鏈家、我愛我家等推出的在線公寓租賃項目,實際上就將一個人從大學畢業開始租小房、到結婚成家租大房、再到升職加薪買小房、再到小房換大房,這一路上的租賃、買賣、信貸數據“一網打盡”。

除了銷售在線化,依托互聯網技術開發智能社區服務,也是今年地產商集中火力的藍海。10月,恒大地產與騰訊聯手注資香港上市公司馬斯葛,布局涵蓋社區服務、社區金融、智能家居等領域的互聯網社區服務產業。而此前,萬科、綠城、方興、遠洋等大型房企都已在智慧社區領域摩拳擦掌,并形成了業主健康管理、生鮮物流配送等成熟項目。

數據顯示,截至去年全國物業在管面積超200億平方米,涵蓋2.6億戶家庭、7.4億人,94%空間待整合開發,市場發展潛力巨大。萬科總裁郁亮表示:“隨著經濟轉型和城市功能升級,大量新的物業需求正在浮現和生長,為行業的持續發展注入了新動力。”

市場供求走到平衡點

戶均住房超1套,待售住房還可供至少2億人居住,住房投資需求快速下降

“觸網”只是表象。越來越多的投資者從“開發新房”轉向“盤活舊房”,與中國房地產市場走到供需平衡的拐點密不可分。截至2014年底,我國城鎮存量住房約200多億平方米,戶均住房超1套,而新房仍在源源不斷地涌向市場。

從供給端看,中國住房供給進入集中爆發期。住房從規劃建設到形成供給,需要一定周期。2008年以來住房市場持續高燒,導致過去幾年開發商快速擴張,并在近兩年集中推向市場。國家統計局數據顯示,前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工,超過48億平方米的住宅在施工,3.7億平方米的住宅竣工,即便不將在售待售住宅面積計入,也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算,這些待售住房至少還可供2億人居住。

從需求端看,人口結構逆轉使住房需求重心由剛需轉向改善型。根據一般規律,勞動人口占比越高,住房需求越強。自2013年開始,我國勞動人口占比持續下降。據預測,未來5年,城鎮20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。根據住房城鄉建設部公積金管理司司長張其光研究,2010年后,住房不再是家庭配置資產的首選,住房投資需求也在快速下降。

供給與需求關系的變化,導致今年以來我國商品房待售面積一再創下歷史新高。盡管央行從去年11月起連續6次降息,也難以使樓市恢復到過去十年的高速增長期。“6次降息,按基準利率計算,百萬20年住房貸款的利息可減少22.57萬元。房地產業正迎來近十幾年最寬松的信貸環境,卻無法扭轉房地產市場的分化格局。一、二線市場確實在升溫,但三、四線城市的庫存積壓非常嚴重,即使信貸刺激,也不可能全面回暖,甚至風險還在增加。”中原地產首席分析師張大偉說。

實際上,土地市場也反映了這種分化趨勢。中國指數研究院發布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示,一線城市土地供應量和成交價都很穩定,北京更是地王頻出,地價遠超房價,而三、四線城市土地供地量增加,樓面成交價與土地出讓金等指標仍以下降為主,且降幅不小,交易市場持續低溫。

樓市調整加速行業洗牌

人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了,大地產商加快“深挖”與“精耕”

三、四線城市不能再搞“造城大躍進”,一、二線城市地價屢創新高,拿地越來越難。如何求生,成為大小房地產商都需要面對的挑戰。

樓市調整不可避免地加速行業洗牌,中小地產商面臨出局險境。不少中小企業資金壓力明顯加大,不得不以轉讓股權的方式求生。中國指數研究院發布的報告顯示,今年前三季度,房地產行業完成并購案例176起,涉及金額1600億元。與去年同期相比,并購重組的數量和金額都明顯增多。融創、恒大、　陽光城　、碧桂園等房地產開發商都在今年頻頻出手,中介大佬鏈家也接連收購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、杭州盛世管家等。

“房企的平均利潤率明顯降低,必然會推動行業洗牌,促使行業集中度提升。特別是很多并不以房地產為主業的企業,勢必會退出。”張大偉說,“過去市場火爆,各種行業的企業都扎堆搞房地產,依賴土地快速升值賺錢。但現在這種模式到了臨界點,洗牌是優勝劣汰,是行業理性回歸。”

行業洗牌也在倒逼大型房地產商調整戰略,加快“深挖”與“精耕”。

“深挖”是指拉長產業鏈,進軍產業鏈上下游領域,特別是成長性好但集中度較低的產業。例如,去年以來,在商品住宅銷售增速驟降之時,家裝業保持了9%—10%的增長。這讓萬科與鏈家看到商機。針對“低質量、低信任、低服務、高風險”的行業頑疾,今年萬科和鏈家合資成立家裝公司,首個體驗館10月面世,避開價格戰,主推質量精品。

“精耕”是做強做優原有板塊業務,提供專業性更高的差異化服務。擅長經營高端寫字樓的遠洋地產,今年推出新項目,為中小企業提供“高級定制”。過去只面對大型企業的5A級寫字樓,以靈活的租期方式和更具個性化的區域配置出租給中小企業,使其也能享受包括前臺、會議、培訓等在內的一站式商務服務解決方案。“傳統租賃按平方米計算租金,可我們出租的不是面積,而是一年一算的連鎖辦公服務。”遠洋地產OK　Space項目運營經理李莉表示,經過市場調研,配套齊全兼提供專業服務的個性化寫字樓服務,對成長中的優質中小企業特別有吸引力。“今后房地產市場的競爭,不再是你口渴了,我及時遞給你一杯水。而是你看到我這杯水,就發現自己渴了。”