每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

近日，西安市原金花制藥廠的118米爛尾樓被瞬間炸掉，但這個原址也即將修建一個“環球西安中心一期”綜合體項目。

圍繞上述項目地塊，去年7月從工業用地變成商業用地，業主方從金花投資控股集團（以下簡稱金花投資）悄悄變為由香港私募掌控的上?；ǖ峦顿Y，而金花投資旗下世紀金花（00162，HK）與上海花德簽訂了前述項目商業部分的收購期權協議，代價為16.5億元。

上述綜合體項目總體量約38萬平方米，需上?；ǖ驴偼顿Y20億元，世紀金花收購定制商業總體量約7萬平方米，約定按工程進度分批付款，為此交易雙方簽署了多項對賭協議及擔保與反擔保條款，而上海花德借對方背書向銀行貸款6億元，一場資本游戲悄然進行。

用地變性牽出資本騰挪

公開資料顯示，被炸掉的大樓原為金花制藥廠的辦公樓，閑置時間長達16年，但一直屬于工業用地，2011年金花制藥廠搬遷新址，才將該地騰了出來。

2014年7月，西安市規劃局高新分局出具了關于環球西安中心一期項目用地的《建設用地規劃變更通知書》（西規高變字[2014]006號）。

金花投資官網顯示，去年12月1日，公司擬開發“環球西安中心”項目，擬尋找意向性建設合作方。據其披露詳情，該項目用地面積5.65萬平方米，總建筑面積為71.5萬平方米，由一棟250米、一棟220米、兩棟175米和一棟165米的超高層建筑組成。

按照前述公告的落款人及聯系方式，《每日經濟新聞》記者致電對方，對方表示當時該項目仍屬金花投資，但隨后就不清楚轉給了誰，招標也不了了之。

去年12月4日，世紀金花披露了一則“非常重大”的收購公告，其透露公司大股東金花投資曾有興趣成為上述項目的聯合開發商之一，但考慮到項目新開發要求及財務影響之后最終決定放棄。

在此前一天，環球西安中心一期項目取得了《西安高新區發展改革和商務局關于西安億高置業有限公司環球西安中心一期項目備案的通知》（西高新發商發 [2014]398號）。

從具體時間節點來看，由上海花德全資控股的項目公司西安億高置業去年12月初才取得前述項目的商業開發權。

前述收購公告顯示，該土地變性后估值為12億元，但截至公告披露日，上?；ǖ律形粗Ц对摴P土地款。

隨著收購協議的簽訂，一場圍繞世紀金花和上?；ǖ碌膶€游戲啟幕。按照交易構架，世紀金花定制購買項目約38萬平方米總體量的6.9萬平方米百貨商場及457個車位，合計近7萬平方米，代價16.5億元，按工程進度分6批支付，如獲得施工許可即支付8.4億元。

為保證定制商業期權兌現，世紀金花要求上?；ǖ碌奈ㄒ还蓶|上海馨思70%股權向其質押，上?；ǖ录皟|高置業提供反擔保。為此，上?；ǖ孪蛎裆y行借款6億元由世紀金花“背書”，年費率1%。

雖然億高置業注冊資本8億元及其間接控股股東上海馨思負債率逾90%等，但上?；ǖ陆杞灰讓Ψ郊纯蓪崿F資本大騰挪。據記者調查，最終掌控項目運作的是2013年6月注冊于香港的私募機構“The Bund Captial”。

據悉，前述系列關聯公司工商系統所留手機號均為同一個號，但記者多次撥打該號，一直無人接聽。

西安商業臨供需失衡之困

在世紀金花看來，該項目作為西安市高新區中心商業區的項目，將充分受惠于作為國家級高新區的商務、商業發展機會。

據了解，世紀金花作為2011年赴港上市的西北百貨零售業公司，在西安高新區早已布局了一個購物中心，旗下商場建筑面積30萬平方米，但公司業績指標頻繁“亮紅燈”。

2014年報顯示，世紀金花實現總收益50.35億港元，同比下滑15%；營業額17.22億港元，同比下滑8%；經營溢利2.26億港元，同比下滑45%；股東應占溢利1.2億港元，同比下滑73%。

截至今年6月底，世紀金花的多項經營、盈利指標仍未“止跌”，其調整百貨定位及轉型等計劃仍在探索。

相比于作為零售百貨公司艱難經營的現狀，當前西安市場的商業體量也呈現“井噴”之勢，其趕超勢頭似乎不亞于成渝兩地。

第一太平戴維斯報告顯示，截至2015年上半年，西安商業市場總存量約195萬平方米，主要集中在市中心、小寨、高新區、南二環、大雁塔與曲江、經開、城東、城西八大片區。

第一太平戴維斯華西區相關人士介紹說，截至今年6月底，西安優質集中商業首層物業平均租金為每平米每日14.7元，低于成都、重慶優質商業平均租金水平，而空置率約為4.7%，高于重慶，但低于成都。

如果放眼西安高新區，按照前述報告，預計5年內該板塊內將有超過80萬平方米新增供應，以中高端購物中心及寫字樓配套商業為主，典型項目如綠地中心、錦業時代、旺都CITY等。

第一太平戴維斯華西區前述人士預計，未來3年，西安商業新增供應量將超315萬平方米，約為現有存量的1.5倍，其中高新區板塊及城北板塊新增供應量較多，將使得西安優質商業機遇與挑戰并存。