每經編輯 楊紅旭    

近日，中央財經領導小組第十一次會議專題研究了推進經濟結構性改革。據中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民透露，近期著重要打好4個殲滅戰：一是化解過剩產能；二是開展降低實體經濟企業成本行動；三是化解房地產庫存；四是防范化解金融風險。

近期決策層也在多個場合提及房地產高庫存，多種信息表明，樓市去庫存正成為當前中國經濟的重要工作。那么在供給側改革背景下，房地產去庫存該如何發力？

關于去庫存，楊偉民表示：化解房地產庫存，促進房地產持續發展，不能片面理解為僅僅是為了當期經濟增長，更主要的是為了推進以人為本的城鎮化，促進農民工在城鎮定居落戶。但是促進農民工市民化，光靠戶籍制度改革是不行的，還要深化住房制度改革，使他們形成在城鎮買房、特別是租房的預期。

由此可知，接下來房地產政策或將分為兩個層面：一是中長線改革；另一個層面是短線政策。

在中長線改革層面，主要依靠戶籍制度改革和住房制度改革。

關于戶籍制度改革，2014年7月出臺的《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》規定，進一步調整戶口遷移政策，統一城鄉戶口登記制度，全面實施居住證制度，加快建設和共享國家人口基礎信息庫，穩步推進義務教育、就業服務、基本養老、基本醫療衛生、住房保障等城鎮基本公共服務覆蓋全部常住人口。到2020年，基本建立與全面建成小康社會相適應，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。可見，目標非常明確，就要讓外來常住人口享有基本的公共服務。

國家統計局發布的2014年農民工監測調查報告顯示，我國農民工總量27395萬人，同比增長1.9%。其中，外出務工者16821萬人，增長1.3%。值得關注的是，外出務工者在單位宿舍、工地工棚和生產經營場所居住的比例均比上年有緩慢的下降，而租賃住房和在務工地自購房的比例則小幅提高。在自購房農民工中，在小城鎮購房的占49.1%，比上年提高2.7個百分點。

農民工自購房的比重雖略有增長，但仍然非常低，而且主要集中在小城鎮。這反映出兩點：一是農民工收入偏低，多數只能在小城鎮購房；二是農民工在大中城市，享受不到市民化的公共服務，即便有一定的購房能力，也不愿扎根在大城市生活。

當前戶籍改革的方針是：全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。因此，農民工自購房多在小城鎮，可能與落戶相對容易有關。

為了加速落戶，相關部委很可能出臺一些細化措施：比如健全財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制；在一定時期內維護進城落戶農民的農村土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權；加快建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行等。

而各地也將加快落實戶籍改革政策，實際上一年多來，多地已進入新型戶籍制度成型期，不少省份出臺的戶口遷移條件較為寬松，居住證制度已成為共識。

筆者認為，住房制度改革大局已定，核心是實行商品房和保障房供應雙軌制，但也有值得細化之處。比如在金融方面，公積金制度應當改革，應建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化；針對外來務工人員，只要是常住人員且擁有居住證，就應根據其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。

而從短線政策來看，則需要四方面的措施：一是個人房貸進一步寬松，首付仍有降低的空間；二是應取消二手交易的營業稅，暫緩房地產稅立法，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續寬松，繼續降準降息；四是棚改拆遷補貼以貨幣為主，實物為輔。

（作者為上海易居房地產研究院副院長）