每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

在物業(yè)管理行業(yè)，一股新潮流正在涌動(dòng)。

今日，中奧到家登錄港交所。這是自彩生活、中海物業(yè)后上市的第三家物業(yè)管理公司。中奧到家也拋出了社區(qū)O2O概念。不過(guò)，與其他幾家有所不同的是，中奧到家最有特色部分在于管家服務(wù)模式。在這種模式下，它作為第三方物業(yè)公司，不僅克服了沒(méi)有自建住宅項(xiàng)目供應(yīng)這一先天不足，而且還在現(xiàn)有項(xiàng)目中囊括了大量中高端社區(qū)。

無(wú)獨(dú)有偶，正籌備上市的萬(wàn)科物業(yè)也于本周二發(fā)出道歉信，表示將撤銷(xiāo)全國(guó)統(tǒng)一的400客戶服務(wù)熱線，上馬一對(duì)一式管家服務(wù)。

雖然物業(yè)公司被資本市場(chǎng)天然賦予社區(qū)O2O這個(gè)概念，但是當(dāng)“積極擴(kuò)張”的彩生活與似乎“不積極擴(kuò)張”的中海物業(yè)相遇，兩者市盈率漸行漸遠(yuǎn)，中海物業(yè)從上市初的30幾倍增長(zhǎng)至目前的50幾倍，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，管理面積或已不是給出物業(yè)公司估值的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在這種微妙變化下，小面積的中奧到家在上市首日收獲了21倍的市盈率。

市盈率與物管面積脫鉤

今年上半年，中奧到家才開(kāi)始布局住宅社區(qū)O2O，6月推產(chǎn)品，11月上市，目前O2O平臺(tái)還沒(méi)有產(chǎn)生收益，資本市場(chǎng)便給了21倍市盈率。同期，彩生活是32倍，中海物業(yè)是50倍。

東亞證券指出，盡管中奧到家2014年市盈率為22.1倍，其同業(yè)平均則為27.2倍，然而考慮到中奧到家較小的公司規(guī)模，其估值并不算便宜。

目前，中奧到家物業(yè)管理面積是3140萬(wàn)平方米。10月，中海物業(yè)上市時(shí)披露，物業(yè)管理面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米。截至今年6月，彩生活物業(yè)管理面積為2.7億平方米，萬(wàn)科物業(yè)的管理面積為1.1億平方米。

從上述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，在物業(yè)管理面積上的體量差距，并沒(méi)有給這些物業(yè)公司帶來(lái)同比例的市場(chǎng)估值。

盡管物業(yè)公司上市潮流最早是被社區(qū)O2O這股風(fēng)吹起，管理面積是搭建社區(qū)O2O很重要的一個(gè)因素，然而隨著多家公司開(kāi)始上馬類(lèi)似項(xiàng)目，資本市場(chǎng)對(duì)于管理面積的偏好似已逐漸稀釋。

中奧到家以九分之一于彩生活的物管面積體量、后發(fā)的O2O布局，收獲21倍市盈率的估值，主要依仗三個(gè)基本面：毛利率、項(xiàng)目資源、獨(dú)特的管家服務(wù)。

過(guò)去三年，中奧到家的毛利率一路上漲，分別達(dá)到19%、27%和33％。去年中海物業(yè)的毛利率才17.9%。

其實(shí)，支撐中奧到家高毛利的并非物業(yè)費(fèi)，貢獻(xiàn)高毛利的是占營(yíng)收不到兩成的協(xié)銷(xiāo)業(yè)務(wù)。與中海物業(yè)相比，兩者都采用包干制收費(fèi)模式，不過(guò)中海物業(yè)的平均單價(jià)約是中奧到家的2~3倍。目前中奧到家有兩條業(yè)務(wù)線，一是住宅項(xiàng)目物業(yè)管理業(yè)務(wù)，對(duì)象包括業(yè)主和其他物業(yè)公司；二是協(xié)銷(xiāo)業(yè)務(wù)，在開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前進(jìn)駐到項(xiàng)目。

很難想象，僅因?yàn)閬?lái)源于協(xié)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的高毛利，就可以讓資本市場(chǎng)給予這家公司21倍的市盈率，畢竟整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都陷于去庫(kù)存的大環(huán)境。

在項(xiàng)目資源上，中奧到家的定位，與中海物業(yè)類(lèi)似，以中高端住宅為主。前者雖然是第三方物業(yè)，但與首創(chuàng)置業(yè)、臥龍地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、魯能置業(yè)維持著長(zhǎng)期合作。位于中高端社區(qū)的業(yè)主，是支撐其O2O平臺(tái)的力量之一。

加碼個(gè)性化服務(wù)

另一個(gè)重要基本面是管家服務(wù)模式。這是中奧到家區(qū)別于其他物業(yè)公司的主要優(yōu)勢(shì)，該業(yè)務(wù)早在2007年即開(kāi)始推行，截至去年底，已有約700余名管家。

國(guó)元證券指出，中奧到家致力透過(guò)O2O平臺(tái)向住戶提供本地化及個(gè)人化的產(chǎn)品及服務(wù)，并借著管家服務(wù)模式向住戶交付產(chǎn)品或促進(jìn)服務(wù)。

很少講O2O的萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全，也趕了一次潮流，在中奧到家上市前，推出萬(wàn)科版的網(wǎng)格化管家服務(wù)，正式取代以前的全國(guó)400呼叫熱線。

他稱(chēng)，原有的全國(guó)熱線雖然解決了報(bào)修丟單的問(wèn)題，但是呼叫中心缺乏現(xiàn)場(chǎng)感，難以提供不同社區(qū)里的服務(wù)，這次推出“一鍵直呼管家”，就是旨在研究人與人的貼身服務(wù)，將管家作為業(yè)主的第一服務(wù)人。

在物業(yè)上市的大潮流中，這種思維轉(zhuǎn)變并非偶然，其實(shí)與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在著某種形式上的諧振：供給端的個(gè)性化服務(wù)。

11月18日，習(xí)近平在APEC會(huì)議上再提“供給側(cè)改革”，指出要解決世界經(jīng)濟(jì)深層次問(wèn)題，單純靠貨幣刺激政策是不夠的，必須要推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，使供給體系更適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化。

上周五，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在易居-沃頓研討會(huì)上講得更為直白：“今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，根本不是總量需求不足，而是生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品、可以提供的服務(wù)，并不能滿足老百姓新型消費(fèi)需求”。他表示，個(gè)性化消費(fèi)是未來(lái)十年的主要故事之一，房地產(chǎn)需要找到一個(gè)和新型消費(fèi)所貼近的模式。