每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

“面粉貴過(guò)面包”，再次在上海土拍市場(chǎng)上演。

11月25日，上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊成交，信達(dá)以72.99億元的總價(jià)，將這幅稀缺宅地收入囊中，成交樓板價(jià)為49152元/平方米，溢價(jià)82%。若扣除20%保障房面積，該地塊實(shí)際樓板價(jià)超過(guò)6.1萬(wàn)元/平方米，成為該區(qū)域新晉單價(jià)“地王”。

該地塊曾在今年10月初首次掛牌時(shí)被突然叫停，之后經(jīng)過(guò)中小戶型及保障房配比的調(diào)整后得以重新出讓，調(diào)整后，90平方米及以下的住宅面積規(guī)模不低于項(xiàng)目總面積的60%。

業(yè)界人士預(yù)測(cè)，未來(lái)該地塊的項(xiàng)目售價(jià)將不低于8萬(wàn)元/平方米，疊加產(chǎn)品售價(jià)有望突破10萬(wàn)元大關(guān)。

“地王”的開(kāi)發(fā)難題

資料顯示，新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊出讓面積為131998.1平方米，建筑面積近15萬(wàn)方，容積率低至1.125，為上海市區(qū)內(nèi)目前為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)宅地。、

該地塊一經(jīng)掛出就吸引了信達(dá)、泰禾、中鐵建、保利、龍湖、陽(yáng)光城、中海等實(shí)力企業(yè)的關(guān)注。在11月25日的競(jìng)拍過(guò)程中，加價(jià)門(mén)檻達(dá)到1000萬(wàn)元。最后的競(jìng)爭(zhēng)在信達(dá)和泰禾這兩家擁有深厚金融背景的企業(yè)間展開(kāi)，雙方報(bào)價(jià)你追我趕，一度陷入膠著狀態(tài)。

地塊拍出后，有業(yè)界人士預(yù)測(cè)，未來(lái)該項(xiàng)目的公寓保本價(jià)格，保守估計(jì)在8萬(wàn)元/平方米以上，疊加產(chǎn)品的售價(jià)有望突破10萬(wàn)元大關(guān)。

然而，目前新江灣城板塊內(nèi)的住宅均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，在售樓盤(pán)——中建大公館、尚浦領(lǐng)世、建發(fā)璟墅、盛世御瓏灣、華潤(rùn)橡樹(shù)灣等項(xiàng)目的成交均價(jià)也都沒(méi)有突破6萬(wàn)元/平方米。

“面粉貴過(guò)面包”的情況給信達(dá)地產(chǎn)未來(lái)做大利潤(rùn)空間增加了不小的難度。北京弘威嘉業(yè)地產(chǎn)投資集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊子江直言，該地塊未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度肯定是有的，但是不要太著急，對(duì)市場(chǎng)需要有耐心，因?yàn)榘鍓K本身還在完善之中，未來(lái)具有很大潛力。

產(chǎn)品定位也是對(duì)信達(dá)的一個(gè)考驗(yàn)。中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，中小套型住宅面積不得低于60%的苛刻條件給開(kāi)發(fā)增加了難度。從今年新江灣板塊成交來(lái)看，套均成交面積在184平方米。雖然小戶型能在區(qū)域內(nèi)形成一定的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，但是單套總價(jià)超過(guò)700萬(wàn)元的90平方米住宅在板塊內(nèi)還沒(méi)有先例。一旦定位不準(zhǔn)，可能會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)。

借鑒大寧金茂府模式？

優(yōu)淘城總裁薛建雄對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)前景抱有較樂(lè)觀的態(tài)度。他認(rèn)為，信達(dá)完全可以參照大寧金茂府的開(kāi)發(fā)模式和推盤(pán)策略——以中小戶型打開(kāi)市場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)提升高端產(chǎn)品品質(zhì)來(lái)獲得區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2014年初，中國(guó)金茂競(jìng)得上海閘北大寧板塊地塊，折合樓板價(jià)超過(guò)4.7萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王。2015年大寧金茂府開(kāi)盤(pán)，多次成為區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售冠軍，并且一舉推高了大寧板塊整體的住宅價(jià)格。

薛建雄指出，相比大寧板塊，新江灣城的成熟度還不夠，區(qū)域內(nèi)的改善房源供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的狀況，再改善類人群的積累也不夠充分，因此信達(dá)項(xiàng)目要達(dá)到大寧金茂府這樣的市場(chǎng)關(guān)注度，可能比較困難。

盧文曦認(rèn)為，增加產(chǎn)品附加值或是信達(dá)地產(chǎn)贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵所在，“在戶型設(shè)計(jì)上盡可能擴(kuò)大中小戶型的利用率，融入高科技元素，提升服務(wù)都是可行的措施。”新江灣板塊最大的競(jìng)爭(zhēng)力在于其自然環(huán)境，板塊內(nèi)擁有上海市區(qū)內(nèi)不可多得的一塊天然濕地，有上海市區(qū)的“綠寶石”之譽(yù)。這一天然優(yōu)勢(shì)，或許可成為新江灣城定位稀缺高端社區(qū)的基因。